持有型物业时代的全面开启

现在普通招拍挂市场上拿的地,很难有超过8%的净利润率,很多都在5%以下。除非市场回到2018年下半年的状态,否则即使地价下降,幅度也会有限,还要被土地增值税和所得税吃掉一大块,而且很多地区的限价是跟着地价定的加价率,地价便宜当然成本能低些,但售价也会有影响。纯招拍挂市场的净利润率,以后很长时间里也不会更高了。

地产商最主要的生产资料是地,有地才有产。而好地都掌握在地方政府手中,实际上地产商的最主要客户并不是购房者,而是政府。招拍挂都是有限价的,谁拿都一样,只有能够在产业、就业、持续性税收上为政府做贡献的企业,才有机会用更低的成本拿到更好的地,这就需要房企们改变传统的单纯住宅销售策略,加大持有型物业的比例。


虽然持有物业的后期经营上仍然会分化,但至少这些有拿地抓手的企业,还有机会参与竞争。只会招拍挂拍地的企业,随着时间的推移,存在感将会越来越弱。各家房企,尤其是规模较大的龙头房企,近年来纷纷提升勾地能力,代表性较强的有融创中国的文旅、中国金茂的城市运营、新城控股的商业等等。

一般来说,房企在勾地的时候,内部会要求住宅部分销售后的利润,必须覆盖持有部分的开发成本。也就是说,虽然持有物业后期经营上可能会有变数,但只要住宅部分顺利销售,这个项目基本上就是赚钱的。


对于持有型物业,很多人会有负面看法,认为这是低效资产,后期如果经营不善,还会变成企业沉重的包袱,甚至可能会把企业拖垮。其实这些商用产品的建造成本已经在报表中部分计入或折旧了,一些则抵扣了土地增值税,对企业的后期压力远没有看起来那么大。有些估值10亿的写字楼,真实成本可能只有三四个亿,后期真实回报率能做到年化8%-10%,比招拍挂的回报高多了。

看看各城市里星罗棋布的酒店、写字楼和商场,如果持有型物业都是坑的话,哪有那么多傻瓜整天往里投入,而且这些傻瓜都是身家巨富?近来随着人民币的强势升值,很多城市的商用物业已经成了外资争购的对象,和他们一起竞价的,还有那些安全第一的险资。


时代不同了,如果说过往确实有的持有物业流动性差,导致资金效率低下,影响了企业发展增速的话,在2015年ABS改为备案制后,现在的持有物业已经与十年前大不相同。2019年ABS共计发行已经达到2.3万亿,持有物业有了充分的流动空间。

以中国金茂为例,凯晨世贸中心的两笔CMBS合计规模达到了124亿元,基本相当于该物业的市场估值,要知道2006年竣工的凯晨世贸中心总投资也不过才30亿元人民币。2020年,中化大厦的CMBS发行规模22亿元,期限18年,票面利率更是低到了2.65%。一些存量资产不仅得到了盘活,而且在支付了利息之后,企业还有盈余。这相当于免费使用了资金,还每年都有固定收益。


三道红线出台,企业的净资产规模成了关键所在。持有型物业可以增大所有者权益,还可以在后期通过公允价值的增长来不断增厚净资产,相当于提升杠杆能力。对新政策指引下的地产市场来说,会有越来越多企业不断增加自己的持有物业比例。

当然,持有型物业本身还是需要良好的经营管理,这样才能保证后期有合理的回报,有了足够的回报才能实现资产证券化。但就总体而言,持有型物业的时代正随着三道红线的出台而全面开启,单纯的招拍挂拿地正退出舞台中心。从长期来看,住宅开发用地越来也越少,房企的永续性还是要靠持有型物业来实现,这是房企未来的主要发展逻辑。

 @今日话题   

雪球转发:38回复:49喜欢:62

精彩评论

全部评论

点滴投资思考11-25 11:26

目前看持有型物业很难赚钱,看看$大悦城地产(00207)$$瑞安房地产(00272)$$SOHO中国(00410)$ ,都是位于中国一线城市核心地段的办公、商业和综合体地产,运营管理也很不错,但就是不赚钱,再看看市值,也是一把泪。

淡淡一抹韭菜11-25 11:23

您好,请问华润置地您怎么看?因为我在深圳觉得其商业做的很好的,但是放到全国,我就不太清楚了,求指教

朱酒11-25 11:12

会展是收购来的,现在是六大产业的一部分,老孙还是很重视的。会展和酒店、文旅、小镇等都有很强的互补作用,对有效利用资源有好处。

好投资好生活11-25 11:04

朱总,会展中心的话,我看主要都是地方城投公司在搞。融创的会展主要就是结合文旅在做吗?

朱酒11-24 12:54

事在人为,过去十几年,这么好的房地产市场,一样有人巨富有人掉队。