买万科,买的是什么?

地产公司的核心能力是负债能力,而对很多一线房企来说,负债能力实际上就是土储能力。万科对土储的态度,比较像一些制造企业,希望能把库存控制在一个相对合理的数量上,并不是越多越好,这方面融创和恒大体现的是另一种理解,所以它们的净负债率是远远高于万科的,但土储可售倍数也要高不少。

无地不产,地在产先,地产公司的发展首先要有足够的地。近年来,恒大就是靠着高负债去大量购置土地,逆袭登顶的,融创也是以此大幅提升了自己的行业排名。而万科仍是保持了自己的惯常节奏,净负债率已经压低到了30%略多。

从经营上来说,万科的做法比较稳健,可以避免市场大波动对自己造成的冲击,实际上碧桂园和恒大现在也开始偏向佛系,碧桂园基本上岸,恒大也开始控制土储的比例了。融创今年也是要大力降低净负债率,但老孙这几个月连续搞定几个大项目,降负债的效果如何,到年底时再看吧。


万科去年公开拿地的数量,是市场第一。但今年上半年钱又多又便宜,而且各地政府也放出了不少好地块,这直接导致土地市场快速升温。大部分地块由于还有限价因素,给后期运营带来了很多后患。万科有意放慢了购地速度,从保持利润率的角度来看,这无可厚非,对不再追求简单规模的企业来说,利润稀薄的地不买也就不买了。

从2018年开始,万科在地产的销售收入上,就已经不再追求超过20%的年化增长速度,2019年的权益销售额同比2018年甚至还是下降的。但它的业绩仍然会持续保持在高位,还会保持着稳健的净负债率,和较高的毛利润率。


事实上,随着整体经济体量的增大,地产、银行、家电、白酒这些在过去30年里,一直引领市场的行业,增长速度都在放缓。我们耳熟能详的那些大牛股,也很难再屡创奇迹了。复合增长率能够长期保持在15%左右的企业,就已经是不错的可选标的。

从这个角度来说,万科的管理层其实和大多数投资者都在做同样的选择,比起很多上市公司来说,他们的操作已经挺规范了。只不过,市场上还是价格投资者居多,只要你不涨,所有一切都是错的,只要你涨了,所有的错都无所谓。

现在的万科,选不选?看投资者自己的偏好吧。

 @今日话题   $ $融创中国(01918)$  $中国恒大(03333)$  $万科A(SZ000002)$      

雪球转发:124回复:297喜欢:128

精彩评论

2019静待花开06-10 22:57

知道朱大师(地产我认你为大师)喜欢融创,但能够如此客观地评价万科,还算公正

朱酒06-10 23:00

每一个地产从业者,或多或少,或直接或间接,都从万科身上学到很多。过去20多年,万科一直是地产界的旗帜,不管是否投资万科,我对万科都很尊重。

理论物理06-10 23:09

虽然万科受益于管理能力,但恰恰又被管理层所累。如果没有与股东利益不一致的管理层,或者说没有功高震主的管理层,或者说需要利益一致的管理层,万科也不是现在的万科。成就万科的不仅仅是管理层,恰好是这样一个分散的股东架构,一个佛系的前股东,才能让万科管理层能更多以立牌坊为主,而不是单纯的利润和规模。因此,现在的万科,也许反而是最好的。虽然不是小股东喜欢的。

小鳄鱼同志06-11 09:12

大哥 这普天之下,哪里有真的拿你小散户当回事的管理层? “跟小股东利益一致……”本身就是意淫啊

别昔06-10 23:13

目测今年收益率仍为负?

全部评论

泽2399907-15 22:03

客观!

马南风07-12 10:22

你是要笑死我吗,哈哈

AnotherDay07-11 17:45

就是股价长期不涨。

AnotherDay07-11 15:50

就是股价长期不涨。