房地产公司的投资逻辑

之所以说依据常识来投资,是因为投资中总是有信息不完全的方面。在这种情况之下,我们只能依靠常识、依靠直观的逻辑来投资。经过此次新城事件,让我更加坚定了按常识投资的方向。对于散户来说,没有信息优势(缺少第一手的调研、资料和接触),我们能够依赖的只有常识。所谓常识,便是投资的大逻辑、行业的大趋势以及企业自身质地。房地产公司值得投资的逻辑,我认为可以从商业模式、地产行业趋势、企业个体的特性等三个方面来分析。

首先看商业模式。对于任何企业,赚钱都是硬道理。没有利润的企业不值得投资,利润太薄、赚钱太过艰难的行当不值得投资。比如:曾经竞争激烈的风电、太阳能产业,由于竞争过于激烈以及产能过剩,没有一家企业能够赚钱。这样的行当,赚钱太过艰难。我们不能期望在垃圾堆里找到金子,要到金矿里找金子。要去容易赚钱的行当里找值得投资的企业,而不要去艰难的行业里找目标。地产行业就是个容易赚钱的行业,龙头房企的净利润率大都在10%以上。

为什么这么多的地产企业,没有发生恶性竞争呢?因为地产是区域竞争的行业,而非全国性竞争行业。所谓区域竞争,是指城东头的房子不需要和城西头的房子竞争,房屋价格的决定因素是地段以及其所附带的教育、交通等各种资源。这就决定了房企只要拿地价格合理,匹配相应的地段价值,基本就能够确保自己利润。再加上预售制度的存在,使得房企能够在交付商品之前拿到货款,从而保证充足的现金流。地产商业模式的这种天然特性,确保了这个行业赚钱不会太难。

再看地产行业趋势,最显著的即行业集中度提升的趋势,也可以说不仅仅是趋势,而是事实。直到今年,Top50、Top20房企的份额占比还在持续提升。行业集中度的提升,使得头部房企的销售业绩、营收和利润持续扩大。也就是说,即便房地产总体市场没有扩大,头部房企通过抢占小房企的份额,依然可以实现业绩的持续增长。那么,为何会发生行业集中度的提升呢?主要因素是信贷、政策方面的变化造成的,信贷方面国有大型银行逐步提升了信贷门槛,小型房企融资困难从而发展受限、逐步从市场中退出。这种发生在地产行业的供给侧改革,为大型房企提供了发展的空间。这是大型房企值得投资的第二层逻辑。

最后看企业的个体特性。尽管都是卖房子的,但大型房企之间仍有较大的差异化,这种差异化体现在对未来发展的布局之上。未来十年,随着中国城市化率的进一步提升,房地产市场仍将维持较大规模,但整体市场不会再像过去那样快速膨胀,房地产市场已从黄金时代进入白银时代。十年之后,各个房企发展得如何,将取决与它们今天的战略取向。比如:新城选择商业地产、融创打造文旅、恒大选择造车,都是企业对未来的探索,这些方向性的探索或者开拓将会实实在在的影响企业的命运。我们要选择那些在未来仍有可持续经营能力的房企,为现时的投资决策提供安全垫。

寻找那些能够轻松赚钱的行业,然后在好的行业寻找好企业。对于房地产行业而言,投资那些受益于行业集中度提升的龙头房企,投资那些不仅能做好当下、也能找到未来可持续经营路径的房企,将增加我们投资赚钱的机会。

$新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ @今日话题

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精彩评论

sebastian223207-20 17:40

都对,信贷,区域。可最关键的是效率,新城从拿地到交房八个月,广场是二年左右,也就是说,借来的钱变成自己的利润谁快,可以去和其他竞争同行比一比,谁强谁弱立判,若信贷条件相当,新城若出现在土地竞拍现场,同行就没必要去了,因为加价到无利润了它还有利润,可怕不,所以就猥亵啦。

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星火怡原07-27 20:42

好文,有文采,再加上一条,估值低

长征07-22 08:02

房地产投资逻辑的思考

慢及是快07-21 23:10

风林火山-明德至善07-21 16:16

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长屋脊07-21 16:04

谢谢分享!