23年地产见闻录之四:偷面积

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正常来说,一个项目的建筑面积是在拿地的时候确定好的,开工前还要对建筑规划进行报批,审批下来的面积在实际建造的时候只能少不能超。可很多时候,不正常也是一种正常,譬如当拿地的价格太高或者别的原因导致开发成本失控了,偷面积就成了一根救命稻草。
偷面积的方法有很多种,其中最没有技术含量的就是超建。十几年前的时候,对超建的惩罚力度比较轻,那时候超建几乎成了标配。

我曾经见过一个住宅项目,原本设计的楼体是22层高,结果建完就变成了28层,上面的6层就属于超建。那个电梯很有趣,里面没有4层、13层和14层,从12层开始,变成了12、12A、15、15A、16、16A-----一直到22、22A,最高楼层真的没有超过22!


在竣工验收的时候,开发商往往会主动承认错误,根据超建面积的多少缴纳罚款(一般是几十万),之后便算有了身份,慢慢也都办下产权了。但这种方法持续不长时间就很少有人用了,因为超建就相当于提高容积率------,这都是不能容忍的。

于是出台了一项政策,凡是超建的部分一律没收。这回开发商不但没有额外收入了,还得搭进去建造成本。超建的势头终于被按了下来,现在除了一些管理比较宽松的地方,绝大多数地区已经不多见了。


简单粗暴的超建退出舞台中央后,一些专业性很强的设计师开始大显身手了。曾经有过规定,不封闭的阳台只算一半的面积,很多地方便因此出现了大量的空中花园。这种处理手段是完全按照普通住宅的设计去施工,但有一个房间的外墙是不做的,这样就有十几甚至二十多平米只算一半面积了。这种处理方法最早在深圳兴起,很快就风靡了大江南北、长城内外。

更有甚者,一个以植物命名自己产品系列的开发商,在此基础上推出了全新的升级产品。他们做的高层建筑,每家都有一个天井,是上下完全镂空的那种,这部分肯定是一点面积都不算。但在竣工验收完毕后,开发商会重新施工一遍,把天棚和地面都做出来,业主拿到的是一个完整的房间,理论上一分钱都不用出就可以增加一个独立居室。

魔高一尺,道高一丈,这种产品只流行了一两年又被新的政策给禁掉了,可那家开发商的产品在禁令出台之前就已经全部卖光,溢价率超高。过了几年,这家开发商自己也掉进了一个大窟窿里。他们准备转型,但收购了一家企业之后,才发现这家企业很多合同竟然是假的,应收帐款少了数十亿。因何起因何落,井都是自己挖的!


经过十几年的---之争,各种偷面积的手段在普通住宅上已经很少见了,现在的主战场已经转移到了别墅上面。普通住宅做不了的,为什么别墅能做呢?这就是别墅产品有天有地的优势了。

天的优势比较简单,别墅可以大量留白,建筑上能不用屋顶的部分坚决不用,这样的露天面积可以不计容积率,自然也就不算费用。地的部分就没那么显而易见了,原来的别墅地下部分都是不超过2.2米的,只算一半面积,销售的时候就当是半买半送,后来这种手段用得太多,在很多地方也被禁掉了,出让土地的时候就直接约定地下部分算全面积。


我曾经在重庆考察过一个项目,当看到实体产品的时候,不禁深深为开发商的智慧所折服。那是个只有地上两层建筑的联排别墅群,进了房间,看起来和其他别墅没有什么不同。但当置业顾问领着我转到一楼客厅的一角时,忽然变魔术一般拉起了整块楼板,我才发现这只是一大块泡沫板,下面露出了泥土。

置业顾问告诉我,这下面是一个层高3米的完整地下室,开发商在和普通产品一样做好之后用土回填,完全填满了再把上面的楼板做好。验收的时候,谁也看不出来这下面还有这样的一层空间存在。开发商交房的时候,是不管地下部分的,需要业主自己去找人挖掘并做装修,这样后期有什么问题都和开发商没有任何关系了。


一瞬间,我想起了传说中的------,这就是活生生的实例啊。“前几期交房后,有些业主不但在自己楼下挖出了房间,还向前后方扩了不少,有的甚至挖出了三室一厅来。”置业顾问淡淡地说。

嗯,一代更比一代聪明啊!

注:众所周知的原因,雪球版本删减了部分内容,请大家包涵。

@今日话题 $$融创中国(01918)$$保利地产(SH600048)$$万科A(SZ000002)$

精彩讨论

前路荆棘密布2019-06-16 09:26

毫无疑问,肯定有问题。
因为后浇的楼板,就目前看到的工地都是采用后植筋浇筑混凝土,植筋的质量实在不敢恭维。(按房建施工现场惯例,一般植筋都是用在相对不重要的构件,如填充墙构造柱;而像楼板这样的承重构件,说是采用结构植筋,但是作业工人的素质普遍是达不到的)

预知者902019-06-16 15:16

一人一条龙,三人一条虫的缘故
什么土壤出什么树

ST路人乙2019-06-16 08:08

建成香港一样的更不好

招商加伊利无敌组合2019-06-16 14:50

低容积率也是 提高小区居住环境 不会几十年后变贫民窟 看看香港 政府也是为大家好

宇空法师2019-06-16 10:01

为什么国人如此聪明?

全部讨论

虎鲸行动2019-11-03 11:13

四成不高啊!六成危险!七成就火爆了…

愤怒的小凳2019-07-31 16:38

不用这么久,一般拿地到开盘,8个月足矣,再给你一年多的时间盖,两年就可以给买家交房了,再过两年把房产证给你办出来

拒绝与狼谋皮的羊2019-07-22 07:46

耍小聪明,习惯性钻空子!先害人再害己后害子孙

elphapower2019-07-18 10:56

举债买房、炒房的就死定了!……我从业房地产开发十五年,至少40%是举债炒房!

虎鲸行动2019-07-17 17:25

崩又怎样?房子還在嘛!