$新城控股(SH601155)$   $新城发展控股(01030)$ 

这些天特意与万达作了对比。万达2002年进入城市综合体领域，新城吾悦晚十年从2012年进入，因为让利的原因，第一年先抹掉了，从下一年开始算开业收租，事实上拿地会更早，建设成本其实是更低的。虽说工资总会听见被平均的说法，但就和价值投资一样，从长期看，工资的稳定增长率并不会偏离太多。

观察后得出的结论：

1、事实上，一二线城市因为基数较大的原因，收入受各行业成本限制，不会大幅像以往那样增长了，对应的租金与消费增长及持有物业的公允价值不会提升得很快，相反会慢于有潜力的三四线城市，从大悦城龙湖中海等财报就看得出；

2、土地与建安。土地是一二线城市的命，土地稀缺情况下会限制各种土地指标，土地成本高，建安人力成本也更高，再进入没有先发优势了，先发优势就是未来的长期护城河；

3、以下图吾悦的布局百强县区情况来看，并不是消费不起，而是没地方消费，万达2003年时一二线群众收入也并不高，才1500-2000多元月工资，与在此基础上乘于2~2.5倍的通胀后的一些吾悦2013年布局的城市并无两样，可以说处于相同的先入为主的低成本的基础；

4、万达与吾悦开始的五年都是在第一手的培育市场，帮助第一批对城市综合体陌生的商家与ZF进步成长，自己再吃到第一个风口红利，其他的商业公司都忽略了培育新市场，而是在别人成功了的基础上添油加醋（大悦城2014才进入商业2.0，而且还是一二线城市，这一块市场竞争极其激烈，虽然偶尔可以弄到部分的地域优势，但整体上不存在稀缺性），万达培育一二线城市，吾悦培育百强县区；

5、联动的问题，一是地产+商业双轮驱动，利用住宅预售制与商业现金流的优势；二是品牌+商业，利用品牌的优势剔除建设成本，专注商业品牌运营。只做商业一般没有特别的优势，只做住宅也没有特别的优势，都得有联动，把彼此的商业模式上的优势与亮点挖掘出来。万达文化旅游举步维艰，是因为文化旅游与酒店本身就不是好的商业模式，投入大，收获慢（这时才想到住宅预售制回款的模式多好呀），当现金流紧张时只能被动拖垮整个公司，最后甩手，接手的人可要小心了，这些年体会最大的就是“个人能力强大于否扭转不了商业模式的缺陷！”在我看来，新城失误会更小。

最后玩一道简单的算术题：从10万涨3倍为30万；从6万涨3倍是18万，涨5倍才是30万。对，我说的是租金与物业升值，你以为我是说工资？工资从来都不涨的。