一纸公告,掀开金科暗流

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一家地产区域龙头公司的多事之秋

文:丽尔研报组

来源:丽尔摩斯

一份公告,暴露了金科股份光鲜外表下的一股暗流。

9月23日,金科股份发布公告,重庆金科为3家子公司提供担保金额合计8.8亿元。就在半个月前,9月7日金科股份发布公告称,重庆金科拟为金科股份及其控股子公司共计21家公司提供预计不超过76.78亿元担保,自其履行完毕审议程序后十二个月内有效。

据统计,金科股份的合计担保余额为849.94亿元,占金科地产最近一期经审计净资产的366.66%,占总资产的36.84%。

金科对子公司的担保额已经达到净资产的3.5倍左右!这么大的杠杆会不会让资金链产生风险?这是投资者最担忧的事,过度担保已经成为不少股民口中金科股份不可原谅的“罪行”之一。9月24日,金科股份盘中加速下跌,5分钟内跌幅超过2%,两个交易日股价连续下跌接近5%。

担保是一种常见的企业行为,但是金科如此巨额担保、频繁担保实在反常,其还曾惊动过深交所,被深交所发文问询。

金科股份担保实际上是母公司对子公司的一种变相融资的支持,这说明了金科子公司的具体项目非常迫切地需要资金运营。财经评论员严跃进称。频繁担保,折射的是金科资金链的问题。

此外,也有业界人士认为,金科股份频繁担保是因为控制权之争,金科董事长黄红云有意通过让公司过度担保,让虎视眈眈的二股东融创知难而退。

高杠杆风险、存贷双高、债务问题、公司年报连续被深交所问询,融创一直以来从未放松的咄咄逼人,还有8月份那400多位维权的业主问题······

这个秋天,注定是金科的多事之秋。

1

过度担保之“罪”

9月23日晚间的公告显示,公司控股子公司金科股份拟为杭州金唐、广州金驰、平湖悦佳3家公司提供预计担保金额共计人民币8.802亿元。自其履行完毕审议程序后十二个月内有效。

严跃进分析,流动性资金收紧需要通过担保人获得银行贷款的,在资金面收紧的情况下,通常这个担保的力度会加大。

客观上讲类似情况也比较多,但是如果后续房地产降温等潜在因素,对金科来说是不利的——因为担保数据越大越多的话,或者担保越频繁的话,更加能够看得出来金科在资金上存在的压力。”严跃进说。

8月12日,金科股份发布了中期业绩报告。表面上来看,一片风光霁月。报告期内,金科上半年销售金额达814亿元、签约销售面积839万平方米;实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元,较上年同期分别增长了68%和289%。

但实际上,上半年公司的资产负债率为83.86%,偿债风险大大增加。公司日常经营活动产生的现金流量净额下滑至-73.21亿元,而在2018年年底金科账上的现金流量净额为13.29亿元,现金流极速下滑主要原因是这半年来的高歌猛进。 

2019年,金科也变成了新的“接盘侠”。新城控股丑闻事件后,金科一口气接手新城控股8个项目,其中2个项目位于山东,包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。 

大规模拿地,公司造血公司却没有跟上,上半年金科的净负债率已经达到147.47%,是其它房企平均净负债率的1.5倍。

“自身造血不足,负债高企,但收购就必须有资金做支撑,这或许是金科频频为子公司‘撑腰’的关键原因。”严跃进认为,但这种高杠杆方式加大了原本就债务高企金科的风险。

2

控制权之争

对于任何一家上市公司来说,类似担保过多,都会引起外部的担忧,尤其要防范企业资金风险扩大等问题。

在房企融资难、融资贵的当下,金科股份频繁为子公司、参股公司进行担保和财务资助的行为,在市场上引起不小的争议,甚至有可能间接推高金科自身的融资难度。

那么,金科创始人黄红云为何还要频繁对外担保和资助?

业内有一种观点认为,由于目前金科面临企业控制权之争,通过这种提高公司负债及资金风险的做法,有助于降低融创对金科的兴趣,这样即使融创将来成功获取金科股份控制权,也无法从中获得更多利润。

金科最新披露的股东数量及持股情况显示,目前融创实际控制的三家子公司合计持有金科29.35%的股权。黄红云及其一致行动人在公司持有29.98%的股权比例,作为第二大股东的融创和其持股比例仅相差0.63%。

公开资料显示,融创自2016年9月以40亿元认购金科非公开发行股票9.07亿股,获得金科扩大后总股本16.96%的股份后,便一直对金科股份表现出浓厚的兴趣。而面对融创方面的野心,公司实际控制人黄红云也是当仁不让,多次强调不会放弃对上市公司的控股权。

值得注意的是,融创系和实控人黄红云都曾在2018年第三季度纷纷大举增持金科股份这场股权大战虽然不如刚开始受关注,但是显然已经到了最后时刻,双方股权数只有0.63%的微小差别,这已到了近乎贴身肉搏的阶段。

在这种情况下,逼到墙角的黄红云只能放手一搏,激进担保是一种类似“毒丸计划”的策略,如果万一没有吓退融创,那么留给融创的也是一个烫手山芋。

但无论最终谁是胜利者,激进担保对上市公司的损害是显而易见的。

3

400业主维权

8月份,金科又陷入维权事件。“金科交房质量堪忧”是贴吧一个恒久的话题了。据媒体报道,四川省成都市清白江区金科博翠天宸疑似存在虚假宣传、精装修成本“造假”等问题,已经遭到400多位业主维权。

根据合同显示,金科博翠天宸将于2020年4月交房。据金科博翠天宸业主向媒体反映,商品房买卖合同中的装修成本与该项目装修公司的装修成本存在较大差额。此外,除了装修成本双方存在较大争议外,金科博翠天宸施工质量粗糙也是引发业主维权的诱因之一。根据业主反应,项目存在室内水电排线杂乱无章、厨房和卫生间下水道附近均没有做防水措施等问题。

值得注意的是,今年8月,重庆住建委发布《关于2019年上半年全市房屋建筑和市政基础设施工程安全生产大督查大执法行动的通报》。在通报上发现,包括金科等几家知名房企在渝项目,也因施工、监理问题被多次点名。

同时,或多或少的问题在重庆、西安、济南、青岛等地的金科地产开发的楼盘中也经常发生。对地产商而言,品质和速度很难兼得。上述维权事件,对金科地产来说,也许只是诸多问题的冰山一角。

金科作为一家以“美好你的生活”为使命的房企,在全国各地“维权风波”频出的背后,企业将如何增强客户满意度,树立品牌形象?高周转模式还能维持多久?

这个秋天,显然是金科的多事之秋。

本文系网易新闻.网易号“各有态度”特色内容

全部讨论

熙熠2019-09-27 11:27

博眼球的文章而已

旋转的猫2019-09-27 10:53

毫无价值的一篇文章

復虚知常2019-09-27 10:27

以过渡担保作为毒丸计划抵抗股权之争?我只能说楼主太有想象力。如果真的是这样,不仅不能降低诱惑,反而会导致作死,让股权以更便宜的价格被吃掉。想象一下$金科股份(SZ000656)$ 资金链断裂对收购更有利还是对反收购更有利。一纸公告,过渡解读。