2020年7月21日：新城投资的盲点
问题一：投资就是投管理层，王振华出事了，王晓松主持大局，一个1987年的年轻小伙能否继续带领新城高歌猛进？
答：我们周围有两类比较成功的投资者，一类是判断大局，判断企业的大格局，相信优秀诚信的管理者，把企业交给管理层来管理。另一类是希望自己比管理层还懂企业的生意，事无巨细都希望了解。
对于企业来说，其管理人的水平的确是一个很大的变量，一个企业在长期发展中时间越长，尤其是还在初创时期，处于一个高速发展的环境下，创始人和企业主要管理者确实对公司的价值会起到非常重要的作用。
但是企业的很多特点又是由行业本身的竞争格局形成的，并不以个人的意志为转移。一个人不管有多大能力，在一个非常差的环境里，其实也做不出多么优秀的结果，一个相对资质没有那么高的人，在一个特别好的行业里也可以做得非常优秀。
对于地产而言，这是一个好行业，全中国最好、最赚钱的行业。行业目前已经到了存量的时代，行业的天花板已经到来，销售面积已经不再增长，从18年、19年的销售情况来看，我们发现是价格在增长，量销售面积已经到达顶点17亿平米，16万的市场。
作为行业前10的新城控股，已经不再过多依赖于老王的存在，可以这样说，在未来存量市场竞争中，新城依然可以非常稳健地得到发展。
况且王晓松同志是87年的，是南京大学毕业是具有学霸基因的。从19年业绩发布会我们可以看出，王总是一位非常诚恳，他是肯干的好同志。2020年将会是新城蛰伏的一年，虽然销售目标定在了2500亿，会跌出前10，但从今年上半年的销售情况以及拿地情况来看，新城都是积极稳健的在复苏。
所以我有理由相信新城依然会高歌猛进。也许还有比新城更好的投资企业，比如世茂、金茂、金地、中海、恒大、融创、保利、万科等等。但作为房地产当中非常优秀的新城来说，是值得我们投资和坚守的。
买的便宜是王道，买了之后就尽量长期持有，不要做傻事，因为好生意会自己照顾好自己，你的财富会随着生意的发展而增长。
问题二：新城双轮驱动，地产老臣都在，地区经理都很用力，但商业地产的核心人物陈德力确离职了，被宝龙地产挖走了。曲德君在商业地产能否干过其他同行？
答：新城从2015年就开始布局商业地产，吾悦广场已经成为他的招牌。2019年末在建的124个吾悦广场有64个已经实现了开业。今年还会有更多，预计开业25个，这样就会有90个左右的吾悦广场。
你知道万达有多少个吗？326个开业的万达广场。平均一个2亿元租赁！
宝龙地产截止2019年末有42个宝龙广场，3和轻资产项目！租赁收入14.2亿，平均每个0.34亿。
新城呢？40.55亿，开业64个，平均0.63亿。
大家不要忘记了，一个广场的培育期是五年，新城超过五年的广场只有个位数，大部分还在培育期，从目前的情况来看，吾悦广场五年以上的吾悦广场年租赁为1.69亿/个，等这64个都培育好了，租赁起码破100亿以上。
问题三：地产的投资逻辑就是行业集中度，目前来看新城的排名可能会被世茂房地产超越，很多公司2020年的目标都超过3000亿，而新城只有2500亿？
答：这个是有可能存在的，毕竟老王事件对新城的影响还是挺大的。从上半年的销售情况来看，完成2500亿没有问题，新城一般都是下半年销售更为旺盛一些。
纵观新城发展历史，实际销售额都会大于目标销售额。
2015年实际销售额323.8亿，当年目标280亿。
2016年实际销售额685.2亿，当年目标520亿。
2017年实际销售额1260.1亿，当年目标850亿。
2018年实际销售额2204.3亿，当年目标1800亿。
2019年实际销售额2747.8亿，当年目标2700亿。
2020年实际销售额我们拭目以待，当年目标2500亿。
问题四：新城相比其他房地产公司的优势在哪里？
答：房地产公司的优优秀与否是用4个标准来衡量：
第1个就是它的拿地能力，就是他拿地的成本到底如何？拿的是不是核心区域的优质土储！
第2个就是它的融资能力，房地产是一个高杠杆的行业，是否能够以更低的利率融到更多的钱是考验一个公司金融手段的能力。
第3个能力就是房屋质量，他盖的房子到底质量怎么样？在全国老百姓心中他的房子是否有地位，有没有很好的设计能力！
第4个能力就是去化的能力，房子卖得快不快啊，回款怎么样？。
新城优势在于拿地的成本形成双轮驱动，用商业地产圈地拿地成本非常低，今年上半年拿地成本大概在3400块钱左右。而2019年全部土储的平均均价在2400元，可以说新城控股拿地的价格非常低，结合平均售价1160元，可以可以得出一个非常重要的结论，新城拿地非常非常的便宜。
新城的其他几个能力属于行业的中等水平，比如说贷款利率，七八百亿的贷款利率为6.7%，虽然比不上央企，包括万科在内4% 、5%左右的贷款利息，但是比融创以及其他包括恒大在内的企业贷款利率都要低很多。
新城的房屋到底质量怎么样呢？去化率怎么样呢？这点也属于行业的中等水平，它的去化率在60%左右，按照今年的目标去化率达到60%就能实现2500亿的目标，如果新城要实现更大的发展，就需要去化率达到70%，就能达到2900亿的目标。
问题五：新城的劣势是什么？小王会是孙权吗？那谁是张昭？谁是周瑜？谁是鲁肃？
答：通过分析地产公司高管的工资水平，我们可以看出新城的高管工资水平并不是特别高，也就是在600万左右的水平。如果对比同时期的，不管是万科还是保利等等，高管的工资水平居然能达到2000万的水平。那么是否可以判断新城处于劣势呢！高管的动力不足呢？我的答案是否定的。因为星辰自2015年上市便实行了第1波股权激励和股票期权，2019年又实行了第2波股权激励和股票期权。非常明显的可以看出，2019年的业绩是已经确定的，可以认为40%的股票期权和股权激励是白送的，包括剩余的60%也是白送的。可见新城采用的激励方式是是绑架高管，并非简单的提高工资待遇。这让我又想起了中国平安，中国平安就是采用这种方式使高管，包括普通员工都能成为公司的拥有者。
当然新城的劣势也是非常明显的，首先他的业务太过于集中于长三角地区，在全国没有铺开。特别是他的商业地产，吾悦广场，很多人都没有听说过。但是从2020年拿地的情况，我们可以看出新城也开始在西部省会城市布局了，不仅在乌鲁木齐，还有兰州，都拿下了商业地产，都会有吾悦广场。
其次，新城的劣势是土地储备还不够优良。没有特别超级高端的项目树立品牌形象。我曾经搜索过在成都片区新城的房产，情况非常不理想，都是在成都周边或者是在邛崃、简阳。成都市核心地带基本上没有他的地盘。这从侧面也反映出星辰未能实现全国布局，在某些区域性不具有竞争优势。
最后，高管团队的稳定性还有待于进一步提升，这将是下一步左右新城发展的重中之重。我认为王晓松同志有孙权的潜质。
问题六：新城的潜力核心看什么？上半年的销售金额同比下降20%，销售面积同比下降16.39%，其他房产公司呢？
答：从2020年上半年销售情况来看：有的增长很快，有的持平，还有的暴涨。下降的有融创中国、新城控股、保利地产、碧桂园、绿地控股。上涨的有万科、中国恒大、中国金茂、金地集团、绿城中国。中国海外发展持平。
问题七：商业地产受互联网的冲击特别大，商业地产会不会很难做？聚集人气的法宝是什么？
答：我一直认为互联网是一个渠道，是为实体经济提供服务的一个渠道。互联网能够销售的产品大多是标准化的产品。对于普通的超市、杂货店都具有较大的冲击。唯一不能被互联网取代的，就是人们的娱乐行为。比如在商业广场里面娱乐玩耍，吃饭等。
不得不否认，大家一直特别担心互联网对于商业广场的冲击。就我个人而言，我已经多年不在互联网上买衣服了，作为中产阶级的消费人群，他们也只会在互联网电商平台购买标准化的产品，对于需要涉及到审美和即时享受的东西，线上是难以取代的。
问题八：新城号称小融创，行业集中度提升，会不会有并购的举措？
答：目前没有看到！不过新城也在突破，也在做康养，不排除会有收购动作！
问题九：地产到底应该给多少估值？如果只计算商业地产，你愿意给新城多少市值？
答：如果一个稳定的商业地产，每年可以收租金1.69亿，利润是0.67亿，你愿意多少钱买下它，按照5%的租赁回报率计算，20倍的市盈率，也就是需要花费13亿买下1个吾悦广场。
截止今年新城至少拥有吾悦广场141个吾悦广场（2019年末124个+17新增），目前已经开业63个（2019年末），其余78个正在建设中。
第一种：如果按照成本计算，正在运营的63个按照成本7亿/个计算，正在建设的61个按半价3.5亿元/个计算，其它17个按照拿地成本计算2亿元/个计算，则目前持有的吾悦广场也值688.5亿！目前新城的总市值不到800亿。这还没有计算地产业务的收益，可见新城是如此的低估！
业务你会告诉我，新城的归属母公司股东权益只有384.3亿（2019年年报），其余部分都是负债，但我告诉你刚才的计算只是成本价，如果按照实际的创造利润的能力，我想20倍市盈率是可以期待的，就算正在建设的和新拿的土地都只按照成本计算，就光谢谢已经开业的，2019年的租赁收入是40.54亿，净利润为16亿，按照20倍市盈率计算320亿，总计567亿。虽然负债有4000多亿，但你不要忘记了这些负债中最大的部分是合同负债，不是真的负债，新城的真实负债只有700多亿。综合来看还是超级低估。
问题十：商业地产的未来是不是就像融创茂一样，中国需要这么多文旅吗，商业地产和文旅城之间有竞争关系吗，文旅城会不会取代部分商业地产？
答：文旅是商业地产的升级版，户外活动，娱乐的支出将会大幅提升，我一直认为王健林具有一眼看到底的能力，2015年他就开始了万达文旅城的建设，虽然被迫卖给了融创，但我依然认为文旅城会是消费升级的落脚点。消费也是要分层级的，文旅城无疑会带动新的产业发展。对传统商业地产会有一定的冲击力，毕竟分流了很多消费人群！
问题十一：新城这么优秀的公司，包括整个房地产行业为什市场不待见？
答：市场之所以不待见地产主要原因在于担心中国经济崩溃，历次大的危机首先都是从高杠杆的行业爆发，比如地产、银行、保险！那中国经济会崩溃吗？我认为不会，即便最极端的情况出现，中国退出WTO，中国依然可以通过拉动内需来继续增长，况且目前中国已经进入内需增长的阶段，在这个黄金时代，消费和经济增长将会互相作用，螺旋上升，能够阻挡中国发展的只有一种可能就是战争爆发！回顾1985年日本和美国签署广场协议，贸易战的结果是日元升值，直到1989年日本经济崩溃，地产泡沫破裂！但中国和日本的背景不一样，当时的日本已经进入到发达国家的序列，内需对于经济的拉动很有限，投资基建都很难促进经济增长，日本的增长只能是占领发展中国家的市场，对外输出技术，管理。
回归正题，市场什么时候会待见地产呢？我认为这需要时间，大家都比较关注中美贸易，以及中国在国际市场的角色。大国竞争不是一两天就能出结果的，这就像行业的两个龙头，到底谁能胜出不好说，你能告诉我蒙牛和伊利谁会先倒下吗？中国和美国最有可能的情况的竞争中进步！只要市场认识到，一致性的认为，美国的打压不足以让中国回到过去，就会待见地产和银行！这也许需要三五年的时间，你愿意等三五年吗？对问题深刻认识，比别人更有信心才是我们投资获利的机会！业许你会说地产股一直波动比较大，投资风险太大，那我问你为什么地产行业却在2017年翻转了，很多地产股都实现了三倍以上的涨幅！2015年的牛市，地产股大多只实现了翻倍，市盈率增长到10到15之间，随着股灾的到来，地产股同样未能幸免于难，而是又跌回到了七八倍的市盈率，随后在2016年的潜伏之后，便开始了波澜壮阔的增长之路，直到2018年1月地产股基本上都实现了15倍以上的市盈率。