房价的逻辑--一贴看透房价未来

“房产系列干货压缩版,助你厘清脉络,对未来了然于胸



流行的,可能都是错的

大部分人,当然,指我们中国人,生活在一个无尽的房产大牛市中。这个牛市,仿佛与生俱来,永不落幕。说它与生俱来,是迄今几乎我们所有人,都从未遇到过全面熊市(90年代海南崩盘、上海回调及04,09,11,拉长看,都不过是局部的,小小浪花);说它永不落幕,是“牛市在争议中成长”,从牛市初生,就不乏质疑,比如:

只到今天,关于房价的争议仍然不绝于耳,如果真是“牛市在争议中成长”,那么似乎房价还可以一路向北…

真的如此吗?

调控之后,房价会一如既往的报复性反弹吗?

据说限制什么,就该买什么;那调控滞涨不涨的时候,是不是最好的上车时机?

房价泡沫很大,什么时候崩盘?

房产还可以投资吗?

先让我们从流行的分析开始。

先上图:

你们看,据外研,世界房价收入比最高的四个城市,中国占3个,内地2个。

恩,房价这么高,收入比这么低,指标值离谱,价值严重脱离价格,所以,房价必跌。

,我要说的恰恰不是这个意思。

稍作思考,就会发现,房价收入比这个指标或许揭示的是其它三种可能:

1, 购买意愿强烈,买家愿意支付更高溢价;或:

2, 买家对收入增长有强烈预期;或:

3, 市场只能满足一小部分头部,同时,收入分布不均匀。和全社会平均收入相比,房价收入比很高,但和头部收入来比,也许就不那么离谱了;

无论是上述哪种可能,即使房价收入比再高,房价都可能继续上涨;而无论上述哪种可能反转,即便房价收入比再低,房价都可能下跌。比如日本,三种可能都被他们反转全了。

因此,房价收入比,只是一个表象指标。它表明了房价远高于全社会平均收入这一现实,但并不能对未来房价做出有效预示。PS.我们的“房价收入比”也高很久了,这几年还降了点:

注:图中房价以80平核算,家庭收入以双职工计算,即统计局平均收入*2。

与之类似的,还有租售比、房价-M2关系等等。比如M2,是M2增速高推动了房价,还是经济发展—>收入增长--->房价上涨--->房贷增加参与了M2创造?至少以最新情况观之,如果不是高房价涨幅吸引房贷增加,M2增速可能降得更多。所以,逻辑上,我们不能倒果为因

如果传统的收入比、租售比,甚至M2、调控、财政措施都无助于解释房价,那该如何分析房产的未来?




那么,房价的逻辑是什么?

与价值发现相同:找到核心逻辑,推衍未来变化。

我们数量化复盘近十年(2005~2015)各地房价史,看看能发现什么。

以十年为跨度,一,是2005年在全国范围,基本是一个加速起涨点;二,是这十年,正是我国城市化和居住条件快速改善时期,有标本意义;三,是十年时间,足以抹平扰动、拂去枝节,更好帮我们探究影响房价的基本因素。

我们以多样性和代表性原则,抽取十座一二线城市:一线:有涨幅居首的北上深,也有涨幅欠奉、濒临降级的广州;二线:既有屡经调控之天津、杭州、武汉,也有房价需大力扶持的大东北沈阳,还有增长良好、宜居宜吃房价却秘制稳定的重庆与成都

其次,统计样本城市各维度相关指标,包括人口、租金、收入、居住条件、供地、开工、销售、投资、信贷、产业结构等。为了统一,数据均以统计局口径为准。

在这些指标中,十年来与各地涨幅关系最为密切的是:

1,人口增幅:

样本城市中,城镇常住人口增幅与房价累计涨幅的相关性为:0.55;

2累计供应用十年累计商品住宅销售面积作为代理变量:

样本城市中,累计供应与房价累计涨幅相关性为:-0.64;


3,期初人平住房面积

样本城市中,期初人平住房面积与房价累计涨幅相关性为:-0.60;

以上数据可以看出:一城房价,和人口增幅正相关,和累计供应、期初人平住房面积负相关。

但是,这些因素单独看,仍不够单调如天津,虽然高居样本城市人口流入榜首,但即便是统计局数据,涨幅仍远低于北京;同时,它们也不够直观比如广州,人口增速远高于武汉,新增供应也和武汉相若,首年人平住房面积远小于武汉,他们俩谁房价涨幅更大?

答案是:几乎相同。

怎么办?




BL买力强度:

为此,我们设计BL供应充足率指标:用期间供应除以期间需求,期间需求同时考虑了各城市人口增幅和住房条件改善,一个不可忽视的事实是,十年中(2005~2015)我国城镇人均居住面积由26.11㎡增加到33.1㎡。

BL供应充足率指标值越低,表明供应越稀缺、需求越难以得到满足。

以过去十年涨幅最高的深圳为例,BL供应充足率仅21%,这意味着,仅头部21%的需求能够被满足,供不应求至此,房价能不涨吗?反观同为一线的广州,供应充足率高达68%,远高于深圳的21%,北京的25%和上海的30%,需求大多能得到满足,难怪一线中,过去十年,它的涨幅最为“落后”。

类似的,成都虽然经济发展不错,青山绿水、宜商宜居,但是过去十年房价涨幅排名远低于其它二线城市,仅比沈阳高那么一点点,什么原因?你看看它精准的BL供应充足率--100%,全部需求都正好得到满足

供应充足率指标和房价涨幅相关系数为-0.78,相较各项单一指标,解释力进一步增强。

真实需求既要购买愿望,又要充足的支付能力。与房价收入比不同,当供应不足、仅头部需求能被满足时,需求的支付能力并不取决于全社会平均,而取决于头部收入;此时,房价不再是全社会平均的线性函数,而同时与稀缺程度、收入水平和收入分布相关。我们用供应充足率和收入增幅表达房价与稀缺程度和收入支撑的关系,构造房价预测指标:BL买力强度。基于此,我们可以建立房产演变小逻辑:在供需比率越失调、可支配收入较大城市,买力强度更大,房价更有可能录得高涨幅:

过去十年(2005~2015),BL买力强度与样本城市涨幅相关度高达0.95,接近完美地阐释了样本城市涨幅差异。以此为基础模型回归的残差部分,则预示着进一步优化的可能:收入分布、定居成本、人口结构等。




非完美预言:未来十年

当我们能够把历史演进拆解成若干驱动因素,就不难基于这些因素进行一些有趣的推衍。

上篇,样本城市十年房价的涨幅差异被拆解为四项基本因素:人口、土地供应、居住条件和收入水平。我们先看一下居住条件和收入水平的趋势:

1,居住条件:

“1978年至2015年,中国城镇人均住宅建筑面积由6.7平方米增长到33平方米以上(国新办)”,其中,上个十年(2005~2015)人均居住面积增长接近三成;最新公布的城镇居民人均居住面积高达36.6㎡(统计局),考虑到与比我们人口密度低、收入水平高的英德法相比不低,以及文化、密度相近之韩国的33.2㎡(日本未发现可信数据),就会发现,人均居住条件大规模提升时代可能已经过去,进一步改善的中期空间有限。

2,收入水平:

上个十年(2005~2015)是我国经济快速发展的十年,其中GDP复合年增13.9%,城镇人均可支配收入复合年增11.5%。考虑到可支配收入与GDP的线性关系,基于GDP未来十年新常态的预期,未来十年可支配收入增速将明显放缓。


至此,我们可以定性的总结:相较过去十年,未来十年决定房价的两大因素:居住条件改善将非常有限,而收入水平增速也将显著下台阶。这两个因素的未来走向,趋势性的抑制了未来房价的涨幅。




非完美预言:模型说了什么

那么,作为模型的关键因素,人口和供应面积将如何变化?

1,人口和供应:

如果我们定量地考察这个问题,最简单、最直接的方法,就是找到未来相关数据。

好在我们有明确的规划。根据所有样本城市十三五规划、中期计划和相关政策文件,聚合数据如下:

需要注意的是,这类数据并不完美:规划/计划只是引导性和规范性的,与实际情况必定或多或少的存在差异。不过,一来,这些信息是当下最可得、最客观的基础数据,二来,虽然它们不可能与真实情况别无二致,但至少可以充分阐明一个重要方向,那就是每个城市的“态度”,或更具体的:对城市发展、人口规划和供地策略的政策姿态。

同时,考虑租赁、保障性住宅的批量入市,“计划供应面积”既包含普通商品住宅,也囊括了保障房、租赁房供应。

为了让你们更直观地看到各城市人口增速和供应的变化趋势,对原始数据简单处理如下:

首先,粗略的以规划、计划中五年人口增长*2作为十年人口增量,得出的结果可能不甚精确,但考虑城市规模限制,这种算法只会高估人口增加;其后,用十年人口增量/期初(2015)人口基数,得到未来十年人口增幅;最后,用未来十年人口增幅/历史十年人口增幅-1,得到人口增幅变化;

比如:深圳未来十年(2015~2025)人口增幅将是60%,而上个十年,其人口增幅为38%,则深圳市人口增幅变化上升=60%/38%-1=59%

类似的,我们用五年规划供地*2,作为未来十年供地数据,然后,用未来十年供地/上个十年供地,得到供应变化:

图中,红柱代表人口增幅的变化率(未来十年vs历史十年),例如深圳,未来人口增幅将比上个十年增幅多59%;

白柱代表供应变化率(未来十年vs历史十年),例如成都,供应面积将比上个十年减少11%;

可以清楚看到,样本城市未来发展“态度”产生较大差异:规划中,一线城市如北京、上海人口增速将大幅下降,而供地增速将明显上升(其中北京大幅上升);二线成都、重庆人口增速将大幅上升,但供地竟然将小幅下降;一线深圳、二线武汉人口、供地双增,只是深圳做得更加平衡;而广州、杭州则在人口增速下降(或持平)同时,供地会增加(或大涨)。

2,BL模型预测:

根据前述人口、供应、居住条件、收入因素,按照“BL买力强度模型”,得到下图:


图中,深蓝柱即为目标值;各城市BL买力强度(2018~2022),指标值用白字在柱底标出,比如北京,买力强度:108;

作为历史对比,浅蓝色柱是上个十年各城BL买力强度;

白色曲线是未来供应充足率指标(2018~2022),指标值用白色%标于曲线上方,比如北京供应充足率是81%;

作为历史对比,浅蓝色曲线是上个十年各城BL供应充足率;

图中,可以看到:

1, 相对上个十年,各城买力强度指标普遍降低(成都、沈阳除外),也就是说,整体上,房价上涨的动力,明显减弱;

2, 相对上个十年,各城供应充足率普遍提升(成都、沈阳除外),也就是说,整体上,供需失衡的情况,明显缓解;

3, 由于城市发展态度各异,买力强度趋势,也出现了极大差异:例如上个十年的房产大热门京沪,由于对人口的严格控制和更大力度的增加供应(相对历史),买力强度较历史显著削弱,甚至低于强二线城市比如天津、武汉;而上个十年秘制稳定的成都,大力增加人口的同时,改弦易辙,大力缩减供地(供地相比过去十年减少11%),很有迎头赶上的味道;

4, 各城买力强度未来和历史排名如下:

5, 是不是稍微有点毁三观?没错,上个十年房价涨幅最剧烈的京、沪,未来涨幅(如有)可能垫底;过去涨幅垫底的成都,未来有望登上了涨幅榜前列超二线城市如天津、武汉比超一线北京、上海更有望保持他们在涨幅(如有)序列中的位置;当然,深圳,仍可能是未来房价涨幅(如有)动力最强的城市。

房价至今仍然是争议话题,对BL买力强度预测结果,也需要如下说明:

1, 就像本篇开始就提到的,各城市发展计划,只是引导性和规范性的,最后是否能如期落地,一方面取决于地方发展客观情况(比如人口,不是想吸引,就真的能落户那么多;也不是想限制,就真的可以控制得那么妥善),另一方面,也考验各地智慧与定力。因此,建立在这一基础上的预言,只能是“非完美”的;

2, 正如“非完美预言”这个章节标题所指出的,模型预测,更多揭示了不发展姿态的差异和房价走向的驱动逻辑我更愿意把它当作判断方法,而非结论;

3, 实际上,考虑三到五年的供应周期,未来若干年真实供应,更多取决于前几年和今年的土地供应。能不能将这个数据滚动细化下来呢?也可以。但是,之所以将参数简单设定为中期规划量(十三五或2017-2021中期规划),一方面,是未来各城人口和供应,不确定性尚存;另一方面,“非完美预测”更希望籍论证过程,提供一个趋势性视角,而非恃“精确数据”,给出一个武断臆测;

4, 因此,不要仅仅因为这个“非完美”的预测“结果”,而对你们的决策产生(哪怕一点)影响。



非完美预言:城市地图

BL模型展示了不同发展态度下,未来房价轨迹的可能。当然,与我们的历史经验,区别巨大;

不过,各城态度,究竟是一纸规划还是有其逻辑?

1,城市地图

“送户口,送房,送钱”, 10月11日晚,武汉连发三文,吸引大学生留汉:凭毕业证无门槛登记户口、八折购房、指导性年薪。引才新政,几乎给新增人口以“超市民”待遇。

大力“抢人”的,武汉不是孤例。今年中,成都就推出了“先落户后就业”的“蓉漂”计划,本科及以上零门槛落户,鼓励青年留蓉发展。以外,长沙、南京、西安等一批二线城市,也竟相推出落户补贴、缴存公积金甚至现金补贴等政策。在吸引人口上,超二线和准二线,不遗余力。

与之相对,是超一线的收紧。

以北京为例。

9月27日,国务院对《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的批复提出,严控城市规模。到2020年,常住人口控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。

2300万以内是什么概念?2016年底,北京市常住人口为2172.9万人。这意味着,5年乃至更长时间内,北京人口增长不能超过127万人,相对2016年基数,不超过6%。

“以房限人”、“以业限人”、“以教育限人”、“居住证”、“积分落户”等等都是北京历年探讨、施行和正在施行的一系列控制政策中的一部分。其实,有一份工作,作个京漂,乃至买房定居,可能都不太难。但是,就像在京你感受到的,只有真正安家落户、准备成为北京人时,才真切感受到行政的力量。起步一条,你孩子没法在京就学。当然,最终留学路线或愿意“高职”的除外。千年大计,雄安新区。“集中疏解北京非首都功能”是雄安一项明确的眼前任务。而超一线有超一线的规划,北京,是“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”,不是“经济中心”。

供地上,各地呈现更微妙的差异:

二线城市武汉、成都和重庆,都计划大幅引进人口。与此同时,上个十年房价涨幅更高,地方融资更大的武汉,在下个五年顺需求小幅增加供应,而上个十年因房价稳定也颇受关注的成都、重庆,则选择在下个五年逆需求减少供给;

阿里、海康、大华、恒生及一票创业新贵云集,上个十年录得更高价格绝对值和波幅的杭州,则选择适度吸纳人口同时,扩大土地供应;

尽管绝对规模不大,超一线北京和上海,仍在严控人口规模同时,增加了供应;而一线新贵深圳,增加的供应面积,似乎与对人力资源的吸纳,更为匹配:

,

2,地方逻辑

a,土地财政

提地方施政,不能免俗要提土地财政。直接地,比如2010年,土地出让收入在地方公共财政与政府性基金中占比近30%;当然,土地财政远非一锤买卖这么简单。间接但影响更大的,是土地的融资能力。作为地方重要资产,升值中的土储是地方融资的最好抵押品;另一面,融资投入基建,不仅增加了土地价值,更推动了当地经济增长,从而进一步推动了土地升值,又取得更多融资,融资与土地升值形成正反馈循环

b, 行政挑战

一片希望之城,它们有产业、有魅力、欣欣向荣,它们是强二线。但是,即便是它们, 也有着各自的难处。短期,要GDP、要基建、就要地产;长期,地方要保持繁荣和增 长, 就要有人口红利、有产业发展、要有吸引力、竞争力。这样子,供应大幅增加、地价大幅 降低 显然不行--市场玩坏了,都不好;供应收缩。地价飙升那还得了?于是,一批高瞻远瞩 的强二线首先摆脱短期财政考量,进化到长期城市格局的权衡上来:大力吸引人口的同时, 维持 供地需求间的适度平衡,既不让市场没了心气儿,又不过快增加居民成本而导致城 市吸引力降低;面多了加水,水多了和面;涨幅过大的,增大供应,房住不炒;死水微 澜尚有空间的,紧一紧,缩一缩,只要有人口流入,出让总金额也不会少。是不是还有点 象最近一两年的股市?

3,全局脉络

在我国,各城发展,不可能随机生长,更不可能各行其是。再次拉高视角,俯瞰国家版图,会有更为清晰的全局脉络。

夜幕下的中国。东南沿海繁星锦簇、一片璀璨;相形之下,越往内陆,灯光愈渐稀疏,顿觉远离喧嚣,不由心生寂寥。

三十多年的发展,我国已是全球第二大经济体。不过,经济发展仍有失均衡。区域上,显著依赖以北、上、广深领衔的京津冀、长三和珠三集群。小国、譬如日本,可以只有东京,韩国可以就是首尔,法国也可以首推巴黎,而作为大国,无论经济上还是政治上,都不可能只有少数超级城市单边突进,从而失去平衡和纵深。

事实上,国家一直在追求发展均衡。不过,无论运动还是开发,受限于客观条件,长期提升,都效果有限。经过多年积累,我们终于有了更丰富的经济资源、产业生态和治理经验。此时,在有一定产业基础、需求空间和人力、地利、资源优势的地区培育新经济中心,“形成更多支撑区域发展的增长极”,就顺理成章了。在“少数经济中心”和“全面繁荣”间连接以“更多增长极”,就像在“一部分人先富起来”和“共同富裕”间连接以“更多人富裕”一样,是达成“协调发展、全面繁荣”的现实路径。

国务院关于印发国家人口发展规划(2016—2030年)的通知指出:主要城市群集聚人口能力增强。人口流动合理有序,人口分布与区域发展、主体功能布局、城市群发展、产业集聚的协调度达到更高水平。

对京津冀、长三角、珠三角等城市群,要严格控制超大城市和特大城市人口规模,有序引导人口向中小城市集聚”;

对长江中游、成渝地区等城市群,要进一步做大做强中心城市,加强对周边欠发达地区的辐射带动作用,打造全国重要的人口集聚区”。

在城市发展姿态巨大差异的背后,是统一的、以全面繁荣为目标、梯度发展为路径的全局脉络。




本质变迁

但是,决定房产价值更长期,更本质的因素,正在悄然发生变化。

1,为啥不能租?

关于房产市场,当前最热的,就是“租”:“租购同权”、“租售并举”、“集体租赁”、“只租不售”…

此前,房产市场热词分别是“限”和“刚”。为啥“租”字恰恰频繁地出现在现在?

因为限和刚的时候,租不成。

城市的新增居住需求,要么通过购买、要么通过租赁满足。迄今为止,在多数一二线,后一方案显然无法真正长效地满足需求。即便不考虑就学、积分等公共资源壁垒的情况下,房租跳涨、房东赶人、几年一搬带来的身心疲惫、不确定性和不安定感,以及由此形成的社会共识,无论是生理上还是心理上,都令租赁行为只能是权宜之策,一旦条件具备,承租人就会迫切地寻求成为购房者。

如此,租赁之所以迄今仍不能成为一种主流方案,在于它无法给用户长期稳定的预期这种不稳定,归根结底,来自供需不平衡。

而供需一旦开始趋向平衡,更稳定的供应,将带给用户更稳定、更长期的预期,从而令租赁成为更多人可接受的选项。

2,需求边际:

当城市存量人口和住房面积都足够大时,新增需求边际下降。

当前,多数样本城市的居住条件已较为宽裕(人均36平,统计局),达到或超过部分成熟国家水平;住房面积存量渐趋庞大的同时,我们也观察到,未来十年,部分城市的人口增速将显著放缓:

庞大的存量面积和人口基数,叠加较低的人口增速,导致的直接结果是:即便不考虑新增供应因素(何况我们看到未来各地更“积极稳健”的供应政策),供求也结构性趋向平衡。在房产交易市场,这种平衡带来的是BL买力强度指标下降即房价上涨动力减少,而在租赁市场,则体现为更长期、更稳定的租赁供应。从此开始,新增需求将可以租赁方式更长效的得到满足,此时,市场结构的根本变化,将逐渐显现。

3,买家定价vs用家定价:

当租房不能长期稳定的满足居住需求时,无论怎样强调,租住都只能是权宜之计,在城市立足,最终都要以购房安家落户,这一时期,房产定价,以其购买行为主导,所谓买家定价;

当新增需求边际下降、供求关系出现改变、租房可以长期稳定的满足居住需求时,无论强调何种“文化”、“观念”,最终,都会有更多家庭,以租住,这种更易实现的方式,在城市安定下来,就象仅仅30年,日本人对住房“观念”的巨大变化一样。

当租赁在市场中占据越来越主流的位置,市场定价体系,就从纯粹的由购买行为主导,即“买家定价”,越来越多地向考虑使用价值的交易行为,即“用家定价”转移。市场发生结构性改变。



4,新价值体系:

买家定价和用家定价适用完全不同的价值体系。正如BL供应充足率和BL买力强度描述的,基于购买行为的买家定价,取决于供、需和对应头部收入;而纯粹的用家定价则几乎可以直接使用股利贴现模型(DDM),一种简单的表述为:


V是房产价值,D1为下一期租金,k为要求收益率,g为预估租金长期年增幅。

趋势上,两点差异需要关注:

a, 价格增速:

买家定价参考“头部收入”,而用家定价参考“用家收入”。如果马太效应在收入分布中持续显现,显然有增速g:

g用家收入≤g社会平均收入≤g头部收入

这意味着,越趋向用家定价,房产价格增速越趋缓慢

b, 价值锚点:

与建立在买卖行为上的买家定价不同,用家定价有非常明确的价值锚。如果我们非常激进的设租金收入比为社平收入(一般高于承租人平均收入)的33%(很高,意味着你年收入的1/3要拿出来租房子),并且非常乐观假设社平收入长期复合年增能达到7%(社平收入增长一般高于承租人收入增长,且较难长期保持7%),根据上述DDM模型,容易得到,房价收入比的极限值在社平收入的16.5倍。这就是在乐观假设下用家定价的价值锚点。市场价值体系,即买家定价越向用家定价转移,房产价格就越受16.5倍这个价值锚点的牵引,走向“价值回归”。注意,正如我们在第一篇指出的,只有在用家定价占据市场主流时,“房价收入比”、“租售比”这样的指标才开始变得有意义。


5,时间窗口:

市场结构变化的窗口,取决于两个决定因素:人口增速和现有居住条件。

基于供求关系的持续改观,人口增速下降、现有居住条件较好的城市,市场定价体系的转移来得快;人口增速保持、现有居住条件仍有待改善的城市,市场定价体系转移来得较晚。

图中,蓝柱是人口增速未来十年(详见前章:非完美预言)与历史十年的比较;白线是各样本城市人均居住面积(据各地统计公报,数据多截止于2015);

如图,北京、上海这样的超一线城市,人口增长将显著放缓,而存量居住条件较为宽裕,供需状况趋势性改观,将最快迎来市场结构性变化;而象深圳这样人口高增且现有居住条件仍待改善的城市,市场结构的变化,会是一个较为缓慢、渐进的过程。

由此也能看到:当前“租售并举”的提出,不仅源于政策导向,更是考虑发展条件的智慧选择:它不可能发生在人口开始向城市转移、人均居住面积还非常狭小的发展初期,也不可能发生在城市化加速,重点城市人口猛增、居住条件仍急待改善的发展中期;在房产市场走向成熟,部分城市,特别是超大城市已具备长效供应基础之时,提出租售并举,有条件、树标杆,可谓顺势而为,因势利导。


6,预期变化和信念更替:

市场结构的变化节奏,在各地是不一致和循序渐进的。但是,移动互联的当下,这一改变的预期,却将在更短时间更迅速影响到其他城市的市场参与者,市场参与者预期的变化,将显著影响他们的行为。因此,即使市场结构尚未显著变化的城市,市场价格也将由预期而发生改变更值得关注的,是预期变化的反身性,其逻辑链条可简单归纳为:

预期价值体系变化→ 采取行动→ 影响价格→ 进一步加强预期

进一步的,市场这个动态体系中,即包含了各种事实,信息及其预期,也内生着信念。市场结构改变过程中,改变更大、影响更深远的,可能不止于短期预期和价值体系,更有人们的信念。

基于只涨不跌的历史事实,历史和当前的市场参与者,多数深植着“资产信念”。我们看山是山,看水是水,但很难看房是房。无论对市场持有何种预期,我们会不自觉的把房产和资产关联起来,看涨的,期待资产升值,看跌的,少部分真的担忧资产缩水,更多则实际怀揣着抄底之心。

而在一个用家定价渐趋主流的市场里,我们会不会开始看山是山,看房是房?是的,房子是资产,不过,你看着满大街共享单车时,可否想象就在短短四十年前,自行车也是值得倾一年收入置办的重要“资产”?


7,趋势性结论:

至此,就房论房的,全篇基本可以结束了。在讨论了房价模型,各地方向和结构变化后,我们可以初步得到以下结论:

1, 不同于“京沪永远涨”论,根据本系列的分析,与过去显然不同的,即使在一二线城市,未来各地房价上涨(如有)动能明显差异化超一线北京、上海上涨动能显著降低二线成都、武汉等跻身上涨动能排行前列,而深圳,仍然是全国上涨(如有)动能最强区域;

2, 这些差异源于各地发展策略的不同,其背景,是“少数经济中心”向“多增长极发展”的全盘战略;

3, 与各地变化平行的,是房产市场积微致著、潜移默化的结构性演变。当价值体系由纯粹的“买家定价”向“用家定价”和“买家定价”并存过渡时,房产价格增长将趋势性放缓,房产价值之锚将逐渐清晰;

4, 时过境迁,大众的房产信念,将发生转移。

5, 不同于“即将大崩盘”论,考虑到国民收入仍有较大增长空间、人口继续向重点城市集聚,当前房价,即便是京沪深也并没有特别巨大的泡沫。但是,全国房价快速上涨的长期历史,在以上因素的作用下,已经趋势性改变。未来,可能我们既难见到惊心动魄的崩盘,也难看到全国山河一片红的长期暴涨;在正确的地方,房产仍是还不错的保值增值方向(比过去乏味很多),在更多地方,房产市场将是时间换空间的漫长价值回归。


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精彩评论

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欣欣大魔女05-19 09:23

确实

gulugulubing2020-11-02 20:28

快三年了,又来回顾这篇文章。突然 想到了是不是可以像类似股票一样 把GDP看做收入或者利润,房价(地价)看做公司,当地ZF、老百姓看出管理层和员工。那么可以从GDP的质量(真实性)、总量、增量、持续性这几个维度去评价房价(地价)。

川上投资2019-11-30 22:57

房价不涨,房企仍然值得买进

流动的财富2019-11-18 09:05

最重要是制度而非细枝末节

jake56502019-11-17 16:57

留存。