三道红线,对高负债房企影响如何?

如果用一个公式就能判断一个企业的状况,投资就太简单了,简单到大家都无利可图。如果看懂财报就能明白企业所有的经营,那活生生的人,也就都看成照片了。

对于企业的负债压力,仅仅看表面的净负债率并没有太大的意义。以融创中国为例,有一定规模的房企中,其净负债率只有恒大可以相提并论,但在我看来,融创要比绝大多数房企都要安全,包括那些能同时满足三道红线的。


三道红线是限制增加负债总额,不是一点都没有了,而且达标后还是可以增长的。融创现在做的就是软着陆,在保持总量不变的前提下,通过利润的释放来降到红线下。本来有1000亿要去买地的,现在直接打九折甚至更多就可以买现成项目,从毛利率上还是周转率上来看都好很多。未来的房企,分化会越来越大,三道红线是地产开发业供给侧改革的开端。2017年之后的白马行情就是和供给侧改革是直接相关的,地产股的大方向已经很明显了。

随着核心城市的优质地块越来越少,市场在怀疑房企的永续性,三道红线能降低土地市场的热度,细水长流,但大部分房企几年内的估值很难超过10PE了。后继持有型物业的比例提升,估值会上来,但业绩增速又会放缓。只有少数企业能形成双击,规模得够大,管理和产品能力都要突出。


目前的消息,是以2019年中期的负债规模为基数的,后面的增速分别控制在0-15%。有些企业三条线都没超标,但基数小,后面就算提升了15%,融资额度也上不去;而有些企业基数大,虽然三条线都超标了,但总负债规模保持在2019年中期,就已经能满足后面发展的需要了。

也就是说,目前绿标企业看起来很光荣,但后面如果要想提高业绩增速,其资金的紧张程度,未必就比红标企业更好。更何况银行一向都喜欢规模大的企业,排名靠后的,就算所有指标都表现优异,一样不好借钱。



负债多本身不是问题,房地产开发本来就是金融的一部分,不“融”资,这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业,该借钱的时候不借,是最大的不安全。三道红线出台后,现在想借也借不到了,在销售端仍然畅通的市场背景下,这就是短板。

观察负债压力,重点要看那些借来的钱用在什么地方了。花了不少利息借来的钱,以现金形式趴在帐上,这是一种很大的浪费。融创的表面负债压力大,但那些钱都变成了土储,而且是相对优质的土储。后期真有现金流动压力的时候,即便是不能以商品房的形式快速变现,好地也是不愁卖的。钱变成地,即便不开发也是在升值,这才是负债的意义。融创现在的节奏很好,远不是顺驰时代了。

 

融创真想降负债率的话,后面少买点地就可以达标了,关键是就算一年都不买地,融创手里还有足够开发的土储。当然,土储也不是越多越好,有能力在合理的时间内变现,才会体现土储的价值。而那些不用钱或者用比较少的钱,便能锁定的土储,自然是多多益善。

对两个同样土储较多的企业来说,其差异则不是地的数量,是地的质量。如果这些地,后期去化速度快而且毛利率有保证,企业就有了继续保持较高增速的基础。如果地买贵了,毛利率低,再多的土储也没用,反而是累赘。

 

就短期负债压力而言,不能仅仅看现金和短债的比例,更要把土储和当期销售回款一起结合起来。甲企业现金短债比达到1.2,而乙企业只有0.8,只看这两个数字,大部分人会以为前者负债压力小。

但如果甲企业当年的销售回款严重下降,预收款不足以平衡建设、管理和购置新地的开支,其仍然有很大的偿债压力。而乙企业,虽然看起来有债务偿付的缺口,但如果当期的销售回款很好,未来一年的开工面积也有充分的保证,而且手里的土储较多,没有太多补充库存的需要,其债务压力比甲企业更小也是可能的。

 

负债压力是要动态观察的,需要把现金、债务、土储和销售回款结合在一起来看,缺一不可,只看现金短债比或者资产负债率等指标,是很容易产生错判的。

有趣的是,地产一直都是险资的最爱,安全第一的险资买个不停,市场内的投资者却总觉得地产要崩盘,是谁错了?

 @今日话题    $万科A(SZ000002)$  $中国金茂(00817)$  $融创中国(01918)$ 

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精彩评论

小荷才露尖尖角66611-16 22:59

这篇文章已经把三道红线说透了。点赞。同样是上了三道红线的民营企业,恒大和融创,都是高负债和高土储,其中的差异就是土储结构。恒大的土储以低价偏远的远郊地为主,在市场好,去化容易的年份看不出差异。市场不好,同时炒房热度衰减的时候,差异就显现。地产地产,还是以地为核心。好地好价合二为一,又能输出好产品才是最有优势的竞争力。

奋斗的龙卷风11-16 22:37

我们地产股投资者属于失败者,你讲什么都没有人愿意听

橙橘柑柚柠11-16 23:30

融创的成功我觉得是有运气成分的,时光倒流7年前谁谁不也不敢保证房价短时间的上涨一倍,如果真能算到那绝对也是瞎蒙。该上杠杠的时候不上我感觉是用倒视镜视角看待问题,房产企业的高杠杠这是行业特征,但是我感觉正是这个特征企业经营时更应该保守一点。我其实啥也不懂就是瞎说

不要难过啦抱抱11-16 22:53

我一直觉得房企的高负债是果不是因。
负债高一个是要你能借到钱或者你能占用上下游资金,有些公司他想高负债也高不起来,因为他没有能力高负债,一别人不高兴借二也不能占用上下游资金。
其次是借到的钱能高效的赚到更多的钱,比如茅台这种,他真要借钱无数机构抢着要借给他,但是茅台借到了钱其实并不能高效转化成利润,大概率只能躺账上甚至利益输送给关联方,这种类型的企业就没必要高负债。
就像普通人买房,我能向银行借到钱,也有能力抢到好房子,这是我有本事的体现。如果我能借到钱,也能用借到的钱赚更多钱,有偿还能力,只要没有流动性问题,为什么不借?

朱酒11-17 08:01

我一直都是把企业当成非上市公司去研究的,专注的是企业的内在价值,而不是报表价值。对于短期的股价变化和报表变化,如果不是经营上发生了大的转折,我基本是不在意的。
所以我的持仓股必须要经过长期研究,考虑的角度都是以年为单位的,不会发生看几个月就重仓买入的情况。这种模式从来抓不住热点,但却可以屏蔽市场的杂音。

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勃朗宁自动步枪11-25 11:42

融创是老孙招招领先走在政策前面半年,新城是老王失德小王接班提前降负债,一个主动一个被动都让超速发展的公司提前进入比较舒适的节奏,且都有比较特色的勾地方式

勃朗宁自动步枪11-25 11:37

没有上名单有企图心点的绿标企业都在抓紧提高负债率呢,供给侧结构性改革向来不是针对行业龙头企业的,等全面执行后头部企业就不是普通的地产商了,放眼望去新超车上来的就融创和新城最后看点。

巴芒猎人11-21 17:01

说明融创和恒大都是好企业,国家限制地产商扩张,另一个意思也是稳房价,稳土地价格。稳土地,就是稳财政

淡淡一抹韭菜11-18 12:42

去体验过广州融创的文旅项目,做的是挺不错的。简直是吸流神器,就不知道能否带动其周边房产售卖。

道式11-17 17:54

融创这个节奏是没毛病。什么时候加杠杆什么时候降杠杆。保持杠杆稳定安全。