中国海外宏洋集团2019年净利润会爆表吗？

最近绿地香港很热门，因为绿香公告准备整体转让旗下黄浦滨江项目，一次性出售超百亿货值，一次性带来十几亿归母净利润。有这次大甩卖打底，预计绿地香港2019年归母净利润是要爆表的

不过，今天我要分析的并非绿地香港，而是和它类似的中国海外宏洋集团。

先说结论：我个人预测，中国海外宏洋2019年的净利润也是要爆表的

以下是基于中海宏洋2017年、2018年业绩推介材料和年度业绩公告的具体分析：

✔2019年中海宏洋计划“竣工入伙面积”370万㎡，比2018年的280万㎡增长35%；

✔按结算面积和物业销售收入推算，中海宏洋2018年结算均价约9000-9300港币/㎡，比2016年的合约销售均价略高；

✔2017年销售均价比2016年提高21%，2018年销售均价又比2017年提高16.3%，我估计2019年的结算均价将比2018年提高20%左右。而2018年结算收入是252.7亿港币，据此可推测2019年中海宏洋物业结算收入大约400-410亿港币。

✔2018年中海宏洋毛利率29.1%，这还是结算收入里包含了21%的并购自中海发展物业的情况下的毛利率。2019年的结算均价更高，且并购自中海发展物业的结算收入对毛利率的负面影响进一步减小，2019年中海宏洋的毛利率将毫无悬念地突破30%，我个人预计甚至会达到35%左右（2019年虽然还将结算并购自中海发展物业，但这部分物业的毛利率将与其他物业基本持平，具体原因需详细了解并购对毛利率的影响，有兴趣的朋友可以详细看以下我以前写的文章为什么融创土储成本低，毛利率却不高？）

✔2018年中海宏洋合约销售金额505亿港元，与营业收入之比为197.5%；假设2019年合约销售金额600亿港元（目标580亿港元），预计2019年这个比值约150%左右；这意味着2019年宏洋的费用错配将减轻。

✔2018年中海宏洋归属股东的净利润24.27亿港币，归母净利率约9.5%。

✔2019年中海宏洋毛利率将提高，费用错配将减轻，同时因为并购带来的“有效税率异常高”也将进一步缓解；因此，有理由推测中海宏洋2019年的归母净利率将比2018年提高不少，我个人保守估计可以到11%以上。

✔综上，预计中海宏洋2019年归母净利润44亿港币以上，即37.6亿人民币以上，比2018年增长81%以上。

这个增幅算爆表不？！

反正自从中海宏洋发布新的股息政策，提高分红比例之后，我就一直重仓（之前也持有不少）

有什么风险不？我个人目前能想到的：2019年交付结算的进度不及预期，导致营业收入低于400亿港币；或2019年销售增长大幅超出预期，导致费用错配超出预期，结算净利率因此低于预期。

$中国海外宏洋集团(00081)$ $绿地香港(00337)$