之前聊了万科的开发业务，很长时间内，开发利润都将是万科的基石，是万科探索未来发展的底气，虽这部分不仅受政策影响巨大，增长动力也相对乏力，但我依旧坚守万科核心我还是相信它的多元化发展。第一就是物业板块了，虽然市场上对万科物业的服务品质褒贬不一，但万物云作为大众物业第一服务商的称号应该是没有问题，市场评分也是遥遥领先的，随着万科服务体系、科技体系的进一步完善，这种竞争优势肯定会更加明显，市场占有率也会越来越高，三年后实现千亿营收是大概率事情，此后应该还能保持双位数的增长，在这个新的万亿市场占据比开发业务更高的市场地位（大家有兴趣可以去了解一下，很多地方开发商都很喜欢引入万科物业），因此我认为万物云是被严重低估的，可惜它还不是沪港通标的，买不了。第二就是仓储、商业板块了。本来想单独起个话题来聊Reits，但感觉自己知识储备不够，就放在这里一起聊。我在很多评论里都提到个人是非常喜欢香港开发商的轻重结合的开发模式，一定的开发搭配一定比较的资产运营，实现风险对冲和杠杆率。再者我对仓储市场也极度偏爱，因为我觉得这是非常有潜力的一个市场，因为看过太多小仓库、小冷库，所以一直觉得这个市场必将会有一个大整合，不仅有利于美化城市环境，还能整合客户、信息并实现标准化。如果万科不是普洛斯的第一大股东，如果万纬不是仅次于普洛斯的第二大仓储企业，我不一定会选择万科。目前这个板块已经越来越成熟了，那如何实现价值反哺上市公司本身就是一个很大问题。首先，这个市场的整体规模并非很大，又是重资产模式，想以它进一步扩大万科的收入规模并不现实，那唯有通过利润来提振上市公司了，那创造利润的方式就只有退出了（因为万科不做公允价值重估）。如何退出呢？1整体退出，比如把普洛斯股权出售，这是一杆子买卖，卖了就没有了，而且交易金额太大，也卖不到好价格；2通过IPO把万纬物流推上市场，但控制权还在公司，资产还是万科并表，不仅解决不了重资产，也没有产生太多利润贡献（如果能把上市公司以分红形式送给万科股东就另当别论）；3单一项目逐步转让，能创造很高利润，但买方有限，另外还有很大的税收负担；4就是今天的另一个主题Reits。
Reits在国外已经是个很普遍的东西，国内呼声一直很大，为何在这个时点出来呢？有经济发展成熟的原因，但核心还是我们面临资产荒了。一方面非标投资的大量爆雷，另一方面国家在出清影子银行，大量银行理财的退出，这都导致一个结果：大众可投资品种更加单一了，除了银行存款就是股票了（基金产品大多还是投资股票）。Reits的核心就是稳定的现金流保证了可分配资金的确定性，这不仅可以弥补理财及信托这些类固定收益产品缺失的市场空缺，还能享受经济发展的红利，那什么东西具有稳定现金流呢，答案就是做包租公。万科作为国内最大的包租公之一，也一定能从Reits里挖掘出新的价值。这个价值就是降低资产规模，提升利润水平。下来就聊聊Reits对万科的影响。
首先肯定是对利润的影响。最近认真研究了中金普洛斯跟华润有巢的说明书呢，资产评估价值即交易价格要求的回报率应该在5%左右，早期开业的项目只要运营稳定，回报率都是极高的，比如普洛斯第一批证券化的项目，开业时间较早，因此较账面价值都增长了四五倍，第二批开业没多久的项目增值也达到快百分之五十，只要实现证券化，投资收益都非常可观。万科在年报中指出，万纬物流的NOI达到了6.5%，如果简单全部证券化，增值至少也在百分之三十（没有完整数据，简单概算），普洛斯中国就更不用说了，资产规模在两千亿以上，运营更加成熟，增值情况肯定是有过之的。实现证券化后将为万科产生三部分的利润，第一是买卖的资产增值；第二就是作为基石投资者持有一定比例的基金份额（目前市场对基金的分红率在三点多，因此五个点的发型回报率必将导致基金价格大幅度上升）；第三就是作为项目的管理方，从基金收入的管理费（目前收费水平都达到项目收入了十几个点），这部分就类似物业公司，但利润率会更高。其次是对资产价值最大化的影响。有了Reits，万科可以选择将成熟的项目逐步证券化，而不是一次性转让交易，在保证行业地位的时候，实现项目价值的最大化。再者就是缩表，降低资产规模。
最后在聊聊商业地产这部分的Reits了。个人认为商业地产Reits短期难以上市，原因有两个，第一是市场太大，参与者太多，目前市场成熟度不够；第二就是商业不是简单的包租公生意，它需要很强的运营管理能力，同一个项目，不同人运营它产生的效果不同，而Reits的第一要素就是稳定现金流。另外，为什么没有提到泊寓这块，核心原因还是在于它的整体资产规模比较小，影响没有那么大。
以上仅仅是个人对万科的粗浅认知，投资是个主观的判断，没有绝对的对错！$万科A(SZ000002)$ $中金普洛斯REIT(SH508056)$ $万物云(02602)$