如何看待近期房地产政策密集调整及其影响︱重阳问答

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Q:请问重阳投资,如何看待近期房地产政策密集调整及其影响?

A:上周以来,人民银行和银保监会等监管部门密集出台政策措施,先后推出了延期并扩容“第二支箭”、金融支持房地产十六条、商业银行出具保函置换预售监管资金等三项政策。

在我们看来,这一系列政策组合拳表明了监管部门维护房地产市场平稳健康发展的坚定决心,对房地产风险的进一步扩散划出了一条“红线”,极大提振了市场信心,标志着房地产市场的政策底已经出现。具体来看,我们认为政策有三大看点。

首先,保交楼是重中之重。去年下半年以来,中央和金融监管部门对房地产市场最重要,也是一直坚持的一个方针是“维护住房消费者合法权益”。此次的十六条当中,占用篇幅最大、政策尺度最大的章节,是积极做好“保交楼”金融服务。保交楼不仅涉及到已经支付了首付的消费者的合法权益,还关系到市场信心,影响居民的潜在购房决策。此次对于保交楼的配套新增贷款提出了尽职可免责的表述,彰显了政策托底的坚定决心。

其次,阻隔房地产风险向金融机构传导。十六条中提出了存量房地产开发贷款和信托贷款允许合理展期,且允许暂不调整贷款风险等级分类。这既是对房地产行业的支持,也是对金融机构的保护。如果任由大量开发贷款和信托贷款到期无法兑付或展期,不仅造成大面积烂尾工程,也会导致金融机构风险显性化,进一步削弱市场信心。

再次,从保项目到保项目与保优质主体并重。央行支持民企融资的“第二支箭”延期并扩容,表明政策已经由从保项目到保项目与保优质主体并重的阶段,意在斩断民营房企的信用风险传导链条。据我们统计,8-10月获得中债增信支持的六家房企发债总规模仅为68亿元,而在民营企业债券融资支持工具下,三家获批房企的发债总额已经达到了400亿元。根据我们的测算,此次获得增信支持的发债规模分别占龙湖集团美的置业新城控股目前存量有息债务的9%、9%和20%,对未来一年到期的有息债务也有了较好的覆盖。但需要注意的是,政策支持的是优质民企主体。监管部门在商业银行出具保函置换预售监管资金的政策中要求,商业银行在出具保函置换预售监管资金时,要参照开发贷款授信标准,选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目,应审慎出具保函。这意味着政策并不支持撒“胡椒面”,而是在防止信用风险传染扩散的同时,规避道德风险。

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