前天晚上直播，围绕着地产行业、万科、房企财报等方面做了些分享，由于视频较长，特此一起整理进了这次文字回顾，回馈球友。
1、地产行业未来发展及竞争格局：
1）地产行业大概率长时间保持在15万亿+的体量。
2020年，全国销售面积超过16亿平，销售额预计接近17万亿，可谓是全球最大的赛道。
不过由于人口老龄化和城市化进度减缓，地产行业的销售面积会缓慢下行，但是销售单价会跟着通胀上升，相互会有对冲作用。
因此，未来10-20年内，中国房地产市场规模保持在15万亿以上是大概率的。
2）稳健的龙头房企终于有了护城河。
房企的三道红线（扣除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比）和银行涉房类贷款两道红线（房地产贷款占比、按揭贷款占比）是从房企负债的需求端和供给端同时进行有序规范化。
房企三道红线让资信稳健的房企有15%的有息负债增长空间， 银行两道红线让涉房类贷款的额度集中到了头部银行，而头部银行的合作房企大多为稳健型龙头房企，因此在房地产行业负债端的供需改革，真正让稳健的龙头房企终于有了所谓的“护城河”。
五道红线的出台将会加速行业的分化，利好稳健型的龙头房企获得与管理能力匹配的成长速度和市场地位。
3）中小开发商的商业模式难以为继。
中小开发商的商业模式类似于一种“纯资金池”。依靠各类前融获取土地，土地获取后利用银行开发贷款置换高息的前融，之后快速开盘，利用客户的预收款置换银行开发贷款。
这种资金池持续运行的核心是保证融资性净现金流、经营性净现金流是在不停地流动，且资金池中必须有充足的水。也因此，这种模式下的房企更关注的是资金池的安全，而非是企业经营最精华的利润。
之前金融红利的时候，行业的竞争是内卷的，很多激进的房企借助杠杆获得了跟其管理能力不匹配的规模，但是没有创造出利润和价值，同时也压缩了很多优秀的房企的生产空间。
五道红线的出台就是定点爆破这类“纯资金池”模式的房企，对其杠杆加以限制，防范系统性风险的同时改善行业“内卷”竞争环境，让能够创造价值的优秀企业获得良型发展。而非被迫走向高杠杆的荆棘之路。
2、万科的非典型投资价值分析：
1）充足的业绩保障及预期大利好。
万科2021年目标与行动大会上提出了几大核心目标，包括2021年销售7900亿，归母500亿，投资2000亿，回归绿档。其中最令人振奋是销售规模7900亿，万科已经很长时间没有提及销售目标，这次重新提起，必然有十足的把握将其完成。
结合万科财报中的土储、合同负债及递延所得税资产分析，其2021年500亿归母利润及2022年600亿+的归母利润将会有充足的保障，可以说近两年的万科是业绩明牌。
况且还有万物云、万纬物流的分拆上市预期（据最新传闻，中信证券已经进驻万物云上市辅导），这对都是未来构筑万科“万亿市值”的重要组成部分，乐观预计2023年万科将组成“万亿市值的业务矩阵”。
（备注：万科详细的财务数据分析可见我的另一片长文——《万科2014-2019年年报梳理》）
2）前员工角度理解的万科“管理红利”。
亲属规避制度保障了内部管理的相对公平。
万科招员工实行亲属规避制，万科任何一名员工不得有亲属在万科同一业务体系。这种制度很好地避免了裙带关系，保持了公司激励体系的公平公正，以我身边的例子为例，在万科发展迅速的员工，绝大多数都是有真才实学的人，而且愿意奋斗，愿意在各城市轮岗。
万科的考核激励体系鼓励“均好”。
万科内部的核心奖金有两类：季度奖和年终奖。
季度奖是销售回款0.2%。
年终奖是复杂的计算体系，综合考虑当年权益结算利润、当年权益创造利润、年度占用、WACC、权益创造利润增长率、ROE、ROIC、客户满意度。
万科不会设置任何刚性的KPI，但是各家城市公司的季度奖和年终奖会有效反应出各家城市公司的经营质量，是否实现了“均好”。
要知道，万科是基础工资低，奖金高的房企，没有奖金就是对城市公司没有完成KPI的最严厉处罚，此外奖金不设上限，鼓励优秀走向卓越。
以上个人认为是郁亮主席说的“管理红利”核心组件之一。所有万科的管理动作都围绕着内部奖金考核办法，高周转强调回款、高投资标准IRR20%、高质量提升客户满意度、有质量的增长等等。
3、如何挖掘房企财报的核心信息：
有息负债结构
房企是资金密集型行业，必须使用合理的杠杆才能保证企业发展的速度。三道红线就很好的提供了分析房企负债的角度，即关注净负债率，关注现金短债比。
同时还需关注有息负债中短期负债占比、抵押贷款占比，这两类占比过高，相对来说经营压力较大。
存货的质量
关注存货中现房库存（长期库存）的占比以及存货中资本化利息的占比，存货中资本化利息占比过高会导致后续结算毛利率承压。
如果精力旺盛可以去分析存货中每个项目的毛利率情况，这个对于小型房企适用，对于项目数以百计的龙头房企不太适用。
合同负债与营收的匹配度
有个比较的粗的公式可以参考，年初合同负债+当年权益销售-当年营收=年末合同负债。合合同负债是未来营收的保障，上面公式的逻辑关系可以作为分析合同负债与营收匹配度的工具之一。
销售回款率
销售回款是房企的生命线，销售回款率代表着房企内部经营管理的质量高低。销售回款率可以用销售商品、提供劳务收到的现金/权益销售额来分析。
业绩筹划手段
这里的指标相对来说比较琐碎，同时也不是那么绝对，可以作为财报稳健程度的辅助判断工具。包括土增税负率、利息资本化率、营销费用资本化率、存货减值损失、投资性物业记账模式、竣工及结算面积的匹配度。
以上三点是前天直播分享的核心内容，此外还有不少球友提出了高质量问题，下次单独整理成文。
非常感激大家在直播过程中及过后的支持与鼓励， 再次致谢。
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