房地产的几个名词,真相在这里

1、集中度。如果商品房的总销售额固定在17万亿,5000亿的房企增长10%后变成5500亿,500亿的房企增长10%后是550亿,前者的市场份额从2.94%提升至3.24%,而后者从0.294%提升至0.324%,两者之差从2.65%增大为2.92%,这就是集中度和相对集中度。


2、数地。有些人喜欢数地,并以此作为评判公司的依据,那么是否能在数地之前,先把下面这几个问题回答一下:

各种费用的分摊有多少?总部的借款利息有多高?土地增值税的扣除项目是多少?政府回购多不多?前融资金成本高不高?一级土地开发的分成比例是多少?商业用房有多少已经被定购?是否有税费减免?是否有其他土地的补偿?是否有市政资源的配套支持?限价是否会逐年提高?项目首期卖的是优质房源还是普通房源?项目的装修费用和车位费用是否捆绑了超额利润?

能把这些都数出来才算是数地,就看个土地价格和销售价格,那是小学三年级的数学题。

 

3、持有型物业。很多人对持有型物业有很强的误解,其实这些商用产品的建造成本已经在报表中计入了,一些已经抵扣了土地增值税,对企业的后期压力远没有看起来那么大。有些估值10亿的写字楼,真实成本可能只有三四个亿,后期真实回报能做到年化8%-10%,比招拍挂的回报高多了,这还没包括后期的CMBS所带来的现金流,以及净资产增加提升的负债额度。

看看各城市里星罗棋布的酒店、写字楼和商场,如果持有型物业都是坑的话,哪有那么多傻瓜整天往里投入,而且这些傻瓜都是身家巨富?


4、城市共建者。地产商最主要的生产资料是地,有地才有产。而好地都是掌握在地方政府手中的,实际上地产商的最主要客户并不是购房者,而是政府。

招拍挂都是有限价的,谁拿都一样,只有能够在产业、就业、持续性税收上为政府做贡献的企业,才有机会用更低的成本拿到更好的地。后期经营上仍然会分化,但至少这些有拿地抓手的企业,还有机会参与竞争。只能招拍挂的企业,随着时间的推移,存在感只会越来越弱。

 

5、商业和文旅。做好文旅有很高的门槛,但过了就是很宽的护城河。做商业的已经太多了,万达、新城、龙湖、华润都做的不错,正在发展商业团队的比比皆是。

但最重要的是,商业设施的辐射半径决定了,商业拿地的地块不会特别大,而且距离现有居住区不能太远,其后期的增值空间是受限的,但风险性要小于文旅。

 

6、新型城镇化。互联网、地铁是无形和有形的通道,卫星城肯定是以后的大发展趋势,现在这就已经成为普遍现象了,所谓的产业园、文旅、特色小镇等等,都是沿着这个思路发展的。

大家都讲地段,但不同时期的地段,内涵是不一样的。深圳原来的中心是罗湖,现在焦点都集中在南山;郑州郑东新区、贵阳观山湖、昆明呈贡、成都天府新区等等,在几十年前都不是城市里的好地段,但现在已经是最贵的区域之一了,这都是新型城镇化的典范,以后会越来越多。

 

7、互联网中介。贝壳最大的壁垒是——它真懂中介,做的是中介+互联网。而这么多年来的进入者,想的都是互联网+中介,经常做出些外行举动。

中介是个江湖,光有钱和科技是不够的。要想做宋江,不仅仅要仗义疏财,更要喝得了大碗酒,吃得了大碗肉,要不鲁智深、李逵这些草莽就不会服你。

 @今日话题   

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精彩评论

LOU6211-22 09:23

退休后回到祖籍住在一个三线海边小城,房子均价1万元上下。这里的城市居民基本都有个2套3套的房子。
早上去菜市场,今天的白菜5毛,鸡蛋3块8。
当你老了,如果还有老家,社保全国通用后,小城是优雅的所在。

moon理性和耐心11-22 08:00

年度地产好文!持有型物业,一二级开发联动,比招拍挂的地复杂的多,不是熟悉项目内幕的很难算清。好处是收益会比看起来高,坏处就是算不清,不踏实。$中国金茂(00817)$ $融创中国(01918)$

全部评论

魏世祥10kv28分钟前

还有个保时时代。

小牛147今天 15:11

不要只说你自己认为好的方式,一千个人可能有几百个不同选择

潮州打埠今天 14:24

新城布局主要在三四线,除自身节奏原因,可能还得等下一个“涨价去库存”吧

YYSG今天 14:14

发展模式没有问题,吾悦越来越好,持有

汉水河畔今天 14:12

今日加仓融创,已打光最后一颗子弹。