其实最近在看房子，准备买一套房子，所以想跟各位说说我对房子的基本看法。
任泽平2017年说过，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。我大体上是非常赞同这句话的。金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。如果这个地方人在不断流入，但是不供地，这个地方房价一定要出问题；同样那个地方人都跑了，还在那儿供地，一定会有过剩或者库存风险。
短期来看，基本上买房已经被限制了最严厉的杠杆，贷款利率目前并没有基准利率的下降而下降，说明房住不炒已经是金融市场基本的共识。限购限贷政策更是使得现在房地产彻底失去了投机性，只能用来住。
中期来看，土地是没问题，土地的供给一直都是够的，中国地大物博，无非就是土地供给多少的问题，拿上海来说，浦东还有大量的土地没有开发。
长期看人口，这个就比较重要了，我之前跟各位说过人口出生的情况，其实已经到了非常严峻的情况，大概在2023-2024年可能就是一个拐点，届时人口会下滑。
关于人口，今年我国已经在开展第七次全国人口普查了，派出所的民警已经上门统计过了。但人口的趋势应该不会变化了，特别是新生儿的出生情况，下面是知名数据帝chenqin做的预测以及实际出生人口情况，2030年，人口出生应该就只有1000万上下了。而总人口会在2023-2024年达到顶峰，之后开始下降。
未来的中国老龄化会逐步严重这是不争的事实。
而我们去看过去一些年的新生儿的出生情况：
1990年新生儿出生达到了一个高峰期，1999年到了一个最低谷。原因很简单：
1990-1999年，新出生人口持续下跌，因为1970年（1970年是上一次新出生人口最高值）出生的人22岁了，同时1970妇女平均生育年龄是20-22岁，所以推测可以推测出来1990-1992年是最高值，同时根据上一波1970-1977年的8年连续新出生人口下跌，自然而然在1998-1999年是新的出生人口的最低值。
1990年（今年30岁）新出生人口是2600万左右，1999（今年21岁）年新出生人口是1200万左右。10年不到，出生人口腰斩还要多。
适婚年龄、买房年龄普遍在26-32岁之间的人来说，未来这部分人越来越少，而且10年内腰斩。这是一个非常非常重要的数据，所以为什么说未来10年房价一定不太可能会涨幅很大，原因就在这里，30岁左右的年轻人越来越少了，十年这个数据从2600万到1200万。
这跟炒股是一个道理，炒股炒预期，买房买预期，未来接盘的人越来越少，直到2030年可能就没几个人买房了。
所以结论也很简单：
1. 房地产作为过去10-20年最成功的蓄水池，它发挥了自己最重要的蓄水的作用，所以过去的10-20年闭眼买房子几乎是最正确的决定。
2. 未来的10年，房价整体仍旧是微涨的，但一定不可能跑赢通胀，即货币贬值逐步会使得房地产市场价格回归合理化。
3. 全国范围看，房价会分化，还是因为人口。因为人口都在往一线、超一线城市流入，所以北上广深涨幅一定要大于平均涨幅，且属于涨幅稍微快一些的。而省会城市应该也不会太差，因为都是人口流入的。但最惨的可能是三四线城市，未来会有很大的人口流出，没有增量资金入场去买房，房价只能下降了。看看东三省就知道了，人口大量流出以后，东三省房价就没起来过。
4. 对于刚需来说，无论房子涨还是跌，现在该买就得买，人这一辈子，世上走一圈，吃穿住行，还是要对自己好一些，对家人好一些。所以刚需就别考虑贵或者便宜的问题了，什么时候买都是对的。
我个人最近一直在处理两套房子，我老婆石家庄的房子，我合肥的房子，两套房子我们都打算卖掉，实话说，都已经挂牌快半年了，至今还没有出手。一旦这两套房子卖了以后（大概能卖300-400万），会打算在上海浦东这边买一套500-600万左右的房子。我们算刚需，但手上也不想多套房子。老人过来照顾孩子，目前也是给他们租房子，租的房子价值400万，一个月租金4000块钱，一年4.8万，对于房东来说，年化1.2%，这账我能算清楚，但很多房东可能算不清楚。他们的思想很简单，房价涨了这么多年，未来还会涨。
我个人未来还是要靠投资，主要还是通过自己的股债基资产配置的策略，持有优秀公司的股权，持有优秀公募基金+指数基金，同时配置一些债券/货币基金做防守。希望的还是自己的资产能保持年化20%以上的增长，就目前来看，做的比20%要好很多。所以要感谢A股市场。
以上仅是个人看法，不构成投资建议，各位参考即可。各位有不同的有理有据的想法，也欢迎留言。
感谢各位。
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