地产营销进化论(语音版)

这是一次关于房地产营销的语音分享,以我自己的亲身经历,阐述了过去20年时间里房地产营销的进化历程。让历史告诉未来,希望能对大家理解房地产这个行业有所促进。(音频文件已经发在同名公众号上)


“我们今天看到的各行各业的发展,以及一些文化、教育、社会上的,不断成长、不断递进并让我们看到希望的东西,很多都是建立在房地产发展的基础上的。这个行业是中国过去20多年发展最好的一个行业,是中国持续发展的强有力的经济基础。没有这个基础,后来的很多东西都是无从实现的。”


“这个时候就发现了,原来你以前所拥有的那些自信和成绩,不过是市场好的一种表现而已,市场不好的时候你什么都做不了,这在当时对从业者是非常震撼的。在那个时候,才开始真正理解了经济周期对房地产行业的影响,和对我们所从事工作的影响。

2008年年初,我抱着学习经济理论的态度开始进入了投资市场。进入这个市场后才发现,原来真的只是我们赶上了一个经济的上行周期,赶上了房地产全面发展的黄金时代而已,并不是自己会很多东西,当时这种挫折感是非常强烈的。”


“房地产营销从广告时代到代理时代,现在发展到了一二手联动时代。一二手联动时代给广告时代做了严重的打压,一个釜底抽薪式的打压,甚至是一个不可逆转的打压。

我们看看这三个时代的发展历程,其实就是一个离客户越来越近的进化过程。广告是让客户看到你,是我不知道客户在哪,那我就站在明处让他来找到我。代理是我们要找到具体客户,在进行充分的客户描摹之后,组织针对性的活动接触,然后通过案场技术进行专业锁定。”


“通过一二手联动的形式,中介可以为开发商提供实效营销,开发商发现这种模式比原来代理公司模式更好。代理公司的费用尽管是后置的,但房企也是要花费一定的成本。但是和中介公司合作,很多时候可以不付中介一分钱。

2015年左右,全国都在推行一种叫团购费的佣金方式,就是中介公司的经纪人带客户进入售楼处之后,不需要开发商来付费用,他只要在经纪人和客户之间像买二手房签居间协议一样,由客户直接把费用付给经纪人,而这笔钱是不走开发商营销费用的。”

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全部评论

strawjack08-05 12:45

老孙说过这事,喝了好几顿大酒喝来的

朱酒06-08 17:15

贝壳与中介的关系,就像淘宝网站和上面的商家,只不过目前是链家为主,其他商家太小了。

流云君06-08 15:20

用过贝壳, 请教朱总, 贝壳和其他中介,比如和链家,有何本质不同?

朱酒06-08 14:41

贝壳找房和其他公司玩的不是一个赛道,包括链家。如果贝壳对标的是阿里巴巴,其他中介都是传统的百货大楼。

松下客06-08 13:45

贝壳现在领先同行很多