买出利润来，不仅仅是对个人投资者适用，企业经营、投资也是一样。——


雅戈尔地产业务杭州现败笔：退地须补未来差额

2013-07-05 13:31:44　来源: 第一财经日报网络版 　暂无网友评论


 李娟

[ “如果是今年再推出，价格不一定会走高，还会存在一定的风险；如果过两年再推出的话，这两幅土地涨价的可能性都比较大。” ]

雅戈尔（600177.SH）在杭州市场刚刚退掉的两幅土地除了被没收4.8亿元的保证金外，可能还要支付这两幅地块未来拍卖成交总价的差额。高调抢下“地王”后的代价是血淋淋的。

雅戈尔董秘刘新宇表示，公司还在进行适当的土地储备，比如对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪，如有价格合适的就举牌。

尽管如此，这还是被业内视为雅戈尔在房地产业务战线收缩的一个信号。

损失惨重

雅戈尔要付出的代价也许比4.8亿元更为惨重，公告显示：若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%，公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额；该承诺构成公司或有负债。

也就是说，如果这块土地再次拍卖，拍出的价格不到雅戈尔当初拿地价的80%，也就是193680万元，雅戈尔就必须要补足差价。

此前，最近的一次申花板块拍卖出现在去年8月份，当时的一幅土地楼面价达到12028元/平方米，和雅戈尔的申花地块相比价差明显。

“这两幅土地暂时还没有推出的时间表，估计不会太晚入市。”杭州国土局的一位人士向《第一财经（微博)日报》记者透露，申花板块一直热度不减，“退地”不会影响再次出让。

2010年12月份，雅戈尔置业凶猛出手，包揽杭州申花区域的两幅地块，总价24.21亿元，两幅地合计楼面地价18114元/平方米，刷新杭州当时土地出让的单价纪录。

但从去年下半年开始，就一直有消息显示，雅戈尔在申花板块的这两幅地块有退地的意向。

不仅如此，杭州雅戈尔置业总经理也在去年悄然换人，雅戈尔的一位人士对记者透露，之前负责杭州地块的总经理被调回了宁波。

此后的接任者邵洪峰对记者表示，还没有从政府手中拿到这两幅土地。

至于没有拿到土地的原因，杭州国土局称，这两幅土地都只付了一部分土地款，所以才拖了这么久。

一直到退地之前，雅戈尔为这两幅土地总共才支付了12.1亿元，也就是总价的一半。

事实上，这两幅地块已经完成了拆迁及土地平整的程序，现在没有交付的原因是雅戈尔还没有完全付清土地款。

“公司于2013年6月18日~6月20日召开第七届董事会第十八次会议，同意授权城北置业管理层与杭州市国土资源局磋商解除申花地块《出让合同》事宜，并根据《企业会计准则》的规定，计提资产减值准备48420万元。”公告显示，这4.8亿元的代价正是土地出让金的20%。

这笔投资损失惨重。雅戈尔2012年年报显示，苏州雅戈尔置业有限公司2012年的净利润也不过4.3亿，“雅戈尔此前在这个地块上投入的人力物力都比较大，这些隐形的损失都还没有计算进去。”业内人士透露。

杭州市场最大的“败笔”

2007年开始，雅戈尔置业正式进入杭州市场。当年7月9日，雅戈尔置业高调亮相杭州，经过90轮竞价，以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块，15712元/平方米的楼面价，成就了雅戈尔“杭州地王”的桂冠。申花地块的退地是雅戈尔置业在杭州市场最大的“败笔”。

此前，杭州土地市场曾经出现过多起退地事件，和雅戈尔申花地块退地比较相似的是大元房产的退地案例。2003年年底，大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州钱江新城、滨江新城等板块的四幅土地。

当时对于退地的相关规定是，再次出让价格低于本次竞得价的，由大元房产按实际差额支付赔偿。

这宗编号为23号的土地被大元房产以2554元/平方米的价格购得，“因为大元房产无力支付土地款，被收回。”知情人士透露，2004年，这宗被编号为34号的地块再次出现在土地市场上，但没有成交。

一直到2005年3月，这宗土地终于被富润控股以总价9.4亿元、楼面价3885元/平方米的价格摘牌，让大元房产大松一口气的是，这幅土地的价格并没有低于他们的竞价。命运多舛的是，随后出现了富润控股将利用这宗土地为职工集资建房被政府相关部门叫停的事件。

退地后的价格并不一定会更低。今年6月19日，一度遭到退地的南京“仙林地王”三年半后首度分割出让，出让部分为G25号地块，最终由金地集团以总价28.7亿元夺得，一举晋升为南京年内区域单价和总价新地王。这幅土地在2009年遭遇退地，并被没收保证金2.45亿港元。

“如果是今年再推出，价格不一定会走高，还会存在一定的风险；如果过两年再推出的话，这两幅土地涨价的可能性都比较大。”杭州一家开发商对记者表示，“地王”不难嫁的唯一办法就是过两年再推出来。

数据显示，截至2013年5月31日，雅戈尔已累计实现预售面积超过24.98万平方米，预售金额超60.1亿元，较上年同期增长92.44%。

与此同时，雅戈尔今年在大本营宁波市场出手六次，在刚刚过去的5月份，一举拿下宁波四个项目，在土地市场上的投入达19.1亿元。

雅戈尔在地产业务上的收缩，目前还仅限于宁波之外的市场。