很久没发帖了,以至于不少球友还问我为什么最近都不发帖,也没什么特殊原因,我原先也说过,关于对华侨城这家公司的理解和分析,其实我过去已经说得够多了,如果你只是想了解这家企业,认真读读我以前发的贴就可以了。至于个人投资策略和如何操作,那就是自己的事,不用问我。但既然有人关心,我就随便写点什么吧。



关于经营预期


华侨城地产是利润大头,未来随项目规模扩张,业绩总体增长预期还是好的,但增速和确定性很难像过去几年那样容易准确预测。其他房企也是如此,拿过去的利润增速或眼前的销售增速并不能简单推理未来的利润增长。

华侨城另一个可以预期的增量来自于文旅,很多人觉得文旅结算不出多少利润,我觉得并非如此,而且我认为华侨城文旅项目也是存在“利润后置”的,扩张期建设期的费用会让当期利润表有所“压制”,但随着新投入运营的文旅项目显著增多,文旅无论营收,现金流,还是利润率都会上升,这是必然的。


华侨城未来两年,最值得期待的股价触发点还是文旅,就像倪副总说的,欢乐海岸系列的迅速发展,有望给未来利润结构带来积极变化。无论从营收利润增量还是可能的概念风口,文旅都是最重要的因素。另外腾讯与华侨城的合作构想会是深度战略合作,存在制度安排,对华侨城文旅发展的意义可能属于核弹级的。


还是那句话,如果只考虑地产,那么房企中有更好的选择,文旅属性被市场挖掘才是华侨城股价脱胎换骨的决定性因素。



关于总经理换人



首先,姚军是到年龄正常退休。央企副职领导60岁退休是制度,一般不存在超期留任。

集团总经理任免公告后我也再看了一下,我个人不太理解由原康佳总裁做集团总经理,应该有更好的人选,刘在集团虽然原先也已经是副总经理和集团常委,但主要是负责康佳集团业务,不熟悉文旅。

不过康佳过去的没落,也不能让刘凤喜背锅,看他的履历,毕竟他1999年从北大金融专业硕士毕业到康佳的时候才27岁,2012年之后才成为康佳高管,2015年开始任康佳一把手,彩电行业的衰退在他挂帅康佳时,早已是不可阻挡,如果把康佳的问题归结于他个人的能力问题是不妥的。

这几年康佳在华侨城集团的支持下也在转型,在多个城市签约建设半导体和光电产业园区,也得到地方政府大力支持,能否转型成功可以观察,但仅因为他来自康佳就不认可,也可能有失偏颇。

从华侨城集团来说,掌门人的人选更重要,刘凤喜具备金融专业履历,至于能力高低,现在给他下结论也不合适。

值得提一句的是,华侨城的中层业务骨干团队应该说是不错的,文旅的项目设计有创新研究院,文旅建设和运营也有成熟的模式和各地具备有经验的团队。


集团董事长和总经理主要是把握集团发展战略方向和代表华侨城考察和签约重要项目。


关于近期拿地


原本我个人预期今年华侨城会减少公开竞争拿地(纯住宅),但从5月份开始,华侨城还是积极参与了部分城市的集中供地拍卖,如南京宁波苏州合肥,尤其是苏州。总的来说华侨城拿的地块还是相对靠谱的,基本都是摇号或一次性报价当中“幸运”获得,综合看净利率预期在10%以上,合肥空港小镇二期土地其实是定向,净利率在15%左右。华侨城拿地出手还是比较稳健的,部分地块也是半定向或定向拿地,并没有冲动拿地的情况。但近期在纯住宅拿地强度超过我原先的判断。

结合刘凤喜上任后的发言来看,华侨城地产依然没有放弃上规模,但会坚持“以收定投”的原则。

至于文旅签约项目的落地,有的华侨城股友有的着急,为什么如珠海义乌南通等项目迟迟未拿地。我个人认为签约到落地的时间差属于正常分寸,目前华侨城文旅项目推进是有序的,文旅扩张态势不变。




$华侨城A(SZ000069)$

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精彩评论

挪威的森林032306-21 15:21

√,那就是句废话,另外所有的大牛股在启动前也都是被看空长期逻辑。

当前的A股,主流机构有健康的投资逻辑么?赛道股到底是逻辑正确还是已经成为庄股,稍微还有点理智的人应该都看得明白

欢乐野战大队06-21 16:59

康佳系上位做华侨城集团的总经理,的确是无功绩,那肯定是功过是非背后评,我就说一句☞现阶段各省市政府领导更愿意会见谁?当然是工业科技企业的代表,地产土豪避嫌免谈,好在华侨城是消费服务业态的文化旅游运营商,康佳董事长名片递过去人家当夜就要开常委会,积极落实区域产业振兴计划。凭产业拿地更容易,这是大局观,也是上位理由之一。
三年前我就说过,地产开发商“你不能给地方政府带去就业岗位,那就别想在地方政府手上拿到赚钱的稀缺土地”,于是碧桂园务农,中国恒大造车,万达集团融创中国等开发商就搞商业购物旅游娱乐健康,有华侨城文娱商旅综合体成功经典版本大家就照葫芦画瓢。
以前是住宅地产黄金二十年,未来是“产业地产”长盛不衰,第一产业是农业/第二产业是工业/第三产业是现代服务业,落地产业就有政策红利,可选现金补贴,也可选土地补偿,碧桂园挺进科技农业、恒大介入汽车工业、华侨城消费服务平台产业生态系统覆盖一二三产业,创意设计城市田园综合体拓展到第一产业农业科技产业园,挽着康佳妹妹胳膊搞第二产业工业科技产业园,第三产业的现代服务业发展重点是金融服务业和消费服务,旅游景区/商业购物综合体/体育运动场馆/国际会展中心/大剧院汇演中心☞这都是政府采购的公共消费基础设施规划建设投资项目$华侨城A(SZ000069)$

挪威的森林032306-21 21:49

也不能这么说,你这个说法只是纯粹从股价表现和市场偏好出发。
从经营的角度,华侨城文旅+地产是成功的模式,地产可以为文旅扩张发展提供有利的资金保障,只要负债率和现金流在安全的范围内,对于利润率合理,具有短期即可实现回款和合理利润率的纯住宅项目,完全可以拿。
我们不建议纯为了地产规模去拿地(目前不少民企就是如此),必须有利润率的安全边际,但不等于说二级市场现在不喜欢纯地产开发,就认为纯地产不赚钱,这笔钱能赚也不赚,这种思路也没有道理,经营者不是炒股者,不能要求以这种思维去考虑经营。
文旅综合项目,从规划设计配套和开发进度来说,就是会比纯住宅项目周转慢的,纯住宅地块目前可以考虑少拿,适当减少占比,但不等于说放弃不拿。

冬奥还回来06-21 17:08

国企和民企最大的劣势就是领导干部选派,抑制了能者的上升通道,也打击了能者的积极性。至于选派的领导是否有能力?干好干差,那就只有听天由命,散户上天堂下地狱,也就靠运气了。所以国企这种狼性文化的缺失,导致公司的平庸是必然的。股价爆发多是不算差的领导下平庸增长很多年,估值低无可低了机构偶尔来一下,就像中建股价10年蛰伏也有从3元玩到过12元的偶尔高光时刻。还有突然换个大刀阔斧想有所作为的领导也能带来预期变动型增长,想平煤股份本届领导的减员增效切实推进,让股价也大放异彩。看这次人事变动,后者就不要奢求了,有前者平庸推动那一拨就不错,只能作为深市打新门票慢慢熬着是正道,反正也没啥风险。至于闪电打下来你是否在场,只有各凭运气了。

难行路06-21 14:39

挪威兄,许久未见,雪球也上的少了,还能看到你的动态,甚好。

全部评论

一棵树的生长07-07 14:05

腾讯与华侨城是咋合作的?

SYSM06-24 22:07

现在主力都喜欢玩搏弈。小散一枚没那个能力的我就用最简单的方式应对价格波动吧一一如果该公司不是上市公司,我愿持有吗?

强哥12106-22 21:37

这个不一定,央企一把手是国资委推荐,组织部审定。

鲸头鹳06-22 17:20

如果华侨城21年分红超过0.45俺就知足啦!如果到俺预感的五毛就更美了,到明年这时候成本不到六块钱。慢慢来吧。

股票当投资06-22 12:20

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