图1 房地产投资及其分项分解
数据来源:WIND.
新开工和施工的喇叭口
图2 房屋新开工面积与房屋施工面积的累积同比喇叭口在2018年持续扩大
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2018年房屋新开工和房屋施工面积同比增速突然出现分化,二者的喇叭口持续扩大。与此同时,期房销售和现房销售同比增速也出现了一个大的喇叭口。这是巧合还是必然?
图3 期房销售和现房销售在2018年也出现了较大喇叭口
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我们在今年年初就提出了一个可能的逻辑来同时解释这两个喇叭口的出现。我们认为,2018年融资环境收紧后,地产企业不得不加紧推盘回笼资金,以避免现金流断裂。如何加紧推盘呢?赶紧开工拿到预售证不需要等到房子建好了就把房子卖掉。一年下来,卖掉的期房占全部销售量的85%。于是,新开工面积起来的同时也带动了期房销售的回升。叠加商品房库存较低,现房的销售增速自然会降下来。
就这样,2018年住宅销售中期房占比来了一次明显的跳升。这个跳升还在继续。这种跳升对房地产投资意味着什么呢?很简单的理解,期房卖了这么多,最终还是要形成实打实的房子交给业主吧。考虑到2-3年的交房周期,从2018年开始算,未来两年的建筑投资、安装工程投资都有望回升。而这个交房是刚性的,和贸易摩擦无关,和经济下行无关。所以我们看到了,房地产投资不仅是有韧性还能逆势向上。正因为如此,我们也判断,2020年的地产投资从同比的角度来看会放缓,但是会有韧性,因为期房占比在2019年还在继续上升。
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