地产不是地惨,目标17万亿

5月份,TOP100房企继续保持了强力复苏的势头,成交额环比上月增长了21.3%,同比则达到了12.2%。与去年前5个月的总成交额相比,目前只有7.9%的差距了,预计会在7月份完成累计正增长。

对那些看空中国楼市的人来说,这个数字恐怕是出乎他们意料的。但真金白银已经摆在那里,这就是中国经济和中国购买力的底蕴。2019年,全国商品房的销售额是15.97万亿,今年仍有希望继续保持上升态势,我的预期是16.5万亿到17万亿之间,具体看政策尺度吧。

看看一些热门房企的表现:

由于各家的土储结构不一样,销售节奏也相差很多,前5个月增速的内涵还是有很大区别的。目前来看,当前选择地产股,主要需关注4个方面:

1、下半年可售货源是否有充分保证?

以融创为例,历年的销售高峰都是在下半年,尤其是8月份之后。主要原因是它的货源结构中,大湾区一带的标的一直较少,受气候影响,货源供应会比一些房企延迟一些,今年就更加明显。但从当前的市场整体趋势来看,只要下半年货源能迅速补上,融创的6000亿+还是有很大机会的。

2、可售货源集中在什么能级的城市?

本轮复苏势头,是从一线城市向二线城市传导,从核心城市向中小城市延伸的,豪宅和高端产品销售的更加强劲一些。三四线城市下半年的考验要比一二线核心城市更大一些,产品结构偏向核心城市的房企,后劲会更充足。

3、前5个月的销售业绩,是否有拔苗助长之嫌?

前5个月的销售,各家表现不一,并不完全是销售能力的正常体现,要提防有些房企在前几个月以价换量,把好房源用超低价售出。虽然这样看起来业绩比较好看,但售出的房源利润很少,有些甚至会亏钱,而到了后面市场转暖的时候,又会面临无房可售的的尴尬局面。从全年的业绩来看,这样的企业会出现前高后低的走势,而毛利率也会大为降低,过两年结算的时候,等于埋了一个雷。

4、谨慎对待一季度在公开市场大量拿地的房企

去年下半年的市场,受严控负债的影响,整体上是“地便宜钱贵”,而今年上半年的市场则放开了融资,各家房企的负债成本都是大大下降,整体上是“钱便宜地贵”。那些土储较为丰富的房企,前几个月公开市场拿地的热情明显下降,比较踊跃的大多数都是由于原有土储不足,硬着头皮大量购地的。这些地的成本较高,后期入市的时候,毛利会明显偏低,但售价却很难降下来,不管对当期去化速度还是对后期结利,都不是好事。

@今日话题 $$融创中国(01918)$$中国金茂(00817)$$万科A(SZ000002)$

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精彩评论

股市是孤独者的游戏05-31 23:37

作为地产粉的我深感危机,销售这么好这不是找死么,枪打出头鸟。周期性行业。销售不好,行业不景气才有机会放松政策,政策放松就算销售不好市盈率高也不影响股价上涨。会哭的孩子有奶吃。经济不好,行业越不景气。机会才越大

闲云野鹤桃花流水06-01 07:35

个人觉得现在投资地产主要看三个方面:
1.融资端,利率要低,能力要强,基本都是有国企背景的啦;2.产品力:优质优价,产品溢价,拥抱改善远离刚需。好的东西从来不会便宜。3.周转率:开发周期越短资金利用率越高。2/3看起来矛盾,核心就是拼团队的能力了。
在预期房价不会大涨的前提下,囤地不那么重要了,占用资金不说,万一房价预期向下,砸在手机也有可能。

ichjj05-31 23:44

今年6000亿太难了……剩下7个月要4600

富诺价投06-01 00:14

当地产都成地惨了,应该可以乐观一点了,芒格老人家说:“凡事要反过来想,一定要反过来想”

泉水201706-01 02:53

那你为啥不去买不景气的周期行业?

全部评论

张建军06-05 18:03

撒母耳-以便以谢06-01 16:50

地产波动,比券商还高!
就今天的涨法,与基本面无关,就是发泄!
我还是喜欢这两只,旧改之王,小而美。
$时代中国控股(01233)$ $佳兆业集团(01638)$

黑色大麦茶06-01 16:16

17万亿又不是好消息,加杠杆的能力就这点,现在是60%,每年3%,10年后就是90%,怎么10年后芯片就不受制了?要细水长流,地产怎么也要拖个20年才能稳定经济,,,

LL9606-01 15:30

今年的总销金额

原野上的野子06-01 12:34

你说对了 地惨