中国的房屋租售比怎样与国际接轨?

纽约、巴黎等国际一线城市的租售比在3%-5%,而北上广深的租售比在2%-2.5%之间,相差了整整一倍。租售比实际上是两个问题的集合,一是房价高不高?二是租金低不低?所以,用租售比的问题来说明国内的房价高是可以的,但反过来也可以说,国内一线城市的租金要比国际一线城市便宜得多。

先看第一个问题,房价高不高?这个问题很大,我们以后再展开细说,这里只说最直接的因素:在一个靠限购才能让房价增长放缓的地方,却总有人幻想着房价崩盘,这原本就很荒唐。

房价高不高?高,但和老百姓的收入增长来看,房价的增速并不过分。1998年,全国城镇居民人均可支配收入是5425元,2018年是39251元,增长7.2倍。1998年,全国商品房均价2063元/平,住宅是1854元/平;2018年,全国商品房均价8736元/平,住宅是8544元/平,分别增长4.2倍和4.6倍。

收入的增速超过房价增速70%多,这就是国力发展的成果。何况商品房全面发展的21年来,人均居住面积增长了1倍多,与1978年相比增长了接近10倍,这是对住房改革最好的肯定。

所以高房价并不可怕,可怕的是收入不涨,尤其是自己的收入不涨!对于年轻人来说,期望房价和房租下降,远不如期望自己的收入上升更现实一些。


至于租金,一方面中国的物价整体上是低于发达国家的,租金也相对较低,另一方面国外绝大部分发达国家都是有物业税的,而且物业管理费也比我们高很多,租客交付的租金中差不多有1/3部分是不属于房主的,实际的租售比并没有看上去那么大。

现在的调控,短期看是控制房价上涨,长期看是控制房价下跌,房价下降一半的可能性远远低于房价翻倍,而回调10%-20%,对于缓解各方面矛盾基本没有意义。和股票相似,整个社会的资源都在日趋头部化,一二线核心城市房租上涨的确定性毋庸置疑,未来只要房价的增速低于租金的增速,租售比就会越来越高。

现在北上深的护城河就是高房价、高房租,如果北京房价2万一平,一居室的租金2000元一个月,当前的北京恐怕就会有5000万人了。现在的医院已经挂不上号了,地铁高峰期已经挤不上去了,好学校早就排不上了,扩容一倍,后果会怎样?
户籍在放开,只有依靠市场来保护既有居民的利益。生活压力大的人转向下一层级城市,让生存能力更强的人进来,这才是公平,这也是一线城市之所以是一线城市的原因所在。

以当前情况来说,房价短期内不涨,北上深3年左右租售比就能涨到3%以上。都在谈租售比,房租涨得快对老百姓来说是好事吗?此消彼长,租售比与国际接轨是大趋势,但真不是靠降房价降下来的。


补充:

1、关于一线城市房屋租售比超过2%的事,很多人有疑义。在计算租售比的时候,大家往往对房价这个分母过高估计,很多二手房现在实际成交时候,往往要打九折甚至更多才能出手。另外,小产权、城中村、商住公寓、经济适用房、老公房等这些房价很低、租金略低的房源,都是租售比超高的,大幅度提升了该城市的实际租售比;

2、房价的绝对高低问题,牵涉到收入比,这个问题比较复杂,本来我是要单独分析的。先说一句吧:北上广深的房价收入比,不能仅仅把这四个城市的人均收入作为分母,而要把四个城市人口的户均财产、财产性收益以及全国性高端人口的购买能力算进来。

中国财富达到世界前10%的人口,现在已经超过一亿人,名列世界第一,美国是9900万人。也就是说如果按照排名前一亿的人口来计算财富,中国是超过美国的。这对全国平均来说还不够,但支撑北上广深的房子足够了。

@今日话题 $$万科A(SZ000002)$$我爱我家(SZ000560)$$世联行(SZ002285)$

雪球转发:67回复:139喜欢:42

精彩评论

一笑三年11-03 21:26

一、一线城市和强二线的租售比远远低于你说的租售比下限2%,比较好的也就是1.5%,差的连1%都不到,比如一线城市的学区房的租售比很多才0.6%左右。
二、城市间的人均可支配收入的差距远远小于城市间房价的差距。
三、房租低不是因为房东心善舍不得租户,而是房子的租金受限于所在区域中低收入人群的收入水平,房东倒是想多租点,可是租客付不起那么高的租金。
四、得益于过去二十年城镇人均可支配收入的快速增长,租金的增长基本能跟随人均可支配收入的增长。很多早期买入的房子,比如前五年买入的房子按照当初的买入价进行计算,现在的租售比其实不低。

不要中新股11-03 23:47

部分认可,但最后一段有个悖论,因为中国人的大部分财富就是通过房产升值得来的,极端假设一下,房地产继续暴涨,导致中国人财产占到世界的百分之九十,结论就是中国财富是世界的九成,所以房产价格就应该这么贵。

fugitives11-04 12:02

我证明,我在广州市区所有房子的年租金收益率都在1.3%左右。我的判断是房价太高了,而不是租金太低了。

朱酒11-03 22:24

不面对现实,就解决不了现实问题。哄大家开心的话说起来很容易,十几年前红极一时的牛刀之类,当时都是被当成民意领袖来看待的,事实上他们害了多少人?
我的言论不可能都是正确的,但我绝不会说假话去哗众取宠,也不会随意编造数据耸人听闻,我为我的观点和数据负责。

全部评论

lhjzzz今天 09:12

是的,我知道的北京一些人想换房子或者买二套,但是要8成首付,还有一些是没有购房资格的,需求被压制住了。

朱酒今天 08:54

现在是有人排队去等接盘的资格,至于租金这两年涨的比房价还快

几千越甲11-12 23:49

你不是在说房产么?它不完全是投机。
我只是说,你可以给出自己的“合理不合理”的评判,但这个与市场没有什么关系。真金白银形成的市场,有其自己的、深刻得多理由。晚安。

几千越甲11-12 23:08

能够形成房价市场,不是你心目中加0不加0可以左右的(一线城市比大多数县城加个0都不止)。个人可以选择不买,但既然市场有人出价,你哪怕睡不着,它也有存在的道理。

薛定谔家的小猫11-12 22:58

你觉得北京房价仍是最好的投资渠道之一,是指将来会有人以更高的价格接盘还是租金回报会取得满意的回报?