三道红线，是划时代意义的精准规范，为整个房地产开发行业制定了规则，为房地产开发的永续性提供了坚实的保障。三道红线的出台，等于正式开启了房地产供给侧改革的大幕，影响深远。
任何一次调控出台，市场都会有一个反应期，从这个意义上来说，8月份之后地产股的低迷也是常规反应。但很多人把一些地产股的下跌，归罪于其不满足三道红线的要求，认为这样的企业在今后的开发业务中，会遇到很大的挫折。暂且不说这样的结论是否正确，我们反过来看一下已经满足三道红线的企业，是否就可以高枕无忧了呢？
在目前满足三道红线的地产开发企业中，规模最大、品牌最响的当属中国海外发展了，也就是我们常说的中海地产。中海地产今年的股价下跌幅度，在主要地产上市公司中名列榜首，到11月20日中午收盘，跌幅为36.96%，比完全没有满足三道红线的融创中国和中国恒大都要高。
作为传统地产龙头，中海一直都比较稳，业绩稳步提升，负债成本低，资产负债率一直都在60%附近，这在动辄80%多的房企中实属另类，即便和其他央企相比，也是少有的低。我们不必担心中海会出什么资金链之类的问题，而它的问题就出在实在是太稳了。
前几天我写过一篇文章《三道红线，对高负债房企影响如何？》，里面说过：“负债多本身不是问题，房地产开发本来就是金融的一部分，不“融”资，这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业，该借钱的时候不借，是最大的不安全。三道红线出台后，现在想借也借不到了，在销售端仍然畅通的市场背景下，这就是短板。”
上面这些话，完全适合中海地产。三道红线出来，大家都认为那些完全符合三道红线要求的企业迎来了大利好。但仔细想想，三道红线的核心是让现有的负债常态化，原本中海距离央企70%资产负债率的标准线，还有很大的空间，现在想用也不能用了，其追赶恒大、碧桂园、万科、融创甚至保利的机会，就更小了。
央企的资产负债率是有硬性要求的，所以很多企业为了尽快提升规模，纷纷采用了加大合作的开发模式。中国金茂的权益比例甚至只是刚刚超过50%，这就是一个缩影。但中海的权益比例高达90%，这也是它从和万科并称的王者，掉落到5名开外的重要原因。
过去4年，在融创、碧桂园们赚钱能力狂飙的时候，中海的净利润只从346亿提升到416亿，刚刚过20%。2017年它已经让出了地产利润王的位置，后面的利润排名还会进一步下滑。三道红线对头部企业是个利好，但对中海地产这样具有足够实力和经验，只是少了一点雄心壮志的老牌劲旅就有点不太友好。以前是没有雄心，现在是有心无力了。
与中海地产相似，全面满足三道红线要求，但今年股价走势不佳的还有招商蛇口和远洋集团。我们不能以短期股价的走势来判断企业的一切，但至少我们能够借此理解到，并不是满足三道红线就可以高枕无忧。
三道红线是对杠杆率的限制，但地产开发归根结底还是一个靠杠杆赚钱的生意。在确保合规、确保安全的前提下，合理利用杠杆，才是房企的核心技能。为了降低杠杆而牺牲业务增速，并不是大家愿意看到的地产股。
单纯“快”不行，单纯“稳”也不行，必须要又“快”又“稳”！这真的很难，但能做到的房企，就是白酒中的茅五泸，就是家电中的格美海！
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精彩讨论
冷静交易2020-11-20 12:47股价的短期走势确实反映了逻辑，但我认为中海一直把核心能力放在打造极致的让用户满意的产品上，个人非常看好中海在产品上的竞争力，近几年从北京的望京府、拾光里、甲三号院等项目上足以窥见中海深厚的产品功底，就连靠产品力吃饭的龙湖都只能甘拜下风。
所以综上，我认为一个人能把产品做到如此极致的公司，它一定一个优秀的公司，绝非恒大、碧桂园这类“土老帽”可比！
冷静交易2020-11-20 13:24多谢提醒中海的投资机会，用实际行动证明对中海的看好！
萨拉丁_CPA2020-11-20 15:52为何中海地产走势这么弱？
在这波稳健房企大反弹的背景下，中海的走势似乎有点令市场不解，竟然屡创新低。
其实了解中海地产的人士心里应该会有一些答案，可能不能完全解答出市场的疑惑，但是至少可以侧面反映出中海现存的一些隐忧：
隐忧之一是投资方式，中海拿地集中在一二线城市，几乎全部依赖公开招拍挂，可是一二线城市的公开招拍挂土地二级开发的收益是很低的。
旧改、并购、产业勾地这些才是一二线城市中土地二级开发收益的主流渠道，而这些土地获取途径中海几乎做不了，只能靠高价击退竞争对手摘地（这也是为何其项目权益比例几乎都是全资），因此在房价平稳的时候，二级开发是很难受的，辛苦又不赚钱。
隐忧之二是持有物业的质量，中海2019年财报显示其持有物业的金额超过1100亿元，跟中海持有物业一个体量的只有龙湖、华润，可是龙湖有响当当的持有商业品牌天街，华润万象系列更是一二线城市中的核心商业综合体。中海有什么知名的商场、酒店呢？如果没有，那么这些持有物业的底层又是什么呢？
隐忧之三是业绩保障能力，中海2019年年末的预收款竟然不到1000亿，同级别的万科是6000亿左右，保利是3200亿+，然而中海19年营收却有1636亿，这些预收款扛得住如此的结算速度么？得需要依靠多么强大销售且交付去支持其营收规模呀。
不可否认，中海拥有这行业内最为优秀的成本费用控制能力、人才储备及资金成本，但是其面临的上述问题也不可小觑。
快乐投资难得糊涂2020-11-20 15:11从这个帖子聊聊地产股的问题和思路，主要是香港的内房股（里面的大盘货色）：
1. 三条红线对此类内房的股票是有利的，主要是给本身杠杆率合理的企业降低了未来的竞争强度预期，另外把这行当里面一些企业低估值的隐含破产风险都大幅降低了。所以这个消息属于典型的短期利空（啊要管制了好可怕快卖出），长期利好。如果，这里是说如果，行业未来（又）有一波类似2017年的爆发，到时候这个逻辑会作为助燃的主要逻辑之一。但大概率，只有涨的时候大家才会认这个逻辑，光是这个逻辑是没有足够爆发力的。
2. 小跑个题，$中国海外发展(00688)$ 没有跟的很紧，但公司给人不思进取的感觉，市场表现不停的确认这一观点。
3. OK所以行业有近期的利好，有明显的低估值（PE、PB、PNAV，高分红回报率），还算高的ROE和不算很夸张的杠杆率（again，对于大盘内房来说，ex$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ ），为啥就是不涨呢？别说那些什么资金聚集在成长股之类的傻话，没意思。
- 行业的利润率承压导致未来ROE的展望无法提升。到这个阶段难以做差异化，持有库存升值也难，那么房企变成制造业：土地是竞购来的原材料，房子是成品拿来卖，两个环节都充分竞争，可以小幅差异化但很难大幅差异化，这不就是制造业吗？而由于原材料和成品两个环节的明显周期性，所以估值不能按照制造业给，而要奔着原材料股去，也是一种逻辑。随着周期性而估值起伏，估值中枢难以提升。
- 有人说不对啊，很多拿地可以差异化，卖楼有品牌溢价。但一方面市场已经给了一些内房溢价（和明显更强的走势）；另一方面市场看起来不青睐的内房股，则是对所谓拿地差异化所要付出的隐性成本给予反映。有人喜欢去算这个隐性成本的细节，去算市场是否过度惩罚了，但这大概率是白费功夫 - 拿这个精力在别的投资环节上，回报早就提升一大截了，可以想想为什么。至于一些企业在目前有库存优势的，市场也会觉得这种优势难以持续 - 这看空的逻辑你也没法证伪，所以一些相信“这公司真的不同”的资金没法把这个优势彻底的兑现。
- 还有一些内部孵化企业上市的，我就先不吐槽物业公司目前的估值思路，大家开心就好，哈哈，有空我另杠。内部孵化和spin off这种看多逻辑，多做两个循环就发现属于典型的牛市逻辑，锦上添小花，没法持续提升回报的。
- 在PNAV超级折让这一点上我也犹豫过很久。但后来想明白三点，未必对，也未必是市场所想，但足以让我不去重度参与内房股了。首先，这个折让你没法兑现 - 除非公司大股东主动清盘来兑现，而他们还有个春秋大梦。其次，随着卖房子，利润回收，按理说这个折让可以逐步兑现 - 不好意思，回收的利润作为资本金又拿去开发下一轮的房子。也就是说你作为股东，几乎永远会处在“总有一天会被地产的周期性大耳光抡脸”的风险下。你可以说所有行业的股东都有这样的风险 - 不好意思，别家行业的未来terminal value再模糊，也比地产股的好看，投资市场就这么潘金莲。最后，地产行业在其整个大大大周期的哪个环节，是年轻人，中年人，中年危机，还是垂垂老矣，投资者心里没点B数？哪个环节给哪个估值体系，没点B数？
4. 还有很多算地产市场规模，进一步算头部企业占有率扩张的。Well这些计算细致而有道理，其实很有帮助。但怎么算，也算不出头部企业能有高单位数以上的中长期增长吧？所以现在的估值体系（体系，不是这一刻的值），它小错不断但大错恐怕没有。
5. 喷了这么多，不是说投资地产股就没得赚。没有系统性的估值提升下（需要类似2017的那种大逻辑才能显著鼓动估值），中长期就是业绩的钱 - 注意，这不是ROE复合回报的钱，因为缺乏增长的企业只能多分红带来的分红和分红增长，以及目前的绝对低估和相对头部行业太大的估值差带来的修复。这种修复在较好的市场环境和轮动配合下可以带给投资者一定快感，但没法显著提升长期回报。
Canwei2020-11-20 12:36中海是母公司被美国制裁了