满足三道红线,就可以高枕无忧了吗?

三道红线,是划时代意义的精准规范,为整个房地产开发行业制定了规则,为房地产开发的永续性提供了坚实的保障。三道红线的出台,等于正式开启了房地产供给侧改革的大幕,影响深远。

任何一次调控出台,市场都会有一个反应期,从这个意义上来说,8月份之后地产股的低迷也是常规反应。但很多人把一些地产股的下跌,归罪于其不满足三道红线的要求,认为这样的企业在今后的开发业务中,会遇到很大的挫折。暂且不说这样的结论是否正确,我们反过来看一下已经满足三道红线的企业,是否就可以高枕无忧了呢?


在目前满足三道红线的地产开发企业中,规模最大、品牌最响的当属中国海外发展了,也就是我们常说的中海地产。中海地产今年的股价下跌幅度,在主要地产上市公司中名列榜首,到11月20日中午收盘,跌幅为36.96%,比完全没有满足三道红线的融创中国和中国恒大都要高。

作为传统地产龙头,中海一直都比较稳,业绩稳步提升,负债成本低,资产负债率一直都在60%附近,这在动辄80%多的房企中实属另类,即便和其他央企相比,也是少有的低。我们不必担心中海会出什么资金链之类的问题,而它的问题就出在实在是太稳了。


前几天我写过一篇文章《三道红线,对高负债房企影响如何?》,里面说过:“负债多本身不是问题,房地产开发本来就是金融的一部分,不“融”资,这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业,该借钱的时候不借,是最大的不安全。三道红线出台后,现在想借也借不到了,在销售端仍然畅通的市场背景下,这就是短板。”

上面这些话,完全适合中海地产。三道红线出来,大家都认为那些完全符合三道红线要求的企业迎来了大利好。但仔细想想,三道红线的核心是让现有的负债常态化,原本中海距离央企70%资产负债率的标准线,还有很大的空间,现在想用也不能用了,其追赶恒大、碧桂园、万科、融创甚至保利的机会,就更小了。


央企的资产负债率是有硬性要求的,所以很多企业为了尽快提升规模,纷纷采用了加大合作的开发模式。中国金茂的权益比例甚至只是刚刚超过50%,这就是一个缩影。但中海的权益比例高达90%,这也是它从和万科并称的王者,掉落到5名开外的重要原因。

过去4年,在融创、碧桂园们赚钱能力狂飙的时候,中海的净利润只从346亿提升到416亿,刚刚过20%。2017年它已经让出了地产利润王的位置,后面的利润排名还会进一步下滑。三道红线对头部企业是个利好,但对中海地产这样具有足够实力和经验,只是少了一点雄心壮志的老牌劲旅就有点不太友好。以前是没有雄心,现在是有心无力了。


与中海地产相似,全面满足三道红线要求,但今年股价走势不佳的还有招商蛇口和远洋集团。我们不能以短期股价的走势来判断企业的一切,但至少我们能够借此理解到,并不是满足三道红线就可以高枕无忧。

三道红线是对杠杆率的限制,但地产开发归根结底还是一个靠杠杆赚钱的生意。在确保合规、确保安全的前提下,合理利用杠杆,才是房企的核心技能。为了降低杠杆而牺牲业务增速,并不是大家愿意看到的地产股。

单纯“快”不行,单纯“稳”也不行,必须要又“快”又“稳”!这真的很难,但能做到的房企,就是白酒中的茅五泸,就是家电中的格美海!

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精彩评论

冷静交易11-20 12:47

股价的短期走势确实反映了逻辑,但我认为中海一直把核心能力放在打造极致的让用户满意的产品上,个人非常看好中海在产品上的竞争力,近几年从北京的望京府、拾光里、甲三号院等项目上足以窥见中海深厚的产品功底,就连靠产品力吃饭的龙湖都只能甘拜下风。
所以综上,我认为一个人能把产品做到如此极致的公司,它一定一个优秀的公司,绝非恒大、碧桂园这类“土老帽”可比!

冷静交易11-20 13:24

多谢提醒中海的投资机会,用实际行动证明对中海的看好!

萨拉丁_CPA11-20 15:52

为何中海地产走势这么弱?
在这波稳健房企大反弹的背景下,中海的走势似乎有点令市场不解,竟然屡创新低。
其实了解中海地产的人士心里应该会有一些答案,可能不能完全解答出市场的疑惑,但是至少可以侧面反映出中海现存的一些隐忧:
隐忧之一是投资方式,中海拿地集中在一二线城市,几乎全部依赖公开招拍挂,可是一二线城市的公开招拍挂土地二级开发的收益是很低的。
旧改、并购、产业勾地这些才是一二线城市中土地二级开发收益的主流渠道,而这些土地获取途径中海几乎做不了,只能靠高价击退竞争对手摘地(这也是为何其项目权益比例几乎都是全资),因此在房价平稳的时候,二级开发是很难受的,辛苦又不赚钱。
隐忧之二是持有物业的质量,中海2019年财报显示其持有物业的金额超过1100亿元,跟中海持有物业一个体量的只有龙湖、华润,可是龙湖有响当当的持有商业品牌天街,华润万象系列更是一二线城市中的核心商业综合体。中海有什么知名的商场、酒店呢?如果没有,那么这些持有物业的底层又是什么呢?
隐忧之三是业绩保障能力,中海2019年年末的预收款竟然不到1000亿,同级别的万科是6000亿左右,保利是3200亿+,然而中海19年营收却有1636亿,这些预收款扛得住如此的结算速度么?得需要依靠多么强大销售且交付去支持其营收规模呀。
不可否认,中海拥有这行业内最为优秀的成本费用控制能力、人才储备及资金成本,但是其面临的上述问题也不可小觑。

随便聊聊票啦11-20 15:11

从这个帖子聊聊地产股的问题和思路,主要是香港的内房股(里面的大盘货色):
1. 三条红线对此类内房的股票是有利的,主要是给本身杠杆率合理的企业降低了未来的竞争强度预期,另外把这行当里面一些企业低估值的隐含破产风险都大幅降低了。所以这个消息属于典型的短期利空(啊要管制了好可怕快卖出),长期利好。如果,这里是说如果,行业未来(又)有一波类似2017年的爆发,到时候这个逻辑会作为助燃的主要逻辑之一。但大概率,只有涨的时候大家才会认这个逻辑,光是这个逻辑是没有足够爆发力的。
2. 小跑个题,$中国海外发展(00688)$ 没有跟的很紧,但公司给人不思进取的感觉,市场表现不停的确认这一观点。
3. OK所以行业有近期的利好,有明显的低估值(PE、PB、PNAV,高分红回报率),还算高的ROE和不算很夸张的杠杆率(again,对于大盘内房来说,ex$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ ),为啥就是不涨呢?别说那些什么资金聚集在成长股之类的傻话,没意思。
- 行业的利润率承压导致未来ROE的展望无法提升。到这个阶段难以做差异化,持有库存升值也难,那么房企变成制造业:土地是竞购来的原材料,房子是成品拿来卖,两个环节都充分竞争,可以小幅差异化但很难大幅差异化,这不就是制造业吗?而由于原材料和成品两个环节的明显周期性,所以估值不能按照制造业给,而要奔着原材料股去,也是一种逻辑。随着周期性而估值起伏,估值中枢难以提升。
- 有人说不对啊,很多拿地可以差异化,卖楼有品牌溢价。但一方面市场已经给了一些内房溢价(和明显更强的走势);另一方面市场看起来不青睐的内房股,则是对所谓拿地差异化所要付出的隐性成本给予反映。有人喜欢去算这个隐性成本的细节,去算市场是否过度惩罚了,但这大概率是白费功夫 - 拿这个精力在别的投资环节上,回报早就提升一大截了,可以想想为什么。至于一些企业在目前有库存优势的,市场也会觉得这种优势难以持续 - 这看空的逻辑你也没法证伪,所以一些相信“这公司真的不同”的资金没法把这个优势彻底的兑现。

- 还有一些内部孵化企业上市的,我就先不吐槽物业公司目前的估值思路,大家开心就好,哈哈,有空我另杠。内部孵化和spin off这种看多逻辑,多做两个循环就发现属于典型的牛市逻辑,锦上添小花,没法持续提升回报的。
- 在PNAV超级折让这一点上我也犹豫过很久。但后来想明白三点,未必对,也未必是市场所想,但足以让我不去重度参与内房股了。首先,这个折让你没法兑现 - 除非公司大股东主动清盘来兑现,而他们还有个春秋大梦。其次,随着卖房子,利润回收,按理说这个折让可以逐步兑现 - 不好意思,回收的利润作为资本金又拿去开发下一轮的房子。也就是说你作为股东,几乎永远会处在“总有一天会被地产的周期性大耳光抡脸”的风险下。你可以说所有行业的股东都有这样的风险 - 不好意思,别家行业的未来terminal value再模糊,也比地产股的好看,投资市场就这么潘金莲。最后,地产行业在其整个大大大周期的哪个环节,是年轻人,中年人,中年危机,还是垂垂老矣,投资者心里没点B数?哪个环节给哪个估值体系,没点B数?
4. 还有很多算地产市场规模,进一步算头部企业占有率扩张的。Well这些计算细致而有道理,其实很有帮助。但怎么算,也算不出头部企业能有高单位数以上的中长期增长吧?所以现在的估值体系(体系,不是这一刻的值),它小错不断但大错恐怕没有。
5. 喷了这么多,不是说投资地产股就没得赚。没有系统性的估值提升下(需要类似2017的那种大逻辑才能显著鼓动估值),中长期就是业绩的钱 - 注意,这不是ROE复合回报的钱,因为缺乏增长的企业只能多分红带来的分红和分红增长,以及目前的绝对低估和相对头部行业太大的估值差带来的修复。这种修复在较好的市场环境和轮动配合下可以带给投资者一定快感,但没法显著提升长期回报。

Canwei11-20 12:36

中海是母公司被美国制裁了

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Wheat7711-21 22:14

三条红线下,短期内对于房地产企业的拿地热情是一个直接打压:一方面推举高杠杆模式运作的企业被戴上了三条红线的紧箍咒,没有了杠杆的支点,拿地节奏放缓,周转率下滑意味着收益率的趋势下滑。另一方面,过往几年积累的高杠杆,如果没有流动性较好资产的支撑,怕是去杠杆的道路会险象环生。

坚守本心12311-21 22:07

跌了看三年?涨了吹逻辑?希望看到一篇数据分析的文章!

积福惜福11-21 17:00

这个熊样0.3pb,2pe指日可待了

朱酒11-21 15:12

想想融创还能惨到什么地步?

云鹏投资笔记11-21 14:40

朱总:万科都到七月平台新高了,融创有机会吗?