我对未来房价的看法

其实最近在看房子,准备买一套房子,所以想跟各位说说我对房子的基本看法。


任泽平2017年说过,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。我大体上是非常赞同这句话的。金融是杠杆,土地是供给,人才是房地产最根本的需求。房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势,顺应经济规律,发展都市圈,然后根据人口流动趋势人地挂钩,进行土地供应,实现供求平衡。如果这个地方人在不断流入,但是不供地,这个地方房价一定要出问题;同样那个地方人都跑了,还在那儿供地,一定会有过剩或者库存风险。


短期来看,基本上买房已经被限制了最严厉的杠杆,贷款利率目前并没有基准利率的下降而下降,说明房住不炒已经是金融市场基本的共识。限购限贷政策更是使得现在房地产彻底失去了投机性,只能用来住。


中期来看,土地是没问题,土地的供给一直都是够的,中国地大物博,无非就是土地供给多少的问题,拿上海来说,浦东还有大量的土地没有开发。


长期看人口,这个就比较重要了,我之前跟各位说过人口出生的情况,其实已经到了非常严峻的情况,大概在2023-2024年可能就是一个拐点,届时人口会下滑


关于人口,今年我国已经在开展第七次全国人口普查了,派出所的民警已经上门统计过了。但人口的趋势应该不会变化了,特别是新生儿的出生情况,下面是知名数据帝chenqin做的预测以及实际出生人口情况,2030年,人口出生应该就只有1000万上下了。而总人口会在2023-2024年达到顶峰,之后开始下降。




未来的中国老龄化会逐步严重这是不争的事实。


而我们去看过去一些年的新生儿的出生情况:



1990年新生儿出生达到了一个高峰期,1999年到了一个最低谷。原因很简单:


1990-1999年,新出生人口持续下跌,因为1970年(1970年是上一次新出生人口最高值)出生的人22岁了,同时1970妇女平均生育年龄是20-22岁,所以推测可以推测出来1990-1992年是最高值,同时根据上一波1970-1977年的8年连续新出生人口下跌,自然而然在1998-1999年是新的出生人口的最低值


1990年(今年30岁)新出生人口是2600万左右,1999(今年21岁)年新出生人口是1200万左右。10年不到,出生人口腰斩还要多。


适婚年龄、买房年龄普遍在26-32岁之间的人来说,未来这部分人越来越少,而且10年内腰斩。这是一个非常非常重要的数据,所以为什么说未来10年房价一定不太可能会涨幅很大,原因就在这里,30岁左右的年轻人越来越少了十年这个数据从2600万到1200万


这跟炒股是一个道理,炒股炒预期,买房买预期,未来接盘的人越来越少,直到2030年可能就没几个人买房了。


所以结论也很简单:


1. 房地产作为过去10-20年最成功的蓄水池,它发挥了自己最重要的蓄水的作用,所以过去的10-20年闭眼买房子几乎是最正确的决定。


2. 未来的10年,房价整体仍旧是微涨的,但一定不可能跑赢通胀,即货币贬值逐步会使得房地产市场价格回归合理化。


3. 全国范围看,房价会分化,还是因为人口。因为人口都在往一线、超一线城市流入,所以北上广深涨幅一定要大于平均涨幅,且属于涨幅稍微快一些的。而省会城市应该也不会太差,因为都是人口流入的。但最惨的可能是三四线城市,未来会有很大的人口流出,没有增量资金入场去买房,房价只能下降了。看看东三省就知道了,人口大量流出以后,东三省房价就没起来过。


4. 对于刚需来说,无论房子涨还是跌,现在该买就得买,人这一辈子,世上走一圈,吃穿住行,还是要对自己好一些,对家人好一些。所以刚需就别考虑贵或者便宜的问题了,什么时候买都是对的。


我个人最近一直在处理两套房子,我老婆石家庄的房子,我合肥的房子,两套房子我们都打算卖掉,实话说,都已经挂牌快半年了,至今还没有出手。一旦这两套房子卖了以后(大概能卖300-400万),会打算在上海浦东这边买一套500-600万左右的房子。我们算刚需,但手上也不想多套房子。老人过来照顾孩子,目前也是给他们租房子,租的房子价值400万,一个月租金4000块钱,一年4.8万,对于房东来说,年化1.2%,这账我能算清楚,但很多房东可能算不清楚。他们的思想很简单,房价涨了这么多年,未来还会涨。


我个人未来还是要靠投资,主要还是通过自己的股债基资产配置的策略,持有优秀公司的股权,持有优秀公募基金+指数基金,同时配置一些债券/货币基金做防守。希望的还是自己的资产能保持年化20%以上的增长,就目前来看,做的比20%要好很多。所以要感谢A股市场。


以上仅是个人看法,不构成投资建议,各位参考即可。各位有不同的有理有据的想法,也欢迎留言。

感谢各位。


万水千山总是情,点个在看行不行。感谢支持。

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精彩评论

萝卜爱吃兔子08-01 23:19

南昌万科天空之城,7月14日,40多根承重柱出现爆裂,部分墙体开裂明显,出现地基下沉、顶板开裂等问题。这不是危房是什么?搞笑的是,万科请了专家检测,报告称质量合格,没有问题。能伸进手的裂缝,居然是1-2毫米。7月31日下午公布处理结果,补偿一台冰箱和洗衣机。想问问这是万科“活下去”的资本吗?

njrj08-02 07:09

大胆预测一下,作者的房子大概率卖不掉,和股市只有极少数人能逃顶一个道理,就是贪,明知泡沫,却不肯割肉。因为楼上楼下之间互相干扰问题,未来的楼房只有出租的价值,有钱买别墅,无钱租房住,会成为后浪们的共识。在房价大跳水的背景下,中国会诞生伟大的房产出租公司,他们会让租房的体验越来越好,这正是他们存在的价值!

股市小小散一枚08-01 22:58

逻辑还是简单了一些,并不是只有结婚的年龄才需要买房子,大概率是30岁买一个小房子,35-40岁换一个大房子,然后看个人条件去买终极改善型的房子。并且达到一定条件以后,一套房子并不能满足需求,在市区买一套配套齐全,方便出行。在风景区买一套,适合度假养身。总之,人们对房屋改善的需求一直存在,并且随着条件越来越好,需求一直更新迭代。

九九归一3zw08-02 07:20

只有有钱人这么想,房子不能增值,不能流通,买那么多房子干嘛,想换房子有的,但原房卖不出,就跟日本一样,老破小最后无人要。

小散户也有冬天08-02 08:56

终极问题:升值了的房子都卖给谁?

全部评论

股市纸老虎09-16 01:12

中长短都看金融

菩提小祖08-16 23:31

只有超一线、一线和部分二线城市未来10内的房价上涨还是能跑赢通胀的,其他大部分城市很有可能跑不赢通胀,我说的是均价。

菩提小祖08-16 23:29

有一种手段叫旧房改造。。

老老龟08-10 23:59

现在房子的供需严重不平衡,想买房的人太多了。
房价上涨是没有悬念的,关键是大涨还是小涨的问题。

老老龟08-10 23:56

应该问题不大,只是墙皮脱落。
这种情况在国内是很正常的,要不怎么专家评估的结论是肯定的呐。