【东方地产 | 数读楼市】销售韧性强,投资持续处于高位

统计局公布2019年8月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13066万平方米、11746亿元、19417万平方米,同比增速分别为4.7%、10.5%、4.9%,前值为1.2%、8.5%、6.6%。

核心观点

8月销售面积增速提升,西部、中部地区销售加速明显。8月商品房销售面积同比增长4.7%,增速较上月继续提升3.5个百分点。8月销售均价同比增长5.1%。8月销售金额同比增长10.0%,增速较上月小幅回落0.2个百分点。8月全国各地区单月销售增速全面提升,其中西部、中部地区销售加速明显。1-8月销售面积累计增速已经收窄至-0.6%,与我们预测的全年正增长越来越接近。未来4个月,受到去年低基数的影响,房地产销售面积增长转正是大概率事件。

8月新开工增速略有回落,但仍维持高位。8月房地产新开工面积同比增长4.9%,增速较上月回落1.7个百分点。1~8月新开工面积累计同比增速为8.9%。8月新开工面积/销售面积的比值为1.49,较上月亦略有回落。由于受到融资偏紧及前期房企补库存的影响,房企仍维持较高的开工水平。

8月房地产投资加速,其中土地投资增速年内首次转正。8月房地产投资同比增长10.5%,增速较上月增长2.0个百分点。8月土地成交额增速转正,同比增长1.3%,增速较上月提升28.6个百分点。同时,建安投资增速依旧较高,叠加土地投资增速转正,共同推动房地产投资维持较高增速。但考虑到近期出台的一系列规范融资政策将影响房企拿地积极性,我们预计后续土地投资将难以维持正增长,房地产投资的核心影响因素仍为建安投资。

我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为2%/10%/4%。

投资建议与投资标的

8月销售同比增速略超市场预期,房地产投资也依旧维持较强韧性,预计后续新开工和投资增速将维持高位的小幅震荡。重申我们在近期报告中强调的观点,目前行业估值水平和机构配置比例皆处于历史底部区间,在全面降准的背景下流动性有望出现边际改善,业绩增速高、确定性强的龙头房企估值已被低估,当前位置已具备较大的估值修复空间。标的上仍聚焦两条主线:1)在融资上更游刃有余的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持);2)业绩上更具弹性的龙头公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控严厉程度高于预期。融资环境存在不确定性。

以下是正文:

1、8月销售面积增速加快,1~8月销售面积降幅持续缩窄

8月全国商品房销售面积同比增长4.7%,单月增速加快,1~8月累计同比降幅继续缩窄至-0.6%。2019年8月,全国实现商品房销售面积13066万方,同比增长4.7%,前值为1.2%,增速加快。8月销售均价为9346元/平方米,同比增长5.1%,前值为8.5%。销售均价和销售面积的同比正增长拉动销售金额的同比增速实现继续反弹,8月全国销售金额12211亿,同比增长10.0%,前值为9.8%。

2019年1~8月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为101849万方/ 95373亿/9364元/平方米,同比增速分别为-0.6%/6.7%/7.3%,增速前值分别为-1.3%/6.2%/7.7%。1~8月累计销售面积同比降幅继续缩窄。

2019年8月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为0.9%/4.8%/11.2%/-0.3%,增速前值分别为-1.7%/2.3%/5.9%/-5.5%,各地区单月销售增速皆继续提升,其中西部、中部地区销售明显加速。

2、8月新开工增速小幅回落,投资增速加快

8月新开工面积同比增长4.9%,单月增速回落,1~8月累计同比增长8.9%。8月房地产新开工面积为19417万方,同比增长4.9%,前值6.6%,增速较上月回落1.7个百分点。1~8月新开工面积累计同比增速为8.9%,前值9.5%,增速较上月回落0.6个百分点。8月新开工面积/销售面积的比值为1.49,前值为1.55。

8月房地产投资同比增长10.5%,单月增速加快,1~8月累计同比增长10.6%。8月房地产开发投资额为11746亿元,同比增长10.5%,前值8.5%,增速较上月增长2.0个百分点。1~8月房地产投资累计同比增速为10.5%,前值10.6%,增速较上月小幅回落0.1个百分点。

8月土地成交金额反弹,8月份土地成交价款为1579亿元,同比增长1.3%,前值-27.3%,增速较上月提振28.6个百分点,1~8月累计土地成交价款同比增速为-22.0%,前值-27.6%。同时,建安投资增速依旧较高,叠加土地投资增速转正,共同推动房地产投资维持较高增速。

考虑到近期出台的一系列规范融资政策将影响房企拿地积极性,我们预计后续土地投资将难以维持正增长,房地产投资的核心影响因素仍为建安投资。

3、预测2019年销售、投资、新开工增速为2%、10%、4%

我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为2%/10%/4%。目前来看,虽然市场去化情况有所下滑,但政策层面持续加码的概率亦不大,龙头房企仍维持较为积极的新开工及推盘策略,因此我们对全年的判断并不悲观。我们判断2019年楼市将平稳增长,并预测2019年房地产行业三大核心指标为:销售面积增长2%、房地产开发投资增长10%、新开工面积增长4%。

4、前10名房企1~8月销售增速下滑,第10~20名房企增速最高

2019年1~8月,第10~20名梯队房企销售金额同比增速较高。2019年1~8月前10名、第10~20名、20~50名、50~100名房企销售金额的同比增速分别为-1.6%、6.9%、-5.3%和-3.2%,前值分别为9.5%、19.0%、16.5%、19.5%,各梯队房企1~8月销售金额同比增速皆下滑,其中仅第10~20名房企1~8月销售金额同比增速为正,表明以10~20名为代表的二线龙头房企销售韧性佳、对规模扩张额诉求强烈。

投资建议

8月销售同比增速略超市场预期,房地产投资也依旧维持较强韧性,预计后续新开工和投资增速将维持高位的小幅震荡。重申我们在近期报告中强调的观点,目前行业估值水平和机构配置比例皆处于历史底部区间,在全面降准的背景下流动性有望出现边际改善,业绩增速高、确定性强的龙头房企估值已被低估,当前位置已具备较大的估值修复空间。标的上仍聚焦两条主线:1)在融资上更游刃有余的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持);2)业绩上更具弹性的龙头公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

风险提示

1 销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期,销售增长可能不达预期,从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

2 政策调控严厉程度高于预期。目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下,若未来房价进一步攀升,不排除中央及地方进一步出台政策打压,其严厉程度可能高于预期。

3 融资环境存在不确定性。。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素,未来因为全球利率环境变化(如美国加息)及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升,将对房地产市场量价产生负面影响。

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