地产股投资军规20条

#地产股投资攻略#

大势篇

1、青铜时代。从1998年算起,我们已经历经了黄金时代、白银时代和青铜时代。黄金时代(1998-2007):每年都是好年景,拿到地就是打开聚宝盆;白银时代(2008-2017):只要你熬得住苦日子,一年半载就能赚回所有梦想;青铜时代(2018-):每天都是仅限温饱的日子,只有那些大恐龙或者迅如闪电的猎豹,才能充分享受丰美的食物;

2、地产五浪。从98年货币化分房开始算,地产一浪持续到2004年,这是全面鼓励发展房地产行业的时期;
地产二浪是2005年到2008年,这是调控逐步升级的时期,万科借此彻底稳固了自己的地产龙头地位;
地产三浪时间很短却意义深远,就是2009年。那一年全面放开各项限制,号召“买房就是爱国”,从那之后房地产就开始妖魔化了;
地产四浪从2010年持续到2015年,限贷限价限购,如鲧治水,积蓄的房价自2016年开始全国泛滥;
地产五浪从2016年到现在,房价全面补回之前几年的涨幅,并形成惯性上涨,当下正处在5浪后期;

3、赢家通吃。全国有数万家房地产开发商,曾几何时一起逐鹿中原,如今绝大部分都已经金盆洗手了,地产开发进入到赢家通吃阶段。行业的整体性增长越来越慢,并开始大鱼吃小鱼,下一步则将进入几大龙头分挺抗礼状态。行业机会淡化并不意味着优秀企业增速会大幅下降,家电业中的格力电器和美的集团,白酒行业中的贵州茅台和五粮液,都是可以参照的经典案例。相对15万亿的庞大规模和幅员广阔的国土特点,地产龙头的数量会远多于其他行业,至少TOP10都会活得很舒服;

4、强者恒强。行情不好,已经成了地产的常态。这个时候一贯都只搞锦上添花,绝不雪中送炭的银行们,就开始缩小房贷范围,有时候只有TOP100的房企能拿到贷款,更有时候甚至只有TOP50才有资格,而TOP20则基本无忧。大开发商才有大支持,小就注定要输在起跑线上,所以千万不要怀疑房企做大市值的决心,卖房子拼的是土储,做市值拼的是报表;

行业篇

5、利润。地产的特点决定了,利润都是后期体现的,一般来说在销售完成两到三年后,开发商才可以结利。当期的营收是可以预测的,但每一年的地价和费用不会静止不变,不要简单照搬利润率,刻舟求剑会导致严重后果;

6、陷阱。有些看起来很美的利润表,实际上就是个陷阱。结利的滞后性导致了毛利润与成本之间的错配,有些盈利是结构性盈利,有些亏损也是结构性亏损。前期毛利润不多,但后期开发量较少降低了费用,净利润率一样会高;反过来,前期的毛利润多,但后期新开项目集中投入导致了费用大增,报表上的净利润就会明显减少。所以高净利润是好,但要看怎么出来的,有些好比不好还不好;

7、负债。房地产开发是个高杠杆生意,负债是一个永远的主题,地产行业的竞争归根结底是负债能力的竞争。现在都在去杠杆,但不要轻易相信财报上的债务数据,不管是明股实债还是债务偷渡,负债永远会比我们看到的更多,而那些看不到的地方才是最危险的(曾经有一家上市公司,其隐藏的负债竟然超过了它当时的市值);

8、周转。地产是个比谁更快的行业,有些行业看存货周转周期,而地产看的是资金周转周期。有些公司可以做到开工5-6个月资金回笼,资金一年用两次肯定比一年用一次的成本低的多。负债成本高是一个相对问题,资金周转慢才是绝对可怕的;

9、平衡。负债是双刃剑,能在进攻与防守之间取得平衡的企业,才有长期发展的可能;只会进攻,容易猝死,过分防守的,最终都会变成大浪淘掉的沙;

10、现金流。有些企业没有利润,却市值越来越大,有些企业利润看起来很多,却难逃被收购的下场。对高杆杆行业来说,现金流比预期利润还要重要,毕竟远水解不了近渴,否则老孙的企业还会叫顺驰;

11、价值观。地产是资金和人的游戏,技术同质化严重,除了极个别房企天赋异禀外,大多数企业在产品力上的区别,实质上都是源于指导思想的不同。说白点就是:老板的价值观不一样;

12、多元化。受制于土地供应的日趋减少,大部分开发商都在做多元化发展,这是个不得不前进的方向。但地产开发实际上是个管理导向的行业,绝大多数企业的长处是整合资源,尤其是融资。做做酒店、写字楼、商场、文旅这些和地有关的产品还好,跨度太大就只能祈祷了;

13、二手房。一线城市在清场,二线城市在抢人。城市化末期是大城市化,但再大的城市也是有限度的。随着一二线城市的土地供应日趋减少,房地产的未来属于二手房;

股票篇

14、信念。股票是实体经营的一种价值体现,脱离实体环境看股票价值,无异于镜花水月。认为中国的房价已经泡沫严重的人,认为中国楼市随时可能崩溃的人,不要买地产股,哪怕有很大的投机机会。对国力越来越强大有信心,对老百姓改善居住的迫切需求有信心,是买入地产股的前提;

15、内房股。近几年,内房股的表现明显优于A股的地产公司,究其原因,是A股公司都是老牌房企,国企集中,积重太多。而由于公司上市要求的原因,近十几年来的新公司上市只能去HK。内房股则民企集中,有一些国企也大都长期被自贸港的风格所熏陶,务实精神明显更好。现在TOP10房企在港股都有发行,其中大部分还是只在港股上市的。

16、估值。长效机制对商品住宅的开发商来说,是一个根本性的遏制,是真正的釜底抽薪。保障性住房+房地产税,既能保证有足够的开工量,带动上下游产业链,又能保证政府有足够的收入,还能规避可能的金融风险与涸泽而渔的短视行为。所以“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这句话,绝不会是一时之谈,从行业整体来说,地产开发走在一条窄路上。在这种行业背景下,即便强如格力,也是十多年来一直忍受着10PE上下的估值,可做前车之鉴吧。

17、业绩。和十几年前大不相同,现在各个城市的地方保护已经很少,市场行为已经是主导。习惯了开放性竞争的房企龙头们,只要有地,总能在市场缝隙里找到利润,当然这些往往都是踩着小房企的尸骨赚到的。不靠估值,优秀企业仅靠业绩一样能保持较高的增速,同样参考格力;

18、守株待兔。2017年的内房股大爆发是个特例,那是建立在2010年到2016年的平淡背景下的,横有多长竖才有多大。17年的爆发,直接结果就是导致了很多个股的股价,至今还没有恢复到2017年高点。股价两年不涨,17年翻倍的涨幅,也就变成年化25%了。兔子撞到树桩上不是总有的,守可以,但得先算算时间值多少钱;

19、三生有幸。有些人喜欢拿已售未结来说事,总在算哪只个股该值多少钱,并常常为此愤愤不平。不错,那些确实是收益,但对地产这种被放在显微镜下体检的行业来说,仅有过去是不够的,还得看当期销售增速,更要看未来优质土储数量。只有过去、现在和未来三生有幸了,这才是一只好股。

20、风控。地产股涨起来无法无天,跌起来也一样昏天黑地,翻倍和腰斩都经常发生,一般来说,跌势买地产股都是需要大心脏的。面对这样高弹性的标的,还是先考虑风险,再考虑收益吧。我喜欢的票不是涨的最快的,但会是涨的最稳的。


附文:如何发现一只优秀的地产股

很多企业的估值可以清晰地量化出来,但地产不太一样。核心原因在于绝大部分行业中,生产资料基本是同质化的,容易算出一个很清楚的价格,并以此确定价值。而地产不一样,即便紧紧相邻的两块土地,其价值都是不一样的,有时候甚至是天壤之别(譬如学区不同)。

相对而言,判断地产公司的价值,可从以下几方面着手:

1、首先要考虑安全边际,尤其是负债与资产及资产利用能力的关系,这里面负债与资产的关系比较容易理解和计算,但纸面上的数字背后,还需要看实控人的腾挪本事,资产利用能力的重要性有时候甚至比资产更重要;

2、要把已售未结的过往业绩与当前销售业绩结合在一起看,过往业绩大部分已经体现在当前股价上,而销售业绩代表着几年后的利润,现实与未来结合才能看清楚一个公司的真实价值;

3、可持续发展能力的重要性是超越过往业绩的,就像明天永远比昨天更重要。这其中最主要的就是优质土储的数量,尽管很难非常准确地算出这些土地的真实价值,但定性分析还是可以做的,譬如一二线热点城市的地有多少,位于城市中心区的地有多少等等;

4、文化复制能力常常被人们忽视,由于大型地产公司的扩张范围越来越广,人力储备普遍不足,新建公司基本都是几个骨干负责援建,一线人员大多数是本土新聘员工。很多全国性公司在各地的业务表现良莠不齐,主要是文化复制能力出现了问题;

5、具有独特运作能力的地产公司,譬如在商业运营、文旅运营、教育资源利用等方面有独到资源的公司,在同质化竞争中会有明显优势;

6、在限价普遍的背景下,产品溢价能力更显重要。同样的钱谁都想买到更好的房子,具有优质产品的提供能力,即便不能改变价格,也可以改变资金周期,到了结算的时候,这都是利润。

地产的定性分析比定量分析更为重要,当然如果能做出一个相对合理的定量分析也是很好的,但其用途仍然是用于定性分析。

@今日话题 $$保利地产(SH600048)$$万科A(SZ000002)$$融创中国(01918)$

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精彩评论

朱酒10-18 09:04

当年听话的爱国者,现在都是暴赚啊。爱国有好报,从来不虚。

朱酒10-18 09:11

补一句:在楼市里,号召为国买房的时候,就是发钱了;在股市里,号召为国接盘的时候,就是要钱了。

朱酒10-18 07:02

那也比大多数行业好一些

朱酒10-18 07:01

现在的大房企成本控制能力都不弱,不然也活不到今天

朱酒10-17 23:22

万科最稳,融创弹性最好,保利两者兼具,买哪个看自己想要什么了

全部评论

北极王gg11-12 21:35

老师,请问上海临港怎么样

朱酒11-10 18:48

那就是让大家快去接盘啊

柳章台11-10 16:52

亲,不能这么看,4000点的牛市怎么讲。。

存股11-09 11:06

投资地产股,不只看过去的已售未结,还要看当期销售增速,更要看未来优质土储数量。

存股11-09 10:59

“房地产开发是个高杠杆生意,负债是一个永远的主题,地产行业的竞争归根结底是负债能力的竞争。现在都在去杠杆,但不要轻易相信财报上的债务数据,不管是明股实债还是债务偷渡,负债永远会比我们看到的更多,而那些看不到的地方才是最危险的(曾经有一家上市公司,其隐藏的负债竟然超过了它当时的市值)”

只看报表不懂公司很危险。