对于地产股，当前市场担心的问题主要是负债率、现金流、业绩增长和毛利率等，不同企业的问题不一样。中国金茂上半年的净负债率是51%，手持现金386亿，销售额1302亿，同比增长27%，这几个数字与同行相比都还不错，焦点就在毛利率这项上。
从已经公布的几家主要房企中报数据来看，毛利率下滑是行业普遍存在的，主流房企几无幸免。这是个周期性问题，3年前全面落实的限价，所导致的行业性毛利率下降，各家房企都无法逃避。金茂之所以在一月份之后出现了大幅下跌，并不是与它的受损程度成正比的，而是出乎所有人意料（也出乎管理层意料）的大幅计提，让投资者感到无所适从。
虽然金茂的家底无法跟中海、华润相比，但把还没销售的货源都进行减值，如此坚决，即便家底厚短时间的数据也好看不了。2021年，我们看到了中国金茂在销售上高歌猛进，在城市运营的推进上势如破竹，而股价却被这个减值砸到了4年前。
败也萧何，成也萧何。2021年的中报，金茂在毛利率只有16%的不利条件下，能实现归母利润43亿，实现核心利润34.55亿，也是因为部分亏钱项目已经计提了。长痛不如短痛，2021年年报，甚至是未来两年的报表，都会因此受益，当然过去这半年确实也是够痛的。
从业绩会的指引来看，当前16%的毛利率已经触底，后面已售未结的3545亿（不含税）毛利率是18%，而从2022年开始，毛利率达到25%-30%的城市运营模式，占新土储的比例将达到60%以上。
在主要市场招拍挂整体毛利率只有15%-20%之间的大背景下，城市运营是目前房企拿地的最好模式，没有之一。而且城市运营的护城河非常深，民企无法企及，普通国企也没有这个能力，即便是一些一级央企，由于母公司（或者主管单位）基本上都是贸易为主，缺少中国中化这个总资产达到1.5万亿的，世界上最大化工企业的产业支持，基本上也是没有能力大规模推行城市运营的。
这就是我为什么不管数据多么恶劣，仍然一直在中国金茂上坚持的原因，做过地产的人，都知道拿地能力意味着什么，没有地哪有产，更何谈地产！中国金茂有了城市运营，相当于在起点上占据了抢跑优势，随着后继30多个项目全面进入收获期，这个优势会越来越大。
根据业绩会的指引，即便考虑年底仍有可能存在的计提因素，2021年金茂的归母净利润确定可以实现同比50%以上的增长，更重要的是2021年会把过往的历史遗留问题全部肃清。当前城市运营部分占总土储的35%，2022年新拿地块中城市运营要占到60%。轻装上阵后的中国金茂，好日子要正式开始了。
不少人对中国金茂的“公平值收益”有些想法，在这里解释一下吧。和很多单纯做地产住宅开发销售的企业不一样，中国金茂拥有大量的写字楼、酒店、商业等持有物业，公允价值重估较多是企业经营结构决定的，不能因为某些企业这方面的收益少就认为金茂的利润水分大，就像很多人对腾讯的投资收益一直有非议，但腾讯就是能在这里稳定赚钱，这就是能力。