统计局公布2019年6月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为20268万平方米、15534亿元、25725万平方米，同比增速分别为-2.2%、10.1%、8.9%，前值为-5.5%、9.5%、4.0%。
核心观点
全国单月销售面积维持负增长但降幅收窄，主要原因是继东部、中部、东北部之后，西部地区6月销售同比增速转负，未来有望持续转好。2019年6月全国商品房销售面积同比增速为-2.2%，增速较5月收窄3.3个百分点。由于销售均价同比仍实现正增长，带动销售金额亦维持同比正增长，6月全国销售金额18925亿，同比增长4.2%，前值为0.6%，增速反弹。展望下半年，由于去年7月、8月销售面积均出现明显回落，因此未来1~2个月的销售面积增速有望进一步好转，单月销售面积增速再次转正将是大概率事件。
单月新开工回升，仍维持在较高水平。6月新开工面积同比增长8.9%，增速较5月提升4.9个百分点，整体仍维持在较高水平。1-6月新开工面积累计同比增速为10.1%，6月新开工面积/销售面积的比值为1.27。
单月房地产投资回升，其中土地投资同比降幅收窄。6月房地产开发投资额为15534亿元，同比增长10.1%，前值9.5%，主要原因是建安投资仍维持较高速的增长。6月土地成交金额继续回落但降幅明显收窄，6月份土地成交价款为1542亿元，同比下降11.5%，前值-40.0%。近期融资环境收紧和溢价率快速走高将影响房企拿地意愿，建安投资增速亦难维持高增长，因此我们预计下半年房地产投资增速大概率将出现缓慢下滑。
我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为2%/10%/4%。
投资建议与投资标的
近期针对地产行业的调控政策已经从销售端延伸至融资端，受信托监管趋严影响，行业整体融资环境趋紧，龙头房企和国企、央企背景房企在融资上更具优势。行业基本面上，近期销售去化有所回落，土地市场热度还未退散，拥有更强的回款能力及差异化拿地能力的房企的优势将会逐步显现。维持行业标配的观点，推荐在融资及差异化拿地上有竞争优势的公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、华夏幸福(600340，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)、蓝光发展(600466，买入)。
风险提示
销售大幅低于预期。
政策调控严厉程度超预期。
融资环境存在不确定性。
以下为正文：
单月销售面积同比负增长
6月全国商品房销售面积同比下滑2.2%，1-6月累计销售面积同比降幅继续扩大。2019年6月，全国实现商品房销售面积20268万方，同比下滑2.2%，前值为-5.5%，连续两个月负增长。5月销售均价为9337元/平方米，同比增长6.6%，前值为6.5%。由于销售均价同比仍实现正增长，带动销售金额亦维持同比正增长，6月全国销售金额18925亿，同比增长4.2%，前值为0.6%，增速反弹。
2019年1-6月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为75786万方/ 70698亿/9329元/平方米，同比增速分别为-1.8%/5.6%/7.5%，增速前值分别为-1.6%/6.1%/7.8%。二季度以来市场去化情况出现不同程度的下滑，单月销售同比增速连续两个月出现负增长。
展望下半年，由于去年7月、8月销售面积均出现明显回落，因此未来1~2个月的销售面积增速有望进一步好转，单月销售面积增速再次转正将是大概率事件。
6月新开工、投资增速均回升
6月新开工面积同比增长8.9%，1-6月累计同比增长10.1%，单月增速回升。6月房地产新开工面积为25725万方，同比增长8.9%，前值4.0%，增速较上月提升4.9个百分点，1-6月新开工面积累计同比增速为10.1%，6月新开工面积/销售面积的比值为1.27。
6月房地产投资同比增长10.1%，仍维持较高增速。6月房地产开发投资额为15534亿元，同比增长10.1%，前值9.5%，增速提升0.6个百分点，主要原因仍是建安投资仍维持较高速的增长。6月土地成交金额继续回落，6月份土地成交价款为1542亿元，同比下降11.5%，前值-40.0%，增速较上月收窄28.5个百分点。6月份居民新增中长期贷款4858亿元，同比增长4.8%，环比增长3.9%。近期融资环境收紧和溢价率快速走高将影响房企拿地意愿，建安投资增速亦难维持高增长，因此我们预计下半年房地产投资增速大概率将出现缓慢下滑。
预测2019年销售、投资、新开工增速为2%、10%、4%
我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为2%/10%/4%。目前来看，虽然市场去化情况有所下滑，但政策层面持续加码的概率亦不大，龙头房企仍维持较为积极的新开工及推盘策略，因此我们对全年的判断并不悲观。我们判断2019年楼市将平稳增长，并预测2019年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长2%、房地产开发投资增长10%、新开工面积增长4%。
一线龙头规模增速回升，第50-100名房企增速最高
2019年1-6月，第50-100名梯队房企销售金额同比增速较高。2019年1-6月一线龙头TOP10房企销售增速为9.1%，较1-5月销售增速提升0.5个百分点，第10-20名、20-50名、50-100名房企销售金额的同比增速分别为19.3%、16.5%和21.0%，其中同比增速最高的是第50-100名梯队的房企。纵向比较来看，增速最高的梯队已经从20-50名转移到50-100名，这一现象从侧面反映了龙头排位已基本固化，行业集中度提升是不可逆的过程。
投资建议
近期针对地产行业的调控政策已经从销售端延伸至融资端，受信托监管趋严影响，行业整体融资环境趋紧，龙头房企和国企、央企背景房企在融资上更具优势。行业基本面上，近期销售去化有所回落，土地市场热度还未退散，拥有更强的回款能力及差异化拿地能力的房企的优势将会逐步显现。维持行业标配的观点，推荐在融资及差异化拿地上有竞争优势的公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、华夏幸福(600340，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)、蓝光发展(600466，买入)。
风险提示
1、销售大幅低于预期。由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。
2、政策调控严厉程度高于预期。目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下，若未来房价进一步攀升，不排除中央及地方进一步出台政策打压，其严厉程度可能高于预期。
3、融资环境存在不确定性。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。
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