本文来自微信公众号：每日经济新闻，作者：黄婉银，编辑：陈梦妤，36氪经授权转载
深圳市场极具特殊性，众多外来房企要么求而不得，要么得而不顺。
6月24日，广州国企越秀地产以59.08亿元总价拿下深圳宝安区一宗宅地才得以首进深圳。
来自广州的另一老牌房企合景泰富（01813.HK），此前也多次参与深圳土地竞拍，但都未能如愿，直到2017年才以收购一宗坂田城市更新项目曲线进入深圳市场。
近日，有自媒体发文称，合景泰富又在深圳南山新拿下一宗位置极好的地。
记者就此求证合景泰富方面，其表示，公司目前仍在对此消息进行内部核实。公司从2017年开始进入深圳，作为集团在大湾区布局的重要城市，未来集团仍将在深圳寻找合适优质的土地资源。
除了碧桂园、恒大，合景泰富是深圳为数不多能在短时间拿下数个旧改项目的房企。而就记者了解，从2018年至今，合景泰富确实在深圳拿下了两个旧改项目，其中就包括多年来无人敢接盘开发的汉唐街城市更新项目。
股权收购入旧改根据工商记录，2019年6月，合景泰富悄然入股万利加置业（深圳）有限公司（下称万利加）。
万利加手上就是2017年12月从深圳市圣基实业有限公司获取的南山区汉唐街城市更新项目。
根据此前披露的规划，该项目拆除用地面积1.9万平方米，其中开发建设用地面积1.0万平方米，计容积率建筑面积8.4万平方米，其中商业、办公及酒店5.9万平方米，商务公寓2.4万平方米。
另据2018年年报，合景泰富还新增了一个深圳盐田工改项目，产品类型为写字楼、商业，并且预计该项目在2019年推出。不过，合景泰富并未公告项目具体位置和情况。
记者多方梳理发现，上述盐田项目应该为盐田协和电厂城市更新项目，实施主体是深圳市创世和实业有限公司（下称创世和）。
2018年8月，深圳协和联合集装箱服务有限公司正式将这一更新项目的土地及建筑物权益转移给创世和。
两个月后，根据国家企业信用信息公示系统的记录，创世和的股权结构发生了变动，合景泰富旗下深圳市凯睿实业有限公司（下称凯睿实业）以约961万元获取了49%股份。
根据盐田区政府发布的消息，今年2月，包括协和电厂城市更新项目在内的盐田区29个重点项目已经举行了开工仪式。
新增项目背后的万科系2017年11月，合景泰富在深圳成立了深圳合景实业有限公司。在深圳团队，合景泰富招来了一个关键人物——此前担任深圳万科EPC管理事业部助理总工程师的石壮顺，他目前在合景泰富的头衔是深圳公司总经理兼莞惠公司总经理。
而合景泰富上述新增入股的两个旧改项目中都有万科一批旧将创立的深圳市同创房地产有限公司（下称同创房地产）身影。
记者梳理创万利加股权信息发现，深圳市创景实业有限公司（下称创景实业）以约3102万港元的出资额入场，持股51.00%，另外49%持股方为恒远国际有限公司。
值得注意的是，合景泰富方面仅持有创景实业55%股份，创景实业法定代表人方怡持有45%股份。据启信宝，方怡和创景实业的监事陈静均在深圳市富创达实业有限公司（下称富创达）任职，同样分别担任法人代表和监事。
而富创达是同创房地产的全资子公司，目前已扩展成为同创企业管理集团有限公司（下称同创集团）。
记者留意到，同创集团的管理层均出自万科、中海的业务及管理骨干。其中，业内较为熟悉的同创集团董事长杜晶，就先后担任广州万科、深圳万科总经理、万科集团执行副总裁等职位。此外，同创集团的董事总经理、两位董事副总经理和石壮顺一样，此前均在深圳万科担任过重要职位。
盐田项目亦是如此，实施主体创世和此前的大股东是同创房地产。
今年1月，凯睿实业又将持股比例增至51%，同创房地产持股比例则从此前的51%降至24.99%，深圳市小马欢腾投资发展有限公司从49%降至24.01%，这一持股比例保持至目前。
虽然合景泰富是盐田项目的大股东，但同创集团也在官网中将该项目列为其地产项目之一。
入局旧改能否解局？收购仅仅是是这些外来房企进入深圳的第一步，要将这些旧改项目变现，还有数道难关要闯。毕竟，并不是每一家房企都能像碧桂园、恒大那般舍得下重本拿熟地。更多房企必须经历一个旧改项目从立项、谈判到拆迁的全过程，这些都需要花费相当的时间与精力，还必须做好接受项目随时停摆的准备。
合景泰富本次入股的汉唐街城市更新项目也是一块“难啃的骨头”。该项目实际上已经在《2014年深圳市城市更新单元计划第四计划》中，但始终无人能接盘推进开发。
一名深圳资深旧改人士告诉记者，该项目之所以久无人接盘，主要是出售价格较贵，对投资方来说不赚钱，接触过该项目的投资方不在少数，但最终都没有出手。
据南山区环境保护和水务局2018年7月公布的汉唐街城市更新单元规划01-02地块项目环评报告显示，项目预计总投资7.04亿元，计划于2018年7月开始进行基础开挖等施工，2021年7月竣工，计划施工工期为36个月。
在2018年8月，万利加就获取了这一项目的《建设用地规划许可证》，但项目始终未有实质性进展。
一名旧改机构负责人在接受记者采访时表示，深圳城市更新项目涉及问题复杂，一个项目帐怎么算也很难完全明确，如工改项目涉及改造年限、红线指标、环保等问题，住宅类改造项目涉及综合整治、权属关系比较复杂等问题，当中存在很大不确定性。
不过，合景泰富成为这一项目“吃螃蟹”的投资方，市场也抱以期待。有接近合景泰富的人士告诉记者，汉唐街项目目前规划有高端公寓、高端写字楼、酒店、商业等业态，“应该算得过来账，即便损失点也是为深圳建设出点力。”