如果用一个公式就能判断一个企业的状况，投资就太简单了，简单到大家都无利可图。如果看懂财报就能明白企业所有的经营，那活生生的人，也就都看成照片了。
对于企业的负债压力，仅仅看表面的净负债率并没有太大的意义。以融创中国为例，有一定规模的房企中，其净负债率只有恒大可以相提并论，但在我看来，融创要比绝大多数房企都要安全，包括那些能同时满足三道红线的。
三道红线是限制增加负债总额，不是一点都没有了，而且达标后还是可以增长的。融创现在做的就是软着陆，在保持总量不变的前提下，通过利润的释放来降到红线下。本来有1000亿要去买地的，现在直接打九折甚至更多就可以买现成项目，从毛利率上还是周转率上来看都好很多。未来的房企，分化会越来越大，三道红线是地产开发业供给侧改革的开端。2017年之后的白马行情就是和供给侧改革是直接相关的，地产股的大方向已经很明显了。
随着核心城市的优质地块越来越少，市场在怀疑房企的永续性，三道红线能降低土地市场的热度，细水长流，但大部分房企几年内的估值很难超过10PE了。后继持有型物业的比例提升，估值会上来，但业绩增速又会放缓。只有少数企业能形成双击，规模得够大，管理和产品能力都要突出。
目前的消息，是以2019年中期的负债规模为基数的，后面的增速分别控制在0-15%。有些企业三条线都没超标，但基数小，后面就算提升了15%，融资额度也上不去；而有些企业基数大，虽然三条线都超标了，但总负债规模保持在2019年中期，就已经能满足后面发展的需要了。
也就是说，目前绿标企业看起来很光荣，但后面如果要想提高业绩增速，其资金的紧张程度，未必就比红标企业更好。更何况银行一向都喜欢规模大的企业，排名靠后的，就算所有指标都表现优异，一样不好借钱。
负债多本身不是问题，房地产开发本来就是金融的一部分，不“融”资，这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业，该借钱的时候不借，是最大的不安全。三道红线出台后，现在想借也借不到了，在销售端仍然畅通的市场背景下，这就是短板。
观察负债压力，重点要看那些借来的钱用在什么地方了。花了不少利息借来的钱，以现金形式趴在帐上，这是一种很大的浪费。融创的表面负债压力大，但那些钱都变成了土储，而且是相对优质的土储。后期真有现金流动压力的时候，即便是不能以商品房的形式快速变现，好地也是不愁卖的。钱变成地，即便不开发也是在升值，这才是负债的意义。融创现在的节奏很好，远不是顺驰时代了。
融创真想降负债率的话，后面少买点地就可以达标了，关键是就算一年都不买地，融创手里还有足够开发的土储。当然，土储也不是越多越好，有能力在合理的时间内变现，才会体现土储的价值。而那些不用钱或者用比较少的钱，便能锁定的土储，自然是多多益善。
对两个同样土储较多的企业来说，其差异则不是地的数量，是地的质量。如果这些地，后期去化速度快而且毛利率有保证，企业就有了继续保持较高增速的基础。如果地买贵了，毛利率低，再多的土储也没用，反而是累赘。
就短期负债压力而言，不能仅仅看现金和短债的比例，更要把土储和当期销售回款一起结合起来。甲企业现金短债比达到1.2，而乙企业只有0.8，只看这两个数字，大部分人会以为前者负债压力小。
但如果甲企业当年的销售回款严重下降，预收款不足以平衡建设、管理和购置新地的开支，其仍然有很大的偿债压力。而乙企业，虽然看起来有债务偿付的缺口，但如果当期的销售回款很好，未来一年的开工面积也有充分的保证，而且手里的土储较多，没有太多补充库存的需要，其债务压力比甲企业更小也是可能的。
负债压力是要动态观察的，需要把现金、债务、土储和销售回款结合在一起来看，缺一不可，只看现金短债比或者资产负债率等指标，是很容易产生错判的。
有趣的是，地产一直都是险资的最爱，安全第一的险资买个不停，市场内的投资者却总觉得地产要崩盘，是谁错了？