2019年5月28日，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，意见提出支持符合条件的国家级经济开发区申请设立综合保税区，支持地方政府对有条件的国家级经济开发区建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请IPO上市。
此前，商务部副部长曾表示：“目前在沿海地区的国家级经济开发区正面临如何向中部和西部地区转移的问题，希望各国投资者参与到中部地区的投资。”因此国务院印发相关意见文件对产业园区来说或许将是一场转型升级的机遇。
一、产业园区开发：
1.产业园区的定义
产业园区指的是在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
产业园区有着狭义和广义之分。狭义的产业园区指为促进某一类产业发展为目标而创立的特殊区位环境。而广义的产业园区大到国家级经济开发区小到企业创新园，各类型具备产业或者经济特征的区位环境皆可以视为产业园区。目前大多数人们理解的科技园区、工业园区和专业园区属于狭义园区的范畴。
狭义园区分类
资料来源：《中国产业园区持续发展蓝皮书（2013）》
2.产业园区的发展历程
中国园区开发起始于上世纪80年代，经过30多年的发展，目前已形成数量众多、产值初具规模的经济发展承载主体。从园区开发的发展历程看，主要可以分为以下几个阶段：
培育阶段（1984-1991年）：
园区开发处于试验探索期，成立的园区大多集中在沿海省市，数量相对较少，政策在其开发的过程中具有重大影响。
成长阶段（1992-2002年）：
园区开发由沿海省市向内陆扩大散，并向全国分布式发展，园区数量快速增长，到 2002 年，全国拥有国家级开发区已超过100个。同时，园区类型、规模及涵盖的行业趋于多样发展。
稳定发展阶段（2003-2008年）：
全国的各类开发区数量平稳增长，园区规模整体得到明显壮大。同时，由于开发模式的类同性，园区呈现出明显的产业同质化倾向，园区开发过程中的问题逐步显现，国家开始进行整顿。
转型升级阶段（2009年-目前）:
国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业、创新型项目的引入。
中国园区开发发展历程
资料来源：互联网资料整理
二、产业园区的发展现状
在过去主要以政府主导，优惠政策引导园区开发的大背景下，经过30多年的发展，虽然产业园区经济取得了比较显著的成果，但其中也出现了不少问题。
取得成果：
1.产业园区数量庞大
全国产业园区数量庞大。从数量来看，截止2015年，国家级产业园区473家，省级产业园区1157家，而市级园区则数不胜数，区中有区、园中有园。从园区类别来看，最多的是经济开发区，共215家，其次为高新区，共115家。从省市分布来看，东部省份明显密度高。其中山东共有141个省级开发产业园区，位居全国第一。众所周知，山东共137个行政县，这基本达到了每个县都有一个省级产业园区的数量。
全国产业园区数量及省分布
数据来源：开发区协会，申万宏源
2.产业园区对经济的贡献
30年来，产业园区为我国的经济发展做出了很大贡献。截至2013年底，114家高新区共有企业技术中心7217个，其中经国家认定的有607个，占全国企业技术中心总量的60.6%。高新区7万多家企业的R&D经费内部支出高达近3500亿，占全国企业R&D经费支出的38.2%。经济方面，国家经开区和高新区这两大类园区的GDP合计达到13.2万亿，占全国GDP的近1/4（23.2%），合计工业总产值为35.2万亿，超过全国工业总产值的1/3。
产业园区对经济发展贡献
数据来源：《中国产业园区持续发展蓝皮书（2014）》
存在问题：
1.产业园区开发过程中的同质化明显
目前，各地区在推进园区开发的过程中，引入项目或企业大多出于能在短期产生经济效益为目标。企业在选择投资项目时表现出盲目性，常以政策的支持力度，税收减免力度进行选择，从而造成了全国园区开发过程的“千园一面”特征，导致同质化倾向日趋严峻。比如，在国家级经济开发区或者高新区，园区企业大多从事电子信息、生物医药、工程机械等行业，而缺乏基于地区实际的特色产业，也没有形成园区内产业链的整体发展。
全国主要开发区产业分布
资料来源：《中国产业园区持续发展蓝皮书（2014）》
2.产业园区空置率上升，要素利用低效
随着园区数量的快速增加，加之入园企业在生产项目或从事产业上的同质化，造成了园区之间的竞争日趋激烈，园区招商日益困难，从而推升了园区的空置率。据招商通数据显示，2014 年，我国产业园区整体空置率高达43.2%。拿在商务发达的上海来比较，其商务园区的空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。过高的空置率会挤压产业园区公司的盈利空间，影响其资金使用效率。
上海商务园区平均空置率
数据来源：上海高力国际研究部，东方证券研究所
三、产业园区的转型
伴随着中国经济发展进入新常态，产业园区作为中国经济的一部分缩影，当中所存在的问题意味着需转型的急迫性。
产业园区的传统产业应向研发型产业转型。政策扶持、人才、金融支持是研发型产业的重要竞争要素。对于研发型产业来说，政府扶持是产业发展的助燃剂，人才是第一生产力，决定公司产品的质量和市场空间，投融资环境决定这些产业能否成长。
1.强调市场导向下政府的适当干预
市场导向的本质在于政府给予科研企业更多的财政扶持，并减少行政干预。而在经济下行背景下，科技产业集聚度高的代表性园区尤其应受到政府高度重视。
以东湖高新为例，其于2001年被批准为国家光电子信息产业基地，经过十余年发展，已成为享誉世界的“中国光谷”。目前，东湖高新光电子产业年均增速超过30%，园区企业生产的光纤光缆、光器件、激光等产品国内市场占有率均超过50%，其中光纤光缆生产规模已达全球第一。东湖的快速发展离不开武汉市政府在财税、科技、产业人才、金融等方面的大力支持，仅税收优惠一项，园区内高新技术企业一年可直接减税6.5亿，平均每户企业减税约135万元。
2.提高科技成果转化
我国存在科技成果转化率低，科技人员积极性不高的问题。因此，通过提高科技成果转化如提高科研人员对科研成果的收益权以及推动科研院校、科研人员与企业之间的交流，有利于激发科研人员积极性，推动产学研一体化。尤其在一线城市及二线核心城市，教育资源丰富、发明专利众多，提高该科技成果转化后，相关园区更易获得快速发展。
一二线核心城市教育资源及科技创新能力
数据来源：教育部科技发展中心，澎湃研究所
3.完善金融环境
完善金融环境有利于高新技术园区快速推进科技孵化、开展股权投资，设有企业孵化器或股权投融资平台的园区将更快驶入发展快车道。目前我国一线城市投融资市场活跃。以私募市场为例，根据清科私募通的统计，2014年，我国发生各类私募投资事件近4000起，其中北京以1259起事件遥遥领先，其他发生频数超过100起的省市均处于东部沿海，包括：上海（601）、广东（533）、江苏（284）、浙江（192）。一线城市投融资市场活跃，其实可以说明这些地区产业孵化机会更多。
东部沿海私募投资频数遥遥领先
数据来源：清科私募通，东方证券研究所
4.加强国际交流并借鉴经验，推动区域创新改革
加强国际交流、可以提升我国科技创新的国际化水平，推动创新试点区域先行。从发达国家或区域来看，产业园区伴随经济及技术的更新发展而不断升级的。以硅谷的产业发展与美国经济技术环境转型为例，产业园区的发展内容及特征主要有如下经验规律：
A、相关优惠政策自区域倾斜转向技术及支持产业倾斜。
B、加工向研发转型。
C、由引进大型公司向发展中小企业转变。
D、园区功能逐步由单一向综合与现代化转型。
E、单纯的土地运营向综合的“产业开发”及“氛围培育”转型，在发展中逐步形成具备不同功能特征及经营活动的产业园类别。
硅谷产业内容发展与美国经济技术环境
资料来源：硅谷相关文献整理，东方证券研究所
除此之外，国有资源整合是转型的发动机，是推动园区转型的最大动力。
20家园区企业，绝大部分为国企
数据来源：东方证券研究所
以2013年的年报来看，65%的园区企业总资产规模低于 100 亿，80%的园区企业净资产规模低于50亿，70%的企业年营收低于30亿，85%的企业净利润低于5个亿，70%的企业市值小于100亿。从上面的指标来看，大部分园区企业规模仍旧较小，很多企业年盈利仅几千万且中关村、高新发展、津滨发展等仍旧是亏损企业，这样国有资源平台的作用大大减弱了，因此需要充分把握对大部分规模较小、有整合的需求意愿的园区企业，对其进行资源整合。
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