是的,某一天的成交放量并不具参考意义,持续放量才有价值。
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启迪云泽资本近日推出“云泽察城市”系列报告,对十多个重点城市房地产市场走势进行预判,本文为系列报告的第二篇“苏州”。
作为2016年的四小龙之一,苏州市场在2015年率先启动,但2016年成交量持续下降。在严厉的限贷政策下,2016年苏州市场走势如何?敬请关注。
核心观点
1、宏观环境:园区发展造就发达第二产业,外来人口规模庞大
苏州紧邻上海,是长三角区域重要节点城市。凭借高水平的产业园区和毗邻上海的独特地理优势,苏州经济实力十分突出,外来人口大量涌入。2015年,苏州GDP达14504亿元,在长三角区域内仅次于上海,明显高于同区域行政级别更高的杭州、南京等省会城市,下辖昆山、张家港等县级市十分发达,多年位居百强县前几位。苏州常住人口达1062万人,其中非本地户籍人口达395万人,在长三角城市中仅次于上海,是第三名杭州两倍以上。
2、市场表现:成交量在2015年创新高后明显下行,价格涨幅显著阶段性透支,供不应求态势在2016年下半年逐渐缓解
2015年下半年,苏州交易量率先启动并快速上行至历史高位,当年交易量突破10万套,但2016年下行明显,预计全年约为7万套,同比降幅接近30%。2016年全年均价同比上涨近50%,价格更高的姑苏、工业园区涨幅甚至在80%左右。启迪云泽资本发现,自2016年中开始,随着交易量下行,销供比趋于平稳,库存水平和出清周期较前期低点明显回升。
土地成交方面,交易量止跌反弹当仍明显低于历史高点,市区成交住宅用地的楼面均价达13042元/㎡,首次突破万元,同比增长94%,溢价率高达105.1%,地价超过周边房价的情形不断出现。
3、云泽观点:量缩价滞态势继续,严厉的信贷政策打压导致局部风险爆发
尽管限购政策力度不大,但限贷政策力度甚至强于北上等一线城市,10-11月苏州新房交易量已降至历史低点,成交处于震荡当中。启迪云泽资本预计,政策在2017年将继续对市场带来一定的影响,新房成交量接近前几年平均水平6万套左右的可能性较大。随着批准上市量的增加,预计到2017年中左右,供应相对紧张的局面进一步缓解,出清周期有望接近10个月左右的历史高位,价格可能出现结构性下跌。
从区域来看,房价更高的姑苏区、工业园区供应更显不足,预计未来交易量降幅更加明显,但价格难以显著下跌。而相城区过去三年土地成交量是新房交易量的1.4倍(其他区域仅为70%左右),未来供应相对充足,价格下跌的可能性较大。启迪云泽资本认为,从机构投资者来看,应重点关注中低价位刚需产品,高价项目去化速度大幅放慢可能带来流动性风险,产品品质不佳的“伪高端”项目尤其应当谨慎。