地产的需求,是可以创造的

1、未来几年,中国商品房将迎来销售额见顶的过程,但不代表房地产企业就走投无路了。招商银行的优势,在于最早把客户进行了差异化,专注高端。未来在保持一定的高周转速度和管理能力的背景下。产品力优秀的房地产企业,也会有自己超出行业的优势。即便房屋供大于求的时候,还是有很多人,想换到他们所开发的房子里去居住。

做一个好产品,不是有图纸就可以的,施工管理、部品采购、成本控制都需要匹配。一个房企做出一个产品系列,要有积年累月的沉淀,即便这样,各地的同系列产品仍会参差不齐。在现在利润率普遍不高的大背景下,一旦产品的成本失控,对项目造成的损失是不可逆的。

换句话说,照猫画虎不难,但用同样的成本造出一样品质的房子,这就是能力了。产品需要经验的累积,之后会越做越熟,成本也会越来越可控。如果调整产品系列,就需要调整施工管理和部品采购,这都加大了成本失控的可能。


2、2010年以前建造的房子,地段会好些,但产品本身与现在差距很大。2000年之前的就更不用说了,很多连封闭小区都不是。什么也阻挡不了大家对好房子的向往,问题是有没有地段好、产品又好的房子?

中国一直在改变,不管是国家大格局还是城市内部格局。过去十年,内陆的省会城市迅速崛起,改变了人口单一流向沿海大城市的趋势,也让整个商品房市场有了足够成长的空间。这个趋势仍会被推进,城市化会趋向泛城市化,继续扩展空间。经济是发展的,收入是提高的,对高能级城市的追求是永远的。只要限购还在,就不用担心市场。未来摆脱对房地产的依赖只有一种可能性,那就是确实无房可卖了。


3、现在的开发商绝大部分时间里,都是在轻资产运营。为什么地产总是和金融连在一起,因为地产开发的核心就是融资,只在买入土地和预售之间那段时间算是持有较重的资产,预售成功后虽然产权没有转移,但实际上这些资产已经变现了。其他的部分,设计找设计院,施工找建筑公司,销售找代理公司,物业可以外聘(但一般都不舍得放),可以发REITS,还可以发ABS。

十几年前,市场上的主流是港企囤地模式,但现在港企基本都被挤出市场了,你囤的地涨了一倍,人家的资金可能都转了5、6回了,还可以少交土地增值税。这是大房企打败地方小房企,龙头企业打败普通上市公司的原因所在。

对于当下的房企来说,资金成本高而且还有土地增值税,各家主观上并不是为了赚土地增值的钱,而是为了维系或者进一步发展整体销售规模。土储能力的核心表现,不是土储数量,而是土储去化速度。就像一个运动员吃的比别人多一倍,但他的运动量足够大,体型反而会比普通人更好。


4、房企多元化,和我们做投资是很相似的。有的人能力圈在银行、保险,有的人在地产、家电,也有的人在医药或者汽车,不管在这个圈里业绩多好,出了圈都是一件危险的事,对房企来说也是这样。

房企多元化还是尽可能以地产为基点做同心圆,找一个空白点画个毫无关联的圈,企业的起点优势就荡然无存,这个圈离地产这个基点越远,失败的概率就越大。

5、ROE是价值分析的核心指标,但在地产股的分析上,脱离了负债能力和土储节奏的ROE,是严重失真的。不考虑负债情况,有些高ROE公司的经营风险就会被掩盖;不考虑土储情况,表面净资产与实际净资产的差距就会被拉大,以此为基础的资产负债率和ROE都会变化,而由负债率和ROE所推导出来的基本面更无异于空中楼阁。


6、我们的一生都离不开地产,这是个永续行业,只不过不同时期的表现形式会不一样。即便是早已经过了城市化高峰的美国,地产依然活的很好,可以借鉴一下西蒙地产帕尔迪

新经济会推动传统行业的进步,而传统行业也会成为新经济迅速发展的基石,其间并无矛盾。相对来说,传统行业的增速会慢一些,但会稳定上行。而新经济容易大起大落,在某一个周期波峰往下看,自然是一览众山小,但周期过去,波谷也是需要坚持的

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精彩评论

顶级股权鉴定师11-20 23:08

未来5-10年房价讨论:价格由供需关系决定,而不是由政府决定。我对房地产的看法是:未来10年一二线城市稳中略有上升,四五线城市会有些波动,基本保持平稳,不太可能会大幅上涨,当然也不太会大幅降价。
原因有五:1、目前中国的城镇化率约为64%,每年大概提升1%,也就是再过10年将达到欧美国家水平,空间有限。2、目前每年新增房产供应量是刚性需求量的3-5倍,供大于求,如果没有房产投资者,将对价格产生压制。3、中国老百姓大概60-70%资产全部在房产上面,再次购买房产的动力不足。4、产地产产业链很长,影响巨大,我相信政府有能力保持平稳。5、人口流动:小城市人口向大城市流动。
也许我的判断是错的,10年后在看吧。不喜勿喷

冬天里的熊二11-21 02:49

就微观个体而言最坏的时候都有人挣大钱、最好的时候也有人会破产,就行业整体而言趋势就太明显了。在一个整体走下坡路的行业去淘金困难不是一般的大

esae11-21 07:34

市场需求不行,再好的产品也卖不动。大势不对的时候,研究产品真得不行。现在是各个城市中心区没什么地了,只能做旧改,旧改根本不赚钱。再去看看现在能做的的远郊项目,土地资源是不缺,产品力也都不错,但目前跌得最惨的就是这种。城市化后半段,产业资源,公共资源都落位了,新建房产没有那么多资源支持,产品再好也没用了。本质上房地产还是看地段,而不是首要看产品。地产的根本逻辑在这里。

割两刀11-21 08:37

人口断崖式下滑,收入差距又大,需求太不足,难!难!难!!!

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周厚勇99811-23 02:53

供需中的供就是政府决定的罗
需也会受政府影响(含金融政策等)!

龙卷风卷起花生米11-22 11:12

地有头

妙曼无双11-22 07:52

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损有余而益不足11-21 19:55

不关普通人什么事了

顶级股权鉴定师11-21 17:11

明白了