地产行业值得期待

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以下内容来自董宝珍《茅台大博弈》

从行业生命周期来看,一个完整的行业,生命周期有三个重要拐点。

第一个拐点:从幼稚期到成长期的拐点,一旦行业越过了这个拐点,就将迎来一波波澜壮阔的高速成长,需求快速增加、企业利润率和营业收入同步增加,行业内厂商数量增加,大家的日子都红红火火。在财务特征上体现为:利润率和收入规模的双增长,在这个阶段所有的企业成长都非常快。


第二个拐点:从成长期进入成熟期的拐点,到了这个拐点后,行业的需求不再增长,不足以让为数众多的企业都过上好日子,于是行业内部发生大规模的兼并和淘汰,通过兼并,强势企业在行业总需求不增长的情况下挤压淘汰弱势企业,实现成长,最终行业内部大分化,强者越强,弱者越弱,一段时间后,行业内部的竞争结构从自由竞争转向寡头垄断。这个阶段是大型龙头企业产生和壮大的阶段,财务特征是利润率不再增长,但龙头企业的收入规模持续大幅增长。


第三个拐点:成熟期到衰退期的拐点,这个拐点来临后,全行业陷入收入规模和利润率的双衰退。


足够多的证据证明,白酒行业目前的拐点不是成熟期到衰退期的拐点,而是成长期向成熟期过渡的拐点。


房地产是多么像白酒行业,不就是处于集中度不断提升的阶段吗?只是房地产企业的竞争相对温和,小房企直接退出,把地卖给大的房产公司,未来地产行业兼并战一定会打响,我们拭目以待。自从2017年房地产销售面积达到16.94亿平米之后,2018年17.14亿,2019年17.15亿,非常明显房地产行业已经进入到存量竞争时代,经过这三四年的竞争,头部房企的市占率正在逐步提升。)


在衰退期到来之前,行业格局一般已经成了寡头垄断,在正常情况下,如果一个行业处于无限多的企业自由竞争阶段,一般不会直接进入衰退期,在产业经济学里有一种不经历寡头垄断,就从自由竞争阶段直接进入衰退期的行业叫做夭折行业,比如传呼机行业。


(这种夭折行业是其产品被新的技术产品所替代,其产品从此消失。只要有人的地方就有建筑物,就要有房子,房地产行业是个永续行业,不可能被其他的产品所替代,除非地球不存在了,人们都生活到太空上去。这也就意味着房地产行业将会进入到成熟期,最后再进入衰退期,但是永远不会消亡。目前的房地产行业就像2013年2014年的白酒行业。通过行业性的危机来淘汰弱势的企业。弱势的企业其实就是不能拿到一二线城市土储的房企,不能具有特色经营能力的公司。过去房地产公司竞争最大的可能是融资能力,未来竞争能力将会是土储能力,换句话说就是拿地能力。这将直接导致大部分分布在三四线的房企,没有利润可赚,房子很难销售,回款非常困难,最终自动退出。当行业进入到成熟期后,这时候拼的不是你的开发速度,而是企业的文化,管理,是企业的内功。)