从历史的角度,看地产股的未来(一·前商品房时代)

以古为镜,可以知兴替。我们做地产股的投资,自然该了解一些地产股的发展历史,这样在面对未来的时候,才能看清楚很多问题。地产股的历史与地产行业的发展紧密相关,但并不是完全吻合,因为金融本身就是一个市场,它会围绕着行业去发展,但也会有自身的成长曲线。

上海证券交易所创立于1990年11月26日,并于1990年12月19日开始正式营业。深圳证券交易所于1990年12月1日开始试营业,但由于正式营业时间是1991年7月3日,所以只能算作大陆地区的第二个证券交易市场。


房地产行业的第一支股票万科A,便于1991年1月29日上市,代码为0002,那一天万科A的挂牌价格是14.58元,2019年12月31日后复权的价格则达到了4595.46元,29年的时间,股价上涨了315倍。

可当初万科股票刚刚发行的时候,时任万科董事长的王石由于无人问津,还曾经在菜市场摆摊买过股票,如果当初有人识货投入1万元,现在就已经有300多万在手了。90年代初的时候,深圳的普通住房大约是2000多元一平,现在均价已经突破了60000元一平,增长了30倍左右。当时买万科的股票,比买万科的房子多赚十倍!


万科不但是第一支上市的房地产股票,也是中国最早的民营上市公司之一,股票代码000002足以代表曾经的成就。之所以说万科是中国最早的民营上市公司之一,是因为当初上市的时候还有“深特发”持有的30%国有股份,后面逐步扩股才慢慢稀释下来,刚上市的那个万科还不是一个真正的民企。

当然,某种程度上,万科自己也在模糊自己的身份,有个官方说法叫做混和所有制企业,那我们就叫它非国企好了。其实怎么称呼并不重要了,现在的万科已经回归了国企行列。


当时大家对房地产股票没有兴趣也是正常的,因为在那个年代,商品房极其缺少,绝大部分人都是居住在单位提供的福利性住房内,绝大部分人也根本没把房子当成一件商品。可当时的商品房虽然稀少,但炒作程度却丝毫不逊色于后来的各种“炒房团”时代。

以90年代初的最大热点海南岛为例,据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计:“1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4倍。”

“1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。”


直到1993年6月,国务院出台了“国16条”,严格控制信贷、提高贷款利率、加强行业监管力度,海南泡沫迅速破灭,剩下遍及全岛的烂尾楼,直到2005年之后另一次房地产大牛市全面开启,才逐渐解套。

不仅仅是在刚刚成立的海南省,一线城市也出现了断崖式下滑,1993年“国16条”出台后,广州的新房价格便从7568/平方米的高位开始大幅下跌,到1994年均价下跌便超过1000元/平方米,1995年的均价已低至5277元/平方米。


在这样的背景下,不仅仅是民营地产公司无法上市,普通的国有房地产开发企业也一样有心无力。只有那些资源广泛、背景雄厚、资金充裕的大央企,才有独领风骚的能力。

1992年和1996年,中国海外发展和华润置地先后在香港上市,1996年和1997年,金融街和华侨城A先后在A股上市。从专业性和企业管理规范上,中海和华润都是各个房企的标杆,他们根植于市场经济起点更高的香港,同时又具备无人可及的央企背景,不管是开发能力还是资金实力,都难有人可以媲美。


而金融街和华侨城A在A股率先上市,也不是偶然的。前者那一条可以媲美华尔街的财富大道,至今无人可以望其项背;后者在20多年前便开始了文旅地产的开发模式,到现在仍是中国文旅产业的领先者。

这批上市公司整体实力强大,是中国房地产开发的先驱企业,为后面的商品房时代全面到来,做出了坚实的贡献。

@今日话题 $$中国海外发展(00688)$$万科A(SZ000002)$$融创中国(01918)$

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精彩评论

朱酒01-14 07:28

深圳国资委有过明文,万科是“市属国资世界500强企业”

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卡其永远不能输01-28 13:47

地产还是比较稳的,至少二十年不成问题。

卡其永远不能输01-16 11:22

深度好文,从以前的经验当中积累经验教训还是很有必要的。

skafish01-15 08:54

OK

未来5分钟01-14 19:40

深圳,最终会被评价为,成也香港,败也香港。

Walkman09701-14 19:29

我待的几个电子公司都是工厂在东莞惠州研发或者供应商在深圳找,这边的产业链确实有价值,但是成本对制造业来说,真的太高了,深圳也没有地来容纳制造业了,高端制造业一直在喊话要喊,但是现在还没有啥成果,制造业还是去东莞惠州吧,反正也不远,一个小时车程就到了,华为不就是这样嘛