没有石头可摸,当下地产股的投资逻辑

当下的地产股确实是比较煎熬的,去年被赛道股吊打,今年被周期股蹂躏,跑赢上证指数似乎都成了奢望,更何况沪深300

春节后短暂上行后便开始持续下挫,背后的原因有以下几点:

(1)报表业绩持续证实市场对增收不增利的悲观预期;

(2)三道红线、双集中供给侧改革短期内无法降低土拍市场热度;

(3)多地严格限价政策下,当期高增速销售无法证伪归母利润的持续下滑。

这几大核心因素叠加高频率的各类调控政策,地产股的估值中枢一降再降,龙头房企估值中枢降至6-8pe,1-1.5pb,中型房企3-5pe,0.6-1pb。

如此一来,当下地产股的投资逻辑又是什么?

一言以蔽之,即“拥有持续盈利能力的龙头房企的估值修复”。

短期看,核心城市的土地竞拍的高热度及严格限价政策,加之2021年大宗商品的暴涨,房企盈利水平想获得爆发式增长几乎可能。

盈利水平爆发取决于量、价、利润率,三道红线限制了房企产能增长,核心城市严格限价政策抑制住了房价,双集中目前看未有效改善房企的利润率。

在这种行业格局下,短期内的增量产能似乎是改变不了房企的利润水平。

因此,存量业绩及存量产能的释放是维持房企盈利水平的关键要素。

谁的资产负债表更为强劲,谁的合同负债储备更为丰富,谁的存量产能更为优质,谁就有可能度过这供给侧改革、行业出清的最后阶段。

行业出清的最后阶段往往是最惨烈的,谁都想利用一切手段让自己不离开牌桌,毕竟在牌桌上就保留了赢的希望。

房地产企业只有现金流崩了才会离开牌桌,项目净利率为负数但只要现金流能转的动,房地产企业还是充满着动力去产能扩张,这也是为何杭州、重庆、无锡的第一轮集中土拍如此火爆。

但是,随着三道红线的监控逐步加强,且22个核心城市第一、二轮集中土拍结束,后续的土拍热度是否还能维持,这个是令人存疑的。

随着盈利能力的下滑,上市公司净资产的增速是缓慢的,净负债率不能超过100%,决定了上市房企的举债规模也是有限的。

三道红线限制房企有息负债的增速,银行两道红线限制房企按揭回款增速,现金流的压力是很难持续推升整体的土地市场价格的,最多是可以推升出土地市场的结构化行情,少数核心城市土地价格高企。

而这部分核心城市的产能对于龙头房企来说更像是一种无风险收益配置,利用高周转来提升IRR及市场流量即可。

因此,房地产行业供给侧改革后半段的行情更可能是:

大部分地区土地价格及房价趋于稳定,拥有资金优势(融资成本低于5%,低于行业平均数2%+)及管理优势(管理费用率及营销费用率合计低于5%,低于行业平均数2%+)的龙头房企获取稳定的流量及较好的盈利水平。

少数核心地区土地价格高企,房价严格限价,拥有资金及管理优势的房企在其他中小房企盈亏平衡时仍然拥有4%+以上的净利率。

这个阶段,拥有资金及管理优势的龙头房企继续扩大市场份额,依然保持着持续盈利能力,迎来估值修复,估值中枢由6-8pe提升至9-11pe。

感性分析,相信这个阶段用不了太久了。

不过,现在中国的房地产市场各类调控及行业发展已经进入深水区,其他国家也无任何经验可以参照,已经没有石头可以摸了,谁都无法完全准确预测。

 $万科A(SZ000002)$    $保利地产(SH600048)$   

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文章首发于公众号:地产注会丁

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精彩评论

读书寻路2021-05-08 13:09

没石头可摸,就摸管理员吧。万科管理层都加杠杆干自家股票了,还怕啥呢?

星晨与大海X2021-05-08 14:43

既然不赚钱了,地产公司不如都把手里的地开发完,大家分完钱散伙不干了

浮生须臾2021-05-09 06:38

比较客观的分析,现在地产的环境好差1、地价没怎么降,房价又被限制2、融资被限,利率有上调趋势3、钢铁,水泥都在涨价,通货膨胀预期。什么时候好转起来呢?现在卖出又不甘心,太纠结了

单调万科2021-05-08 13:20

炒股还是看预期吧,我觉得现在地产股的悲观预期已经打满了,反转的时候就是大的收益。上次我把保利换成了绿地也是这个原因,当时绿地的悲观预期也已经打满了,所以近一段时间绿地比保利抗跌。当然这不是一种纯粹投资的方法,带有一点炒的性质在里面了。

牛材山2021-05-09 08:24

不管地产业怎么发展,只要万科能证明持续挣钱能力在增长,可以是以量换价,假设以后做到营收一万亿,利润500亿,保持稳定,然后在提高分红,我想估值也能提升到10pe,但估计时间也要三到五年。当然不提升分红那就拿钱去投资,增加投资收益,增厚每股eps,最终结果都一样。目前万科策略是稳住盘子,等待机会

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正本清源8at07-11 14:04

完全正确。全部卖掉,或者每年赚的钱全部分红

渡月楼06-03 13:43

一群唯恐天下不乱的……你以为能浑水摸鱼……死的最快的还不知道是谁呢……留点口德……嘴业可是现世报的……

井底雨蛙04-05 12:50

有什么摸的,存量下降的市场,不外乎强者恒强,愈加垄断。房地产市场再小也大,再差也关乎民生,足够几家巨无霸公司吃饱。

吧啦啪啦啪03-19 20:45

估值中枢10倍 万科可以翻倍,不,保利已经10pe

宓悦2021-09-27 09:18

割肉有两种。一种是主动割。疼,却是自愿的,就像下围棋,为了大局,不得已放弃小利。还有一种是被动割,就是屎到屁股门,不得不拉,那就不管什么地方什么场合,是否斯文是否儒雅,什么后果,都顾不上了。
在房地产这个畸形市场,很难想象在二十年高速暴涨的红利期。各家房企却都是微利。有人说钱都让卖地的挣了,房企只能喝汤。但是就有那么一家李氏房企,在吃尽了房价上涨红利,然后拍拍屁股走人了。人家是怎么做的?
很简单,拿一块地,先盖成房子,捂着过十年,等价涨上天再卖。有人说不对啊,禁止捂盘惜售啊。可以变通一下,先招租嘛,等租够十年,再精装一下,顺便给提价增加点砝码。
那为什么其他的房企不这么做啊?因为贪啊,买一块地的钱,加上杠杆就能买十块地,这种好事谁不干?四海龙王来了,虾兵蟹将来了,小鱼小虾来了,最后连虾皮贝尖鱼子酱都来了,在这片红海里,大家备齐子弹用足杠杆争抢着拿地,谁拿的少谁吃亏,甭管多高的价先拿了再说。一轮轮的抢又造成价格猛涨,然而谁还管价格,反正拿了地盖了房就能出手,出手了就稳赚,傻子才不上呢。
然而银行是有风控的,到点得还。刚性还款前提下。房企们,只得盖好了赶紧出手,甚至没盖好,就先预售期房,回款了赶紧给人家还了。虽然知道再等等还能涨,但谁也等不起,而且利息都把利润吃的差不多了,趁还能赚点赶紧出手,拿了钱再投入下一轮抢地大战。就这样在这二十年的大牛市里,房企们进进出出,拼了老命挣钱,却错过了整个大牛市,手续费倒没少交。听起来倒挺像散户炒股的。这还没完,出来混总是要还的,牛市虽然你没吃着肉,但毕竟牛市来过了,而世间万物否极泰来,泰极否来。牛市过了一定是熊市,靠这种玩法赚钱的人还能玩得下去吗?
这时我们的两大主角登场了,一位是王老板,一位是许老板。王老板是江湖的一哥,坐拥无数内外优质资源,且善于对外资产配置。将他国文娱企业买了个遍。嗅觉灵敏的他感知风向逆转,凭借江湖关系打探各种消息,最终确定了自己的判断:此时的风向是降杠杆。
暴风雪还未吹到,但整个办公室却像预见了不详的征兆,空气阴郁凝重。他点起一支烟,使劲吸了一口,却无心下咽,手微颤着,任凭带着热气的烟灰砸在手上,又像无形的云弥漫在视线中。从不抽完整根烟的他,却由着那团微弱的红点,若隐若现嗞嗞地吞噬完每一丝烟叶。决定是困难的,但决定又是事关生死不得不做。
吐出他国资产,向自己竞争对手出让核心资产。曾经白花花掏银子砸下来的,却像卖破烂出手了。自己都懒得再多看一眼,明明是再转头就存不住纵横的老泪。壮士不仅断腕,只要要不了命的都要断,直到顺应了风向。他不是螃蟹,既没有足够的腿,断了也不能再生。但为了活,只能断,必须断。自己从老大的地位栽下来,从前十的榜单被踢出来,现在前百的榜单也是若隐若现……
而后起之秀许老板,才不管什么风向,别人恐惧我贪婪,蒙着头加足马力上足杠杆搞生产。很快就跻身一线,并稳坐老大位置。暴富的和暴亏的其实是一拨人,成就他的素质也必然成为毁掉他的原罪。
这天在办公室运筹帷幄指点江山的他,隐约感到那个结果就要来了。虽然办公室有他设下的秘密逃生通道,他却不想放手这栋由他命名的帝国大厦。以前都是请请客送送礼,什么事不是一顿酒能解决的。虽然知道这次可能不一样,但是还是心存一丝侥幸,也许这次还能过去。他坐在老板椅上,助理递上现磨的咖啡,他抿了一口,不知是浓香还是苦涩。突然,他的嗓子眼被一股热腾腾咸腥味占据,来不及喊助手拿垃圾桶,一口鲜血喷出。助手下了一跳,尖尖的高跟鞋乱转着,身体却不听使唤僵在那里,几秒后才缓过神来,抽出几张纸巾,在桌上慌乱擦着。老许摆了摆手,她怔了一下,好像要说什么。“已经来不及了”老许慢慢站起身,用纸巾简单擦拭两下,显然这满桌子的鲜血是不会被这么两下对付过去的。他好像也预感到早晚要出事。“就没有其他办法吗”带着点哭腔,她是许老板的贴身助理,是她看着他起大楼,看着他迎宾客,现在又要眼睁睁看着他楼塌了。“他们要的不仅是我的帝国,还要我……要我不存在”。他又尝了一口咖啡,暗淡的血色,与鲜亮的咖啡交融成一幅诡异的图画仿佛再昭示某种不详的结果。
嗵嗵嗵几声急促的脚步声,来者不少也更不善。而那杯咖啡好像起了安眠药的作用,让他慵懒地歪在真皮的老板椅上,仿佛下面发生的与他无关了……
若干年后人们提起当初的老王总是一脸嘲讽,“有钱的没有一个好人,这就是报应”“这就有点钱烧的,吃进去的都得吐出来。”“富不过三代,这刚一代就玩完了”。而同样是老许却赚足了同情——毕竟谁还不会给死人一点怜悯呢。而此时半拉身子骨的老王却在偷笑,身在国外的老李一声唏嘘……网页链接