当下地产股投资价值思考

在讨论地产这个15万亿行业当下的投资价值之前,首先要重点考虑的一点就是国家的政策因素,当下国家对房地产的态度是什么呢?是涨价去库存?还是打压房地产降房价?都不是,国家的态度只有一个字,稳。“在房地产市场方面,要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。”为什么要稳,我们站在国家的角度考虑,房价再涨,虚高的房价过后必然一地鸡毛,房价下跌,目前房地产还是经济的支柱产业,国家怕房价涨,但是更怕跌,跌会发生系统性风险。所以,国家的态度就是不能涨,也不能跌。如果把地产开发比喻成把面粉制作成面包,那么当下,面包的价格已经被限定死了。国家告诉开发商,面粉和面包的价格都会稳定,告诉消费者,你对面包价格的预期要稳,面包不会降价,也不会涨价。这就是“稳地价稳房价稳预期”的意思。

其次,怎么看房地产行业,笔者认为15万亿的行业规模,在未来5到10年依然没有大幅度下滑的可能,城镇化率的提升,改善性住房的需求,首套购房的刚需,都支撑着全国每年的销售面积只可能小幅度下滑,但是由于通货膨胀,房价也会小幅度上涨,但是上涨幅度小于通货膨胀率,长期看,房价相对于购买力在缓慢的降低。因此15万亿的行业空间可以保持很长一段时间,地产行业依然是我国经济最大的一个行业。

分析完国家政策和地产行业的规模,那么重点思考,在当下的情况下,如何进行地产股投资呢,本人认为未来地产行业主要变化有三点:第一,规模向廉价土储丰富的龙头房企聚集;第二,央企国企在行业内会优势越发明显;第三,需要警惕很多房企目前的价值投资陷阱。

第一点,把房地产开发企业想成面包店,那么当下的政策,面粉价格确定,面包价格也确定,这样就避免了房价大起大落带给行业的损伤,实际上对有大量廉价土储的龙头房企是大大的利好,面包政府已经确定好价格了,而自己手里又有大量之前囤的廉价面粉,自己卖一个面包,净利率可能有13%至15%,而由于面包的价格确定,那些对手们再去招拍挂,也就是对面粉进行竞价,都知道面包能卖多少,那又怎么能买到相对便宜的面粉呢,对手买回来面粉加工成面包,净利率可能就只有5%,稍微一点波动,可能就不赚钱了。所以,当面包价格稳定以后,谁手里廉价的面粉,也就是土储多,谁的优势就大,很同意孙宏斌的说法,现在房企最大的优势就是便宜的土储。谁的廉价土储最多呢,本人地产股持仓中,仓位最高的分别的是融创中国、中国恒大,恒大今年由于造车的影响,股价一直萎靡,在21左右本人大幅度建仓,上周五跌破20以后打光了子弹。看好融创和恒大,就是看好二者优秀的土储在未来稳定的释放业绩,并且在小型房企融资越来越艰难的情况下,不断扩大自己的市场份额,同时利润率可以得到充分的保障。

第二点,未来地产行业央企国企的优势,让我们来想想国家怎么看待地产行业,国家想稳,稳个五年十年实现软着陆,稳字怎么实现,如果行业内都是民企,杠杆率非常高,逐利的民间资本又不听自己的,那是不是很危险呢?并且,15万亿的行业,每年全行业差不多上万亿的利润,盖房子又不需要什么高科技,国家会心甘情愿的让这些利润流到不受自己控制的民企手里吗?答案一定是不愿意的,那怎么办呢,又不能不让民企参与吧。最好的方法是什么,就是让民企份额逐渐降低,怎么实现呢,对,就是限制民企融资,面包最重要的原料是面粉,而买面粉需要融资的,限制民企的融资渠道,没钱买面粉了,自然和央企国资就没法竞争了。某些民企虽然在规模扩张上走的快,但是融资成本和央企国企差的越来越远,规模扩张一旦停滞,利润率会越来越薄,负债和成本问题完全经不起房地产市场的波动,单纯快周转模式已经是强弩之末了,这就是为什么本人不买碧桂园、新城控股的原因。而央企国企,仅有3-4个点的融资利息,融资渠道丰富又不担心融不到钱,对比民企平均7-8个点的融资利息,在面包和面粉价格都不涨不跌的情况下是什么概念,同样一块地,同样的价格买下来,央企10%的净利润,民企只有5个点,而市场稍微波动点,央企5个点的净利润时,民企已经快要亏损了,央企和民企在地产未来的竞争格局,由于行业的稳定,必然央企国资的优势越来越大。本人长期持有保利地产,近期决定建仓华侨城A和中国金茂,就是基于上述的分析判断。房地产行业,央企未来份额会越来越大,第一,国家保证了经济安全,第二,这么没科技含量的行业产生大规模的利润,没理由国家不来垄断下,而垄断的核心要素就是融资成本的优势,在房价上涨的时代,这个优势不明显,而在当下和未来,将是决定性因素。

第三,需要警惕很多房企目前的价值投资陷阱。很多房企由于16,17年房价上涨,这几年的利润也是水涨船高,而很多投资者想当然的用这几年的利润率再乘以当下的每月权益销售额来推断未来的利润,美其名曰地产股未来两年的利润都是明牌,然后计算未来几年pe只有3-5这样来强调现阶段的公司股价的低估,本人认为这就陷入了价值投资陷阱。经过这几年的消耗,已经很少有房企有很多的廉价土储了,而目前招拍挂的价格对应目前的房价,已经不能用前几年的在售项目净利润率来推断未来两年的情况。想想看,大家都知道要拍的地大概能卖多少钱,房价不涨的情况下,拿到便宜土地的概率越来越少。很多房企过去几年也许有10%的净利润率,未来可能都会降低到5%以下,残酷点说,很多房企其历史盈利最高点就在这两年,目前这些房企更多的处于盈利顶点,此时按pe是多少考虑,恐怕未来大概率会打脸。这就是本人为什么不买荣盛发展,蓝光发展,华发股份等的原因。

以上三个分析,过几年可以验证,在最近地产股跌跌不休的条件下,很多优秀公司又迎来了建仓机会,也欢迎地产投资达人一起讨论。

$万科A(SZ000002)$ $阳光城(SZ000671)$ $华夏幸福(SH600340)$

过几天再写一篇地产和白酒的对比分析,欢迎一起讨论。

贵州茅台,五粮液,泸州老窖

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精彩评论

青年搬砖工08-05 14:42

行业集中度进一步提升是趋势。从文中分析来看,持有恒大和融创明显与资金成本低不一致,恒大的融资都要发行美国债,利率都10%以上了。

紙醉金迷08-05 14:41

国企不释放利润,你奈何?

炒股即修行08-05 14:21

1、看来还是SOHO的潘老板比任志强更理解商业和政治啊。
2、民营房地产企业啥时候融资顺利了?
         如果不是信托和P2P的高成本发债和绕着外资的海外发债
         民企房地产公司早就死光了。
3、rmb贬值加大外债成本,信托等影子银行也被控制了
         连融资的后门都没有了,再不给开正门,只剩下关门大吉。

威武霸气鬼见愁08-05 13:31

错,错,错。学过市场经济的都了解,决定价格是市场需求,不是什么狗屁面粉面包理论。没有投资价值的房地产只会跌,要和租售比相连。

不一样的感悟08-05 13:41

大方向是认同的,但是过程可能需要很多年。国企央企有融资优势,但是可能不会释放。

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韭菜两年半08-19 15:27

兄弟,你的低一点和第二点的目标公司冲突,你自己怎么选择呢?

一眼低估08-19 13:06

还有一个非常简单的问题搞错了,恒大的土储当然比奥园多,但是市值也高呀,甚至高出十倍来,他的土储反而没有奥园的十倍多。实际上看几篇专业研报就知道:各自算一下NAVD就可以了,这方面恒大也没优势

一眼低估08-19 13:02

楼主很多写的都很好,但是你买恒大我坚决不赞同。不是规模大就好,也不是规模小就差,同样是民企,恒大的融资成本是非常高的,高于奥园时代这些中型公司,土储质量也是很差的,区域和能级都不好。更别说战投摊薄,之前释放利润过猛,烧钱新能源汽车了

namco198708-17 17:05

恒大那融资成本,,,,,,

费巴格08-16 13:54

看看龙湖的融资成本,这该是民企吧。