激进的金科 黄红云“割韭菜”有套路

金科的激进,恰如其董事长蒋思海表示的那样,“金科对房企的规模一直是看重的。要在行业里面有一席之地,合适的规模是必须的。小而美是不可能的,一定是大才能强,大才能抗风险。”

《2019 LEXUS雷克萨斯·胡润百富榜》,金科股份(000656)实控人黄红云夫妇以145亿元财富位列第258位,较2018年增加35亿元,排名进近66位。

背后的金科股份亦并驾齐驱,2018年通过追求规模扩张业绩大增,于2019中国民营企业500强榜单,排名从去年的77位攀升至第35位,位居房地产业第5位。

2019年,金科继续激进作风,但其第三季度报告却显示盈利能力正在下滑。

激进金科,挡不住盈利能力下滑

当行业标杆万科高喊着“活下去”的时候,多少意味着房地产业的寒冬来了,曾经的黄金时代已渐行渐远,放慢脚步平稳发展成了行业常态。

相较大部分房企的缓步当车,金科仍在追求规模的扩张。其《2017-2020年发展战略规划》提出的战略目标显示,2017年至2020年这4年间每年公司签约的目标分别为500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元,并力争2020年冲击 2000亿元。

2019年上半年,金科股份新增项目计容建筑面积达 1530 万平方米,合同投资金额 423 亿 元,拿地面积/销售面积为 1.8,扩张迅猛。

与此同时,公司业绩和负债一同飙升。报告期内,共计实现营业收入 261.1 亿元,同比增长 67.9%;归母净利润 25.9 亿 元,同比增长 288.5%。负债合计共2281.07亿元,与2018年末的1929.32亿元相比有明显增长;资产负债率为83.86%,净负债率达147.47%,在行业中处于偏高水平。

值得注意的是,看似金科高歌猛进带来了很多“钱”,但也只是账面上,地主家其实没什么余粮。

今年上半年,金科货币资金309亿元,净增加额9.9亿元,环比大降91.59%;上半年融资现金流入高达448.17亿元,也从侧面反映出金科资金吃紧。

金科的激进,恰如其董事长蒋思海表示的那样,“金科对房企的规模一直是看重的。要在行业里面有一席之地,合适的规模是必须的。小而美是不可能的,一定是大才能强,大才能抗风险。”

现在的金科,确实大了也强了,虽然偏居一隅,但辐射全国,只是能不能持续,尚是个疑问句。而在地产业融资杠杆不断收紧的背景下,金科高悬的负债率,没准就是致命的。

近日,金科股份发布前三季度业绩预告,公告显示,第三季度预计取得归属于上市公司股东的净利润为10.1亿-14.1亿元,与去年同期相比下降33.76%-7.52%。净利润表现后劲不足。

然而,跟踪金科20几年的发展历程,虎符财经发现,早年的黄红云和现在黄红云,泾渭分明。

泾渭分明的黄红云

黄红云的经历和杨国强有点相似,都是包工头出身。对此,黄红云并不避讳,还曾经自豪地对一个房产老总说,“听说你以前砌过砖,咱们来比赛谁的砖砌得好……”

90年代末,改革开放进入新时期,地产业暗流涌动。

海南“淘金”的潘石屹靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万;王石开发了第一个住宅地产项目深圳天景花园;李思廉与张力筹措到2000万元资金准备进军广州房地产业;许家印紧随其后,在广州成立恒大,预备凭借“小面积、低价格、低成本”的策略抢占先机。

当时的黄红云虽然蜗居涪陵,但多年的建筑经验让他嗅到了房地产的财富味道。

1998年,黄红云迈出了成就他亿万富翁的关键一步--自涪陵西进重庆。这一年,他开着一辆普桑,带了三个合伙人进入重庆主城区,在江北区的一间租用房办公室里创立了金科集团。

和大部分地产商一样,时代也成就了黄红云。

借着房价上涨的“东风”,黄红云在几块“不毛之地”修建的房产大获全胜,金科品牌迅速壮大。

2005年,金科集团经营收入突破22亿元,综合实力跃居全国37位,黄红云也由此获得了惊人的财富。

2008年胡润百富榜,黄红云位列第103位。

纵横地产多年,黄红云亦深谙资金的重要性,就在金科集团大举获利的同时,黄红云也开始筹划进入资本市场。

富豪的财富经

2009年,金科借壳ST东源成功登陆资本市场。上市后,黄红云家族持有ST东源68603.4507万股,按照5月26日停牌前报收14.26元计算,总身家财富约97.83亿元,其中黄红云夫妇为80亿元,仅次于龙湖地产吴亚军夫妇,位列重庆富豪榜第二。

2014年底,解禁期一到,黄红云家族便开始动作。向外界抛出“新地产+新能源”双主业战略,豪气规划了能源5年500亿元的规模和地产的“千亿”蓝图。

如此这般,一波利好的牛市套路,金科股价迅速提振,为“割韭菜”奠定了基础。

公开信息显示,2014年底至2015年上半年,黄红云家族,包括其妻子、弟弟、女儿、侄子在内多人合计套现达40亿元。而金科股价在高送转套路及随后股灾的双重打击下,从11元左右快速跌至4元附近。

创始人大规模减持,自然也有弊端,之后金科和融创控制权之争,黄红云家族持股过少就是原因之一。

除此之外,黄红云还和“私募一哥”徐翔有过交集。2015年初,黄红云女儿黄斯诗减持900万股金科,接盘方“国泰君安交易单元”买入900万股。

混迹资本市场的人都知道,这个席位正是徐翔的“御用席位”之一。由于当年金科股份十大流通股东名单中并没有徐翔,外界多认为,徐翔接盘只是为了帮助黄红云家族套现。

而从时间点来看,2015年,在股市顶点,徐翔旗下的私募撤离,同年11月1日,徐翔就因涉嫌违法犯罪,被公安机关依法采取刑事强制措施;后续徐翔案件审理过程中,官方披露“徐翔案”牵涉的企业高管中,黄红云位列其中。

好在,黄红云提早嗅到风险,选择辞去金科股份董事长职务,但公告并未明确其辞职的原因。

于2016年,黄红云被撤销全国政协委员资格。有观点认为,或许是他涉嫌在徐翔案中进行巨额股票套现。

作者:虎符财经

END

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价值投资观察员10-25 09:02

有没有考虑过实际控制人被抓的风险?