华侨城中报浅析

当期结算基本数据不过多分析,营收增长20%,净利润增长40%,还是谈谈一些值得关注的点。

(1)销售回款: 现金流量表“销售商品和劳务收到的现金”为371亿,较去年同期的241亿回款增加130亿,同比增长54%,其中地产销售回款约为325亿。所以实际华侨城上半年地产销售增速70%以上,这个是没有疑问的。

销售回款371亿同比大幅增长,但略低于我之前400~420亿的预测,主要原因是两个深圳项目,整售给人寿的深圳华侨城大厦网签为127亿,但中报预收房款该项目显示收到100亿,尚有27亿未到位。另外深圳天鹅湖三期5月下旬开盘,网签速度较慢,约有15亿左右在7月后陆续网签。

所以从销售端来说,上半年华侨城地产销售同比增长70%以上是明确的。

(2)资产和负债情况:

有息负债:短期280+长期755+债券136,合计1171亿,较年初增长235亿。一年内到期债务由86亿减少至7.7亿。 货币资金351亿,可以覆盖短期借款+一年内到期债务。资产负债率76.7%,增2.93%,但在房企中并不算高。

上半年利息费用化是20.8亿,同比增加了8个亿,但由于利息收入同比增加4.5亿,故财务费用仅增加3.3亿,为13.5亿。 (3) 预收款583亿+合同负债47亿,合计630亿。较年初增长183亿。

注明:华侨城的合同负债实际上是孙公司-华侨城亚洲的预收房款,其中主要预收款来自南昌华侨城万科项目,所以在此一并统计,二季度合同负债增加23亿。

(4)部分盈利指标:

旅游综合的毛利率为32.6%,房地产的毛利率80.57%,逆天。不过也不用过度渲染,主要是上半年主要结算的是深圳南山本部项目,太暴利,但这不会是常态。从长期来说,华侨城在深圳之外的项目占比不断扩大,地产毛利率会逐渐走低,但规模扩张和文旅勾地的地价优势依然能保证其在项目毛利率和净利率方面位居房企最前列。

(5)土储方面,权益口径总投资金额181.40亿元,新增权益建筑面积436平方米,同比上升90%。楼面价4153元/平米。文旅综合项目仍为定向拿地,从土储结构看,依然能保持较高的毛利率水平。

(6)文旅方面:上半年没有新开业运营的项目,接待游客数量1782万,持平。欢乐谷集团情况,七地欢乐谷游客数量小幅增长,其中北京,武汉,重庆欢乐谷游客数量增长在10%以上。

随着下半年顺德和宁波欢乐海岸,明年南京欢乐谷等陆续投入运营,华侨城文旅项目运营增量会逐渐体现,从全国项目建设看,华侨城的文旅项目运营大幅放量在三年后才体现得比较明显。

(7)融资借款结构:通过向集团委托借款达450亿,其它为银行信用借款和担保借款,抵押借款在全部有息负债中占比极少(2%)。

华侨城股份公司背靠华侨城集团,央企融资渠道通畅,今年在全国融资收紧的大背景下,华侨城集团还获得了发改委核准150亿企业债,国家政策扶持国资文旅企业明显。

(8)股东变化:总体变化不大,十大流通股东当中,外资深股通持股较上季度增近1亿股,两家社保合计减持约3000万股。粗略计算。

总结: 华侨城近三年的项目规模扩张在财务报告上逐步体现,今年上半年地产销售和回款均大幅增长,相应有息负债仍在增长,但负债率处在行业中等水平。盈利能力继续表现突出,深圳本部项目结算带来超高毛利率,目前预收款630亿,且大多数属于高毛利率项目预收款,充分保障未来结算需要。下半年如能适当控制拿地节奏,加大回款力度,改善现金流和负债水平,公司发展会更令人放心。

槽点:信息披露还是明显不足,财报编写还是很烂。

$华侨城A(SZ000069)$

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价值定价人性09-08 21:07

佩服兄。耐心的等待市场转变对华侨城的偏见,享受戴维斯双击。兄有没有担心过房地产下滑超预期从而华侨城下半年喝明年的汇款不理想?除了华侨城,兄还有关注的标的吗?最近看了瀚蓝环境,估值比较低,未来三年业绩增长有保障,兄有兴趣可以了解下。

挪威的森林032309-08 19:44

因为我的投资风格就是研究挖掘价值低估的公司,长周期持有。我并不热衷参与短线的热点和没有充分基本面支持的纯题材概念股票。
如果说淡定,可能是缘于每个人对收益预期的看法不一样吧,我对股票收益的预期目标也是长周期的。比如我对2014年以来这一牛一熊的周期内,自己的收益是很满意的,虽然这两三年收益增长很慢,但有什么关系呢?现在还在熊市的周期内,上轮牛市挣了那么多,而且全部保住了,熊市里只不过赚得少一点,就值得焦虑么?我确实不觉得,现在就是很安心的持有市场中最低估的股票,短线的一些热点起起伏伏和我有什么关系?我从不试图追求利益的最大化

价值定价人性09-08 19:02

比如我们都看好华侨城,都重仓华侨城,看到外面科技股涨的好,就一直会想出去看看,怀疑重仓华侨城的决策是否正确,但是我看兄,好像丝毫不受影响。

挪威的森林032309-08 18:45

谢谢夸奖,但我没懂你说佩服我淡定的原因