三道红线，是划时代意义的精准规范，为整个房地产开发行业制定了规则，为房地产开发的永续性提供了坚实的保障。三道红线的出台，等于正式开启了房地产供给侧改革的大幕，影响深远。
任何一次调控出台，市场都会有一个反应期，从这个意义上来说，8月份之后地产股的低迷也是常规反应。但很多人把一些地产股的下跌，归罪于其不满足三道红线的要求，认为这样的企业在今后的开发业务中，会遇到很大的挫折。暂且不说这样的结论是否正确，我们反过来看一下已经满足三道红线的企业，是否就可以高枕无忧了呢？
在目前满足三道红线的地产开发企业中，规模最大、品牌最响的当属中国海外发展了，也就是我们常说的中海地产。中海地产今年的股价下跌幅度，在主要地产上市公司中名列榜首，到11月20日中午收盘，跌幅为36.96%，比完全没有满足三道红线的融创中国和中国恒大都要高。
作为传统地产龙头，中海一直都比较稳，业绩稳步提升，负债成本低，资产负债率一直都在60%附近，这在动辄80%多的房企中实属另类，即便和其他央企相比，也是少有的低。我们不必担心中海会出什么资金链之类的问题，而它的问题就出在实在是太稳了。
前几天我写过一篇文章《三道红线，对高负债房企影响如何？》，里面说过：“负债多本身不是问题，房地产开发本来就是金融的一部分，不“融”资，这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业，该借钱的时候不借，是最大的不安全。三道红线出台后，现在想借也借不到了，在销售端仍然畅通的市场背景下，这就是短板。”
上面这些话，完全适合中海地产。三道红线出来，大家都认为那些完全符合三道红线要求的企业迎来了大利好。但仔细想想，三道红线的核心是让现有的负债常态化，原本中海距离央企70%资产负债率的标准线，还有很大的空间，现在想用也不能用了，其追赶恒大、碧桂园、万科、融创甚至保利的机会，就更小了。
央企的资产负债率是有硬性要求的，所以很多企业为了尽快提升规模，纷纷采用了加大合作的开发模式。中国金茂的权益比例甚至只是刚刚超过50%，这就是一个缩影。但中海的权益比例高达90%，这也是它从和万科并称的王者，掉落到5名开外的重要原因。
过去4年，在融创、碧桂园们赚钱能力狂飙的时候，中海的净利润只从346亿提升到416亿，刚刚过20%。2017年它已经让出了地产利润王的位置，后面的利润排名还会进一步下滑。三道红线对头部企业是个利好，但对中海地产这样具有足够实力和经验，只是少了一点雄心壮志的老牌劲旅就有点不太友好。以前是没有雄心，现在是有心无力了。
与中海地产相似，全面满足三道红线要求，但今年股价走势不佳的还有招商蛇口和远洋集团。我们不能以短期股价的走势来判断企业的一切，但至少我们能够借此理解到，并不是满足三道红线就可以高枕无忧。
三道红线是对杠杆率的限制，但地产开发归根结底还是一个靠杠杆赚钱的生意。在确保合规、确保安全的前提下，合理利用杠杆，才是房企的核心技能。为了降低杠杆而牺牲业务增速，并不是大家愿意看到的地产股。
单纯“快”不行，单纯“稳”也不行，必须要又“快”又“稳”！这真的很难，但能做到的房企，就是白酒中的茅五泸，就是家电中的格美海！