黄涛显然并不过于着急，在同行忙着向资本市场讲故事时，他明白修炼内功的重要性。
观点地产网 和很多企业家二代不一样的是，黄涛没有急着继承父辈的衣钵，而是选择了独立创业。
2014年的一趟硅谷之行，黄涛被联合办公这种创新的工作方式吸引。回国后，他随即着手对这一领域进行研究和探索，为此，他辞去中骏集团营销管理部总经理的职位，专心投入创业。
“我觉得这就是我梦寐以求的办公方式。”问及为何选择打造联合办公时，黄涛对观点地产新媒体表示。
经过一年的筹备，2015年9月，联合办公品牌FUNWORK在上海正式成立，并同时在上海、厦门开业运营。
黄涛介绍，FUNWORK致力颠覆以往传统、封闭、压力大的工作方式，打造一个以服务为中心，能共享资源的社交平台。
虽然联合办公在国内的发展时间并不算长，但广阔的市场空间，以及对这一办公方式的强烈认可，经过四年打磨，黄涛带领着FUNWORK走出一条立足于细分市场，满足高品质办公需求的差异化道路。
与此同时，随着越来越多的联合办公独角兽企业进入中国，在这片高手林立的市场，FUNWORK面临的挑战与竞争也日益激烈。
FUNWORK的存量逻辑
与互联网、创业背景为主体的联合办公品牌不同的是，FUNWORK脱胎于房企，这是房企从增量到存量探索的方向之一。
2015年初创时，FUNWORK由黄涛一人持全资。经过四年的发展， FUNWORK呈现出的良好势头也获得了中骏集团的肯定，并与中骏所推行的 “FUN+幸福生活”的概念不谋而合。因此，中骏集团于2018年入股FUNWORK 25%的股份，将其纳为“FUN+幸福生态圈”的重要一环，这也使得FUNWORK不仅只具备办公功能，更连接了客户的生活。
“比如目前FUNWORK总部所在的FUNWORK·中骏广场项目，就是依托于中骏广场这座商业综合体布局的。这里有FUNLIVE长租公寓、FUNWORLD商业地产等，各业态之间通过iFUN智能互联平台连接，通过互联网赋能，实现线下服务到线上的延伸，为用户提供一站式极致服务体验。”黄涛向我们介绍。
为了打造极致的工作环境，FUNWORK在设计风格上别出心裁，主要以原木系和森林系为主，加上大量的绿植元素和开阔的公共空间，同时设有冥想室、母婴室、洽谈室、书吧、智能密码柜等多功能区域，让客户在最舒适的环境工作、会客之余，更能劳逸结合。
事实上，联合办公目前主要还是依赖收租的“二房东”模式，即从地产商拿到低价写字楼，经过再装修后，租用给入驻企业，管理费或者租金的租赁差仍是其基础收入。
据观点地产新媒体了解，除租金差外，FUNWORK更在开拓新的收入来源，包括管理增值费以及物业增值收益。
据黄涛介绍，从2017年开始，FUNWORK就开始通过对外输出管理，即为客户提供设计、改造、招商、运营服务，不仅可以增加收入，还能低成本获取业主、基金方物业以达到快速扩张规模的目的。
至于增值收入的比例，黄涛向我们表示，除了传统的人事、财会、法律等传统增值服务以外，FUNWORK更看重设计装修定制化收费、物业增值类、管理输出类的增值收入，不过由于具体每个项目的运营情况不同，这一类目前占比5-10%不等，但理想是整体达到30%左右。
在租金差和增值收入的基础上，更进一步的是，作为重要的存量资产，通过物业增值收益获取稳定收入，更符合未来存量地产的逻辑。
“未来，FUNWORK有计划介入资产管理模式，联合一些基金公司共同出资收购商办物业，这是未来将要尝试的模式。”黄涛透露。
与此同时，背靠中骏集团的成本管理体系，FUNWORK还拥有业内领先的成本管控能力，在同质同量的基础上，可以极大地节约设计和装修成本。
尽管与地产开发是不尽相同的两个行业，但商业的逻辑总大多类似，即成本和收益，处理好这两部分，是一个创业者最重要的功课。
联合办公已回归冷静
作为一个新兴的行业，在市场格局还未形成之前，跑马圈地、扩大规模总是必经之路。
截至2019年上半年，FUNWORK已布局全国近10座城市，建立20余个办公空间，管理面积达到20万平方米。
其中，“北上广深”四座一线城市所布局的营运面积占总布局面积的75%，其余25%则相对均匀地分布于杭州、郑州、重庆、西安、厦门这五座准一线城市。
对于未来的规模，FUNWORK也有明确的规划，2019年管理面积突破25万平方米，2020年达到35万平方米，2021年和2022年则继续扩张至50万平方米及100万平方米。
“我们的布局计划还是非常明确的，聚焦一线城市，合理布局新一线和二线城市，接下来重点开拓和计划入驻的城市会有香港、成都、武汉、南京、苏州和天津。”黄涛介绍。
除了中骏的自持物业外，FUNWORK也积极与其他开发商合作，比如在2018年与绿地集团企业服务平台合作的郑州 · 郑东绿地中心北塔项目，就获得了很不错的市场反馈，因此最近还增持了同一物业的南塔，开辟新的联合办公空间。
另一方面，2018年的融资风口下，不少联合办公都获得了资本市场的支持，并借此进一步扩大规模。但黄涛显然并不过于着急，在同行忙着向资本市场讲故事时，他明白修炼内功的重要性。
在他看来，现阶段看重自身能力的提高及各个项目经营情况的展现：“目前我们做到了新开项目6个月完成爬坡60%的目标，8个月进入稳定期，这个是行业内很少公司能做到的，我相信未来当我们想试图通过资本杠杆来解决规模问题的时候，融资是水到渠成的问题。”
事实上，经过过去几年的迅速发展，黄涛认为，国内联合办公市场已经经历了从野蛮生长再到兼收并购的多轮洗牌，回归冷静。
不过他同时指出，作为最大的办公市场，中国目前联合办公的渗透率只达到2%，相较于欧美国家5-7%的渗透率，还有相当大的市场，对于联合办公的未来，FUNWORK依然坚定看好。
“我通常会以未来的5-10年来决定今天所做的事情。”黄涛说。
以下为观点地产新媒体对FUNWORK创始人兼CEO黄涛先生的采访实录：
观点地产新媒体：上个月FUNWORK进入了广州市场，在城市布局方面公司是如何考量的？对于公司未来的规模有什么规划？
黄涛：截止到2019年上半年，FUNWORK在北上广深四座一线城市所布局的营运面积占总布局面积的75%，其余25%则相对均匀地分布于杭州、郑州、重庆、西安、厦门这五座准一线城市。接下来重点开拓和计划入驻的城市包括：香港、成都、武汉、南京、苏州和天津。
由此可以看出，我们的布局计划还是非常明确的：聚焦一线城市，合理布局新一线和二线城市。
观点地产新媒体：中骏也有自己的商业写字楼，在布局时，会首先考虑中骏自己的资产吗？中骏在打造FUN+生态圈的概念，联合办公部分怎么和中骏的其他业务产生协同？
黄涛：中骏的自持物业当然会重点考虑，因为FUNWORK本身就是FUN+生态圈的重要一环，比如目前FUNWORK总部所在的FUNWORK·中骏广场项目，就是依托于中骏广场这座商业综合体布局的，在这里也有FUNLIVE长租公寓、FUNSUPER健身房等，配合商业设施，各业态之间通过iFUN智能互联平台连接，通过互联网赋能，实现线下服务到线上的延伸，为用户提供一站式极致服务体验。
当然，除自有物业之外，FUNWORK也会积极与其他开发商合作，共同拓展项目，比如FUNWORK·郑东绿地中心北塔项目，就是与绿地集团的企业服务平台联手打造的，基于客户在不同发展阶段遇到的问题提供多样化的助力服务。
观点地产新媒体：近两年，联合办公也开始受到资本的认可，您如何看待共享办公行业未来的融资环境以及发展前景？未来FUNWORK在资本上会有哪些新的动作和计划吗？
黄涛：2018是个融资的窗口期，确实有不少联合办公都获得了融资的支持。随着规模的不断扩张，FUNWORK未来也将向资本市场敞开怀抱。
相比于融资，目前我们更看重自身能力的提高及各个项目经营情况的展现，目前我们做到了新开项目6个月完成爬坡60%的目标，8个月进入稳定期，这个是行业内很少公司能做到的，我相信未来当我们想试图通过资本杠杆来解决规模问题的时候，融资只是水到渠成的问题。
观点地产新媒体：FUNWORK从成立起就定位比较高端，当时为什么会选择这样的方向？有没有统计过，目前的签约客户中，哪类企业占比比较多？各自的比例大概是多少？
黄涛：FUNWORK成立起，我们就希望通过极致的空间、极致的细节和极致的服务，创造“精品联合办公”的概念，营造极致办公体验，满足细分市场和消费升级的多元化需求。打造“精品”代表着对品质的追求，这也是刻在FUNWORK DNA中的精神。
无论是灵活的小团队，还是快速扩张中的中型企业和大型企业空间定制，FUNWORK都提供相对应的办公解决方案。
目前，我们的客户已经涵盖金融、投资咨询、互联网、传媒、软件技术、游戏开发等20多个行业，其中最多的是互联网行业企业，全国范围内占比达30%，其次是咨询等企业服务类公司，占比约22%，文教传媒类则位居第三，大约占10%。
观点地产新媒体：越来越多的联合办公选择进驻甲级写字楼，您怎么看这样的趋势？在成本和利润上如何做到平衡？
黄涛：联合办公整体的体量在不断扩大，面向的客群也日益多元，所以入驻甲级写字楼是必然的趋势。
根据传统的写字楼租赁方式，企业想要入驻甲级写字楼，会面临很高的门槛和高昂的成本。
而联合办公可以很好地弥补在租期、租金、灵活度等方面填补物业和企业之间的诉求差，在提升自身品质感的同时也可以带来良好的收益，从而达到三方共赢的结果。
当然，成本的提升确实会提高一定的风险，这也是对联合办公的品牌影响力和运营能力的考验。
观点地产新媒体：除了租金收入，FUNWORK还会有哪些增值服务提供，这一部分的收入占比大概会是多少，理想的状态是怎样的？
黄涛：除了传统的人事、财会、法律等传统增值服务以外，我们更看重设计装修定制化收费、物业增值类、管理输出类的增值收入。
不过由于具体每个项目的运营情况不同，这一类目前占比5-10%不等，但我们的理想是整体达到30%左右。
观点地产新媒体：您认为FUNWORK的核心竞争力体现在哪些方面？
黄涛：我们拥有业内领先的成本管控能力，FUNWORK依托于中骏集团完善的成本管理体系，在同质同量的基础上，极大地节约设计和装修成本，因此尤其在大客户定制方面优势突出。
另外，FUNWORK有自主研发的智能化体系iFUN平台，将员工管理、客户管理、销售管理、设备管理融为一体。
最后就是刚刚提到的FUN+生态圈，各种业态以追求品质的85后人群为共通的目标客群，互相导流，相互转化，打造一站式的服务生态体系，让幸福触手可及。
观点地产新媒体：联合办公发展势头比较猛，有预测称在2030年左右，整个联合办公占商办市场可能会达到30%左右，您怎么看这个趋势？
黄涛：到2019年，中国拥有4亿办公人口，毫无疑问是世界最大的办公市场，但目前联办的比例只达到2%，相较于欧美国家7%的渗透率，其实还有相当大的市场。
在过去的短短几年中，国内联办已经历了从野蛮生长再到兼收并购的多轮洗牌，回归冷静，这种优胜劣汰也是发展的必然，也是促进联办行业正向发展的必然。
对比传统办公方式，联合办公的未来我仍然坚定地看好，我通常会以未来5-10年来决定今天所做的事情。
所以，FUNWORK也会始终立足客户的角度去思考未来，不断探索新理念、新内容和新模式，去适应未来客户的需要。
观点地产新媒体：创业四年，您个人觉得最大的挑战和收获是什么？当时是什么契机让您选择联合办公这一领域？
黄涛：最大的收获可能就是体会到创业的不易吧，所以会一直把自己放进用户的角度，去思考企业的成长需要什么，从而提供客户更有价值的服务。
其实我一直都有独立创业的想法，2014年，我在美国硅谷参观期间，被联合办公这种创新的工作方式深深地触动，觉得这就是我梦寐以求的办公方式。
加之我自己也曾在伦敦大学学习建筑，并在中骏集团担任营销负责人，这些前期的积累和沉淀与联合办公的匹配度很高，所以就决定以此为方向，在自己创业的同时，也帮助更多中国的新生代创业者筑梦。
