【闲聊房地产 2019.10.10】

1、房企融资渠道严控的前提下，最好的观察指标就是新增土地的量，这是监管层送给我们投资优秀地产股的“大礼”；

2、当前本人对房地产公司的认知停留在“住宅制造商”，在这个十万亿级的市场，“优秀住宅制造商”将还会有一段好日子（商业地产对我来说很复杂）；

3、众所周知，好的制造商，一般并不囤过多的原料，优秀住宅制造商也是大体如此，所以，土储这个指标宜以动态发展的眼光看，过多、过少可能都不好，适合公司经营发展的就好；
4、存量土储如果过多，本人大体认为负面影响更大点，因为毕竟是一个高负债、高利率的行业（财报公布的融资利率仅少数可信）；

5、存量土储转化为销售，是需要一定时间的，极端点说，如果一个存量土储相当大的（比如超过当年销售5倍）房企今年不拿地，那么明年的销售必然是负增长的；

6、新增拿地，才是推动未来销售增长的最重要的必要条件，接第1条，今年新增拿地多的，明年的销售就会更好。

具体投资标的而言，各花入各眼，萝卜白菜各有所爱。

$中南建设(SZ000961)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$

@即将涨板