这是一次关于房地产营销的语音分享，以我自己的亲身经历，阐述了过去20年时间里房地产营销的进化历程。让历史告诉未来，希望能对大家理解房地产这个行业有所促进。（音频文件已经发在同名公众号上）
“我们今天看到的各行各业的发展，以及一些文化、教育、社会上的，不断成长、不断递进并让我们看到希望的东西，很多都是建立在房地产发展的基础上的。这个行业是中国过去20多年发展最好的一个行业，是中国持续发展的强有力的经济基础。没有这个基础，后来的很多东西都是无从实现的。”
“这个时候就发现了，原来你以前所拥有的那些自信和成绩，不过是市场好的一种表现而已，市场不好的时候你什么都做不了，这在当时对从业者是非常震撼的。在那个时候，才开始真正理解了经济周期对房地产行业的影响，和对我们所从事工作的影响。
2008年年初，我抱着学习经济理论的态度开始进入了投资市场。进入这个市场后才发现，原来真的只是我们赶上了一个经济的上行周期，赶上了房地产全面发展的黄金时代而已，并不是自己会很多东西，当时这种挫折感是非常强烈的。”
“房地产营销从广告时代到代理时代，现在发展到了一二手联动时代。一二手联动时代给广告时代做了严重的打压，一个釜底抽薪式的打压，甚至是一个不可逆转的打压。
我们看看这三个时代的发展历程，其实就是一个离客户越来越近的进化过程。广告是让客户看到你，是我不知道客户在哪，那我就站在明处让他来找到我。代理是我们要找到具体客户，在进行充分的客户描摹之后，组织针对性的活动接触，然后通过案场技术进行专业锁定。”
“通过一二手联动的形式，中介可以为开发商提供实效营销，开发商发现这种模式比原来代理公司模式更好。代理公司的费用尽管是后置的，但房企也是要花费一定的成本。但是和中介公司合作，很多时候可以不付中介一分钱。
2015年左右，全国都在推行一种叫团购费的佣金方式，就是中介公司的经纪人带客户进入售楼处之后，不需要开发商来付费用，他只要在经纪人和客户之间像买二手房签居间协议一样，由客户直接把费用付给经纪人，而这笔钱是不走开发商营销费用的。”