苏州房产：高峰已过，2017年交易量继续下降10%

启迪云泽资本近日推出“云泽察城市”系列报告，对十多个重点城市房地产市场走势进行预判，本文为系列报告的第二篇“苏州”。

作为2016年的四小龙之一，苏州市场在2015年率先启动，但2016年成交量持续下降。在严厉的限贷政策下，2016年苏州市场走势如何？敬请关注。

核心观点

1、宏观环境：园区发展造就发达第二产业，外来人口规模庞大

苏州紧邻上海，是长三角区域重要节点城市。凭借高水平的产业园区和毗邻上海的独特地理优势，苏州经济实力十分突出，外来人口大量涌入。2015年，苏州GDP达14504亿元，在长三角区域内仅次于上海，明显高于同区域行政级别更高的杭州、南京等省会城市，下辖昆山、张家港等县级市十分发达，多年位居百强县前几位。苏州常住人口达1062万人，其中非本地户籍人口达395万人，在长三角城市中仅次于上海，是第三名杭州两倍以上。

2、市场表现：成交量在2015年创新高后明显下行，价格涨幅显著阶段性透支，供不应求态势在2016年下半年逐渐缓解

2015年下半年，苏州交易量率先启动并快速上行至历史高位，当年交易量突破10万套，但2016年下行明显，预计全年约为7万套，同比降幅接近30%。2016年全年均价同比上涨近50%，价格更高的姑苏、工业园区涨幅甚至在80%左右。启迪云泽资本发现，自2016年中开始，随着交易量下行，销供比趋于平稳，库存水平和出清周期较前期低点明显回升。

土地成交方面，交易量止跌反弹当仍明显低于历史高点，市区成交住宅用地的楼面均价达13042元/㎡，首次突破万元，同比增长94%，溢价率高达105.1%，地价超过周边房价的情形不断出现。

3、云泽观点：量缩价滞态势继续，严厉的信贷政策打压导致局部风险爆发

尽管限购政策力度不大，但限贷政策力度甚至强于北上等一线城市，10-11月苏州新房交易量已降至历史低点，成交处于震荡当中。启迪云泽资本预计，政策在2017年将继续对市场带来一定的影响，新房成交量接近前几年平均水平6万套左右的可能性较大。随着批准上市量的增加，预计到2017年中左右，供应相对紧张的局面进一步缓解，出清周期有望接近10个月左右的历史高位，价格可能出现结构性下跌。

从区域来看，房价更高的姑苏区、工业园区供应更显不足，预计未来交易量降幅更加明显，但价格难以显著下跌。而相城区过去三年土地成交量是新房交易量的1.4倍（其他区域仅为70%左右），未来供应相对充足，价格下跌的可能性较大。启迪云泽资本认为，从机构投资者来看，应重点关注中低价位刚需产品，高价项目去化速度大幅放慢可能带来流动性风险，产品品质不佳的“伪高端”项目尤其应当谨慎。