最新一个多月主要在某西部省份某个县城出差，主要涉及当地银行的一些合作项目。出差期间，没事就在当地县城逛逛，从各个角度观察了该县城的零售商业的经营状况。从个人的观察及了解来看，县城的零售商业在人口结构老龄化、商业用房大幅增加、电商降维打击等背景下，面临着加速萎缩的困境，同时县城的绝大多数商铺投资价值短中期存在高度的不确定性及长期的贬值趋势。
一、 日益衰落的县城商业环境
本次出差的一个县城（以下简称A县）是经济比较繁华的工商业县城，全县人口150多万，县城人口30多万。A县历来经济较为繁荣，有天然气矿、煤矿、还有一些工业企业、人口众多密度大，从很多街道的商铺、超市的经营状况来看，人气还是比较旺的。但是经过仔细观察，即便是在西部地区如此富有活力的县城，背后也是不可忽视的严重问题，特别是商业零售领域。
县域年轻人比例持续下降，服务业拓展履步维坚。这段时间，我几乎每天会去河边、广场散步，看过几次电影，去过几次健身房，该县城有2家电影院，3家健身房。发现不管早晚，河边、广场上跳舞的大妈、散步的中老年人很多，但真没见多少年轻人锻炼；去看电影发现电影院的人真是少啊，有两次连卫生间的灯都没有开，估摸着下午根本没人来看电影，我都是工作日晚上7-8点去影院，每次影厅都不超过10个人，有时候几乎包场；去了几次健身房，锻炼的主要还是年轻人，但都零零散散，近20台跑步机居然只有三四台有人跑步，倒是瑜伽房比较满，有十几个人，练瑜伽的普遍年龄大一些。和银行的小伙伴聊到，他们公司很多年轻人都是在地级市置业安家，然后周一到周五在这里上班，更有少数人群在省会城市置业，工作日在这里上班。前几年在四五线城市火爆的影院，随着年轻人比例的持续下滑，已经举步维艰，我老家的县城（县城人口20多万），前些年一度开了4家电影院，现在据说已经关门2家，还剩下两家勉强度日，完全依靠春节和暑期挣点钱。由于县域特定的有购买力的消费人群太少，在一二线城市兴起的各类新兴服务业，缺乏规模效应下，很难在县城存活，比如桌游、密室、健身、射击、赛车、私人影院、蹦床、一些亲子项目和小众运动，还有日料、法式铁板烧等高端餐饮。
政府建新城加速了县城商业中心转移，增大了商业地产供给，商铺空置普遍，原商业中心逐步衰落。环顾县城，发现不仅仅一些小巷存在商铺空置的现象，甚至还有当街铺面无转让费招租，空置率最高的恐怕是2-5层大面积的商业楼。本地开发商修建住宅楼的时候，都会在沿街修几层商业楼，这种楼上的商业体一般用于开大型餐厅、酒店、会所、健身房、超市等等。随着这些年大量新建商业体，同时县城人口没有增长，商业体已经出现较为严重的过剩，开发商卖不出去，卖出去的业主租不出去，老城区由于消费力弱化，部分商家退租，随地可见大量空置。从银行员工也了解到，这类抵押物的处置也是他们最为棘手的问题，有的打五六折也没人接手。近些年，由于老城拆迁成本过高的问题，绝大部分县城都会选择向外建新城，随着人口的转移，原老城区的商业中心的价值逐渐下降，甚至沦为城市边缘地带。
拼多多碾压式降维打击，百货零售黯然退场。为此我专门关注的街边商铺的主要经营品类，主要来看餐饮和服装类商铺仍然是最多的，餐饮是刚需，老少皆宜，服装大部分还是中低端类服饰，县城的大部分人收入还是比较低，其次是小超市、发廊、婴幼儿用品店、足疗的等等。逛了一个主要卖服装的室内商场，商场内仍然是中低端服饰，人气很一般，到处都是打折促销，而国产中高端服饰一般在繁华地段选择开专卖店。从直观的感受看，只有在县城最为繁华的那条步行街，大部分商店生意看起来都还不错，其他街道大部分商铺都是较为冷清。特别是这两年拼多多主打的日用百货、坚果食品、服饰、小家电等品类，对本地的零售商打击巨大。比如本地超市的一个锅铲要15块，但是拼多多可能5块钱还包邮，超市一双袜子10块钱，拼多多10块钱10双还包邮。今年2季度，拼多多用于已经达到4.83亿，几乎占我国网民的一半，三四线城市及以下的用户占比超过50%（2018年2季度为70%）。
二、 急剧贬值的县城商铺
由于这两个月一直与当地银行打交道，从高层的行长到一线的客户经理、从大项目到个体工商户贷款等业务都有很多交流，最为深切的感受就是本地实体越来越不好做了，银行也出现了资产荒，除此之外，对于银行来说，出现了抵押物处置难这一难题。
各银行公认的商业用房抵押率上限为60%，就是100万的资产作为抵押，最多只能贷60万。而目前的情况就是，前些年银行客户用商业用房办理抵押的贷款出现风险后，银行想以资抵债或者收回处置甚至无法覆盖本金，而且有一部分还是在偏保守的评估情况下，换句话说以前评估1000万的资产，现在卖600万都没人接手。
在人口几乎不变、年轻人比例持续下降的县城，商用房面积的持续扩张只会导致商用房的整体贬值，再加上服务业仍大部分局限于餐饮、茶楼、酒店等传统项目，商贸零售业更是受到拼多多碾压式的打击，“一铺养三代”甚至变成了“一铺坑三代”。同时，由于商业用房的高税收，商铺转让更是有价无市。
在这种情况下，了解到商业银行更愿意接受客户在省会城市的资产、住宅作为抵押，或者给商铺更低的评估价值。
三、 拼多多，创造价值还是毁灭价值
高速增长的拼多多。拼多多2019年中报显示，2019年2季度公司总收入同比增长169%，环比增长60.4%。公司年化GMV同比增长170%至7091亿元，年化人均支出同比增长92.4%至1468元，环比增长16.7%。可以看到，拼多多年化GMV从2017年1季度的209亿元增长至现在7090亿元。拼多多平台年化活跃买家同比增长40.6%至4.83亿，环比净增3990万，而我国网民仅10亿出头，拼多多已经攻进半壁江山。
极具碾压力的低价策略。拼多多一方面利用高补贴政策获取买家，比如笔者几周前在拼多多买了1部iphone xr 128G手机，花了4599，同时京东当期最低活动价格也要4999，而iphone 11上市仅一周，拼多多更是直降500，用于吸引高消费能力买家，提高客单价，当然还有持续的百货食品的低价策略。另一方面利用C2M策略进行供应链改造，降低商家成本，直达消费者需求，根据业绩会披露，拼多多目前已经有了6000个C2M项目申请，其中有500 个企业已经进入试点。在618购物节中，拼多多卖出来超过900万件C2M的产品。
拼多多高补贴模式和C2M策略，一方面拼多多的商家实现了薄利多销，另一方面用低价满足了更多了消费者的需求，创造了价值；但相应的，短期来看零售商的利益受到了较大的损害。前些年品牌服装和家电的都是通过建立线上线下不同货品的模式，度过淘宝天猫前些年的降维打击，保护和留存了部分线下渠道商。但更缺乏差异化、低价值的服装、日用百货和食品水果，线下零售商的市场份额则不断被拼多多们蚕食，让他们被失业，被迫转型，同时，也导致县城的商铺越来越不值钱。
四、 总结。
综上所述，短中期看，我国中西部等欠发达地区的县城，近些年受县城商业中心持续转移和商业用房快速增加的影响，商铺投资存在着较高的不确定性，但长期来看，高消费力人口的持续流失才是不值得长期投资的最终理由，拼多多的低价碾压只是加速了这一过程。