周末看了三个新楼盘和两个二手房。
第一个新楼盘是璞瑅公馆，位置在方庄，南三环内，开发商首开股份。三环内好多年没有拍地了，因此也这么多年没有新盘。璞瑅公馆地块是开发商2004年拍下的，楼面价大约四五千，2015年开卖第一个楼盘，然后过几年开发一栋楼盘。今年这个是最后一个楼盘，楼高6-8层，只有60套房源，几乎全是大户型，主力户型是170和197米。我们因为人少，所以只想买个小点的，面积在120-140之间比较合适。置业顾问客气的说没有小户型，我说中介跟我说有150的啊，她说150的只有五套。后来我看到了详细的面积规划图，确实有五套150平的，还有一套顶层110米。由于价格还没有出来，目前估计约为12万左右。售楼处人不是很多，除了我们大概还有3家人。等我们谈完了，正好有另一家想去看看小区环境，我们跟着一起去了小区里面。小区环境很好，但首开的物业维护的不是很细心。是我们看的二手房环境中仅次于山水文园的。
出售楼处往西一路之隔，是首开璞瑅什么，二手房，环境比璞瑅公馆差一些，均价10万左右，看了一套147平和一套154平的三居室，物业维护的比璞瑅公馆又差了不少。后来中介又带我们看了璞瑅公馆南边也是一路之隔的方庄六号，环境也可以，均价不到8万。璞瑅公馆也有二手房，价格10万左右，但都是200平以上的。
同样地段的三个楼盘，二手房比新房便宜大约不到20%。
周日，我们继续看了两个楼盘。
一个好像叫东三金茂府。东三金茂府2021年开盘，现在基本售罄，销售说只有一套下跃。所谓下跃就是一层和地下室，两个楼层打通，电梯通到两个房价。一层129平，住宅房本，地下室134平，仓储房本，总价约1600万。询问了更详细的信息，得知，一层单价约10万多一点，跟其他楼层差不多，下跃3万一平。看图纸后我发现了一个问题，他们宣传的地下室面积比一层还要多，但图纸上的面积只有一层的大约一半。销售尴尬的说，这是个好问题，因为地下室得房率只有50%左右。我大致估算了一下，使用面积只有75平左右，50%多一点。这也是国内房地产计价方式的一个很大的陷阱。肯定有人没有仔细看，等交完定金以后发现面积不够，双方难免扯皮。
紧接着去看了一下旁边的华润天誉。同样的地块一共三个楼盘，分别是金茂府、天誉和漫云。天誉人气比较旺，不少人在看房。天誉有个比较有意思的小现象，售楼的置业顾问一般是岁数在40左右的中年女性，而负责接待的女性则是年轻漂亮的，无论是身材还是样貌，绝对是百里挑一。我个人判断，可能置业顾问是正式员工，接待是临时工。销售给我们讲解了一下楼盘的情况，只有两个户型，一个190平，大约2100万，另一个220平。我问有没有小户型。她说还有一种下跃，你是否考虑。有了金茂府的下跃经验，果然，两家一模一样，唯一不同的是，天誉的下跃的图纸面积比金茂府的要大的多。了解了一下，原来他们是把楼道也一起圈在地下室中了，但合同上的得房率大约也是50%左右，地下室也是3万一平，精装修。从装修用料及风格上看，天誉明显要高于金茂府，但价格也高出1万多一平。这也是同时开盘，金茂已经售罄，天誉还有不少房源的主要原因。我估算了一下，同样190平的一套住宅，天誉比金茂府贵了至少300万，300万远不是这个装修价差能拉平的。
我一直有个困惑，从字面和实际意义上来说，住宅和仓储肯定不一样，但如果从使用意义上来说，二者应该一样。这两家的下跃都有卫生间、洗浴室，应该没有厨房。所以，如果加上一个厨房，不就是一套独立的住宅吗？只不过是因为在地下，采光、通风不太好而已。（有一个不小的天窗，可以打开，但不能对流）。从使用价值的角度看，房本上写仓储还是住宅，其实没有本质的区别，但从交易属性看，二者却有天壤之别。所以我跟我爱人说，可以买一个下跃，然后把地下室卖出去。她和置业顾问都笑了，她说，你也得能卖出去啊。
截止目前，北京南边、东边、东北边的新房基本上看完了，总的来说，价格还是不低，一般位置稍好一点的，都在1500万以上，在东南四环外的，大约在900万左右。并且越往城里，户型越大。
从目前的情况看，我感觉北京房地产还没有到反转的地步。