当前中国人口形势复杂严峻，呈现三大特征。一是人口总量接近负增长。2022年中国总人口负增长85万人。同时近10年来，中国人口增速一直在放缓。人口已进入到低增长或负增长时代。二是出生人数自2016年出现持续下滑，2022年已跌破1000万。出生人口的下滑与两方面因素有关。一个是我国人口年龄结构演变，使得2011年以来我国育龄妇女人数持续下降。另一个是我国总和生育率2018年以来持续下探，具有向日本、韩国、新加坡等低生育率国家看齐的苗头。三是我国人口老龄化持续深化，全社会抚养压力增大。2022年我国65岁以上人口占总人口的比例已经达到14.9%，已达到14%的中度老龄化社会标准。随着老年人口比例的增加，全社会抚养比持续上升，社会抚养压力增大。
基于专业人口分析软件PADIS，我们对中国中长期人口前景进行分析。参考陈卫教授的生育率参数假设，模型预测在低、中、高三种生育率方案下，中国人口的负增长或难以避免。但在中方案下，在2023-2035年期间，人口仍将在14亿以上，到2028年后人口进入到小幅持续的负增长。2035年后，人口负增长将有所加快。劳动力方面，好消息是到2026年，我们仍将看到16-64岁的劳动力人口是增加的。而2026年之后，将进入到一个下降阶段，这对中国经济总量增长将造成一定的压力，亟待劳动生产率的提高和人口质量红利为中国经济增长注入动力。未来10年将是中国老年人口快速上升的十年，预计年均增加1200万60岁以上的老年人口。模型预测到2034年，60岁以上老年人口占比将超过30%，中国将进入到重度老龄化社会。
这样的人口形势对消费和房地产的启示意义重大。长期来看，经济增速与消费是互为因果，相互支持的变量。往后看，我国2026年前15-64岁的劳动力人口仍基本稳定，经济动力主要来自劳动生产率的提高。由于发达国家的技术溢出效应、我国的工程师红利和后发优势，我国的劳动生产率增速仍有望高于发达国家，人均收入继续向发达国家收敛，支撑我国消费的增速。根据本文对劳动力的预测和白重恩教授关于中国劳动生产率收敛速度的预测，我们得到未来中国的潜在经济增速。结论是2023-2027年，中国潜在GDP增速仍有望在5%以上，之后才会下降到5%以下。因此无须对未来几年消费增速过度悲观。同时，人口老龄化将改变消费品需求结构。老年人的消费习惯和年轻人有所不同，未来老年人口的大幅增长（到2050年预计将有5亿多老年人口）将为银发经济提供广阔的空间，医药医疗需求将大幅增加。
对于房地产而言，我们测算得到2022年底，我国已有324亿平方米的城镇住宅，城镇人均住宅面积达到35.23平方米，基本达到较好的居住条件。随着城镇化继续推进，到2040年，我国城镇住宅面积需求可能达399亿平方米，比2022年增加74.68亿平方米。因此从总量上来说，当前的房地产存量不能说过剩。但之后随着城镇化见顶和人口负增长，城镇住宅面积需求或将下降。
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