中国金茂中报简析——走出黑暗

对于地产股,当前市场担心的问题主要是负债率、现金流、业绩增长和毛利率等,不同企业的问题不一样。中国金茂上半年的净负债率是51%,手持现金386亿,销售额1302亿,同比增长27%,这几个数字与同行相比都还不错,焦点就在毛利率这项上。

从已经公布的几家主要房企中报数据来看,毛利率下滑是行业普遍存在的,主流房企几无幸免。这是个周期性问题,3年前全面落实的限价,所导致的行业性毛利率下降,各家房企都无法逃避。金茂之所以在一月份之后出现了大幅下跌,并不是与它的受损程度成正比的,而是出乎所有人意料(也出乎管理层意料)的大幅计提,让投资者感到无所适从。


虽然金茂的家底无法跟中海、华润相比,但把还没销售的货源都进行减值,如此坚决,即便家底厚短时间的数据也好看不了。2021年,我们看到了中国金茂在销售上高歌猛进,在城市运营的推进上势如破竹,而股价却被这个减值砸到了4年前。

 败也萧何,成也萧何。2021年的中报,金茂在毛利率只有16%的不利条件下,能实现归母利润43亿,实现核心利润34.55亿,也是因为部分亏钱项目已经计提了。长痛不如短痛,2021年年报,甚至是未来两年的报表,都会因此受益,当然过去这半年确实也是够痛的。


从业绩会的指引来看,当前16%的毛利率已经触底,后面已售未结的3545亿(不含税)毛利率是18%,而从2022年开始,毛利率达到25%-30%的城市运营模式,占新土储的比例将达到60%以上。

在主要市场招拍挂整体毛利率只有15%-20%之间的大背景下,城市运营是目前房企拿地的最好模式,没有之一。而且城市运营的护城河非常深,民企无法企及,普通国企也没有这个能力,即便是一些一级央企,由于母公司(或者主管单位)基本上都是贸易为主,缺少中国中化这个总资产达到1.5万亿的,世界上最大化工企业的产业支持,基本上也是没有能力大规模推行城市运营的。


这就是我为什么不管数据多么恶劣,仍然一直在中国金茂上坚持的原因,做过地产的人,都知道拿地能力意味着什么,没有地哪有产,更何谈地产!中国金茂有了城市运营,相当于在起点上占据了抢跑优势,随着后继30多个项目全面进入收获期,这个优势会越来越大。

根据业绩会的指引,即便考虑年底仍有可能存在的计提因素,2021年金茂的归母净利润确定可以实现同比50%以上的增长,更重要的是2021年会把过往的历史遗留问题全部肃清。当前城市运营部分占总土储的35%,2022年新拿地块中城市运营要占到60%。轻装上阵后的中国金茂,好日子要正式开始了。


不少人对中国金茂的“公平值收益”有些想法,在这里解释一下吧。和很多单纯做地产住宅开发销售的企业不一样,中国金茂拥有大量的写字楼、酒店、商业等持有物业,公允价值重估较多是企业经营结构决定的,不能因为某些企业这方面的收益少就认为金茂的利润水分大,就像很多人对腾讯的投资收益一直有非议,但腾讯就是能在这里稳定赚钱,这就是能力。

 @今日话题    $中国金茂(00817)$  #财报大炼金#

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精彩评论

sam7108-25 15:19

这结论太早了吧,等两年后再看

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蝶沧海09-01 12:05

很简单,一个城市俩新区,一个金茂一个万科,都城市运行,政府急需招商,万科可能要一个个谈一个个找,金茂直接家族朋友圈问一句,有没有兄弟姐妹要在这附近投资的?啥附近的城市有计划,别去了,来我这吧。我肯定给你安排好。

我是浩子08-25 23:52

保利半年报毛利率30%+,这个差距这么大的原因是什么?

雪球这写儿子08-25 23:04

大树小苗08-25 21:24

16%毛利率确实够低的,后面就看毛利率能不能企稳回升了。

八及大狂风08-25 18:32

需要什么背景?