$华侨城A(SZ000069)$ 转发挪威的森林，深圳欢乐港湾及海府一号价值分析。海府一号一期价格出来后，大致上项目货值就可以估计了，海府一号总计7栋小型写字楼，每栋1.05~1.1万平米，合计可售7.5万平米左右，一期办公9.6万均价。一期小栋商业虽然只有2600平米，但均价达到28万/平米，完全超出想象。海府一号的总货值基本清楚了，两期加起来80亿。

5万多平米的低容积率商业街区，这部分卖到什么价格，决定宝安滨海项目的盈利高低，从海府一号配套商业卖到28万，提升了我们对其商业部分的盈利预期，如果均价20万，则5万方商业可以贡献100亿市值，如果卖到25万，那么就是125亿。
为什么宝安滨海项目的商业这么值钱，因为建成后这会是一个地标项目，128米摩天轮，27万平米公园，还有演艺中心及游乐设施，会成为深圳又一个休闲旅游热点，也是夜间经济的一个好去处。
回到项目货值，海府一号80亿+商业街区100~125亿，总货值180~205亿。酒店1万平米自持算白送。
项目总投资按年报预计是104亿，所以项目毛利率大致在40~50%。