子路夫

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回复@一路彩虹桥: 收益一定与风险有关，风险越高收益率越高；风险越低收益率也会越低。
不管怎样，股票和REITs是差异化的产品，需要满足不同资金需求。
企业分红基于利润，REITs分派基于现金，差别还是蛮大的。
而且，股市分红应该由市场决定，而不是政策决定。政策强制规定的话，如果...

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$华夏北京保障房REIT(SH508068)$ $红土创新深圳安居REIT(SZ180501)$ $中金厦门安居REIT(SH508058)$
对于一般的个人投资人来说，保租房类的REITs应该说是最适宜的投资标的了吧。
1、收益期限长，土地期限达到70年，按照法律规定，70年后也是自动续期，可以说是现阶段REITs唯一的永续型产品...

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$华夏华润商业REIT(SZ180601)$
1、正面的是，资产区位优势明显，体量大，竞争壁垒高，城市级购物中心项目；
2、负面的是，项目上市定价高，单价比其他几家高出不少，运营方收取的管理费也不便宜，费率最高；
3、不过，对于REITs投资来说，不要指望未来超预期的增长，能维持现今的经营...

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$建信中关村REIT(SH508099)$ $华安张江产业园REIT(SH508000)$ $博时蛇口产园REIT(SZ180101)$
1、一线城市的写字楼之所以说是经济的晴雨表，在于一线城市承载的产业以金融、科技、互联网、商务等服务业为主，一是该类产业在经济体量中占比越来越大；二是该类产业整体代表未来的方向，决定了长期...

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$华夏金茂商业REIT(SH508017)$
1、从负面来看，目前租金水平低、主力店占比高、租约期限长、推广费没有，大体反映了项目现阶段经营能力较弱；
2、从正面来看，项目尚处于培育期，未来租金水平、主力店、租约、推广费都还有提升空间；
3、整体应该还是取决于区域市场的发展，自身想通过...

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$国泰君安城投宽庭保租房REIT(SH508031)$ $ $华夏基金华润有巢REIT(SH508077)$
1、上海的两家保租房项目，市场化程度较高；
2、一是上市的定价就高，二是租金的定价也高，所以上市时的分派率上基本和其他几家差不多；
3、目前看上市后，二级市场的定价出现了分化，上海的两家分派率明...

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$华夏中国交建REIT(SH508018)$ $华泰江苏交控REIT(SH508066)$ $中金安徽交控REIT(SH508009)$
1、对于各家高速公路路段车流量的分布，大家关注的并不多，一大原因是上市后就不披露了，数据缺乏连续性和可比较性；
2、整体上，路段车流量分布越不均匀的高速公路，更像是各路段的打包上市，一...

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回复@FOXBOB: 也不能这么算，所谓的大宗交易价格都在打折，一是相比于所谓的市场价格，或者说报价在打折，不大是按成本价打折，另外不动产的价值主要构成是土地，打折也主要是原来的土地价格虚高，有泡沫。
所以，价值的判定最好还是按租售比比较合适，同一个口径里，住宅、商业地产、厂房、写...

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$国泰君安临港创新产业园REIT(SH508021)$ $国泰君安东久新经济REIT(SH508088)$
1、提前退租不是一个好现象，尽管退租的比例并不大，但还是留有疑虑；
2、研发楼反映的是服务业的状况，工业厂房反映的是制造业的状态，后者的波动性理应小一些，加上供给上的限制，如果真出现趋势上的问题，...

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回复@小马matt: 折旧是非付现成本，已经在可供分配金额中分配给投资人了。//@小马matt:回复@子路夫:以前财务报表里的折旧是做什么的？就是为了应对正文里的突发情况的

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$中航首钢绿能REIT(SZ180801)$ $富国首创水务REIT(SH508006)$
1、中航首钢绿能的垃圾焚烧项目至今未完成价格核定程序，也不知是啥原因，导致了两个风险，一是目前的服务费有没可能会调低，从上市的定价来看（上市评估价值有溢价率），按理说上市时的分派率反映了合理的回报率，而账面值反映了...

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$中航京能光伏REIT(SH508096)$ $中信建投国家电投新能源REIT(SH508028)$ $鹏华深圳能源REIT(SZ180401)$
对于发电类REITs有几个疑问：
1、上市初，底层资产发电设备都比较新，成新率高，各类数据都比较稳定，随着使用年限的增长，一是设备的转化效率不会有问题吗，好像只有光伏发电明确提出...

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$平安广州广河REIT(SZ180201)$ $浙商沪杭甬REIT(SH508001)$ $华夏中国交建REIT(SH508018)$
对于高速公路REITs的估值来说：
1、分派率横向、纵向比较，意义不大，主要是期限较短，主要的构成为本金偿还；
2、内部收益率，理论上可行，但适用性不行，一是披露问题，二是测算依赖于未来增...

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$华泰江苏交控REIT(SH508066)$
华泰江苏交控REIT之所以在2023年出现最高增速，主要还是在于2022年的低基数，2022年除了全国性疫情影响外，还受到了上海疫情的个别影响。
但仅仅是恢复性增长，不大可能实现2023年一、二、四季度的通行费收入均高于历史同期水平，显然还有其他因素，也就是...

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$中金安徽交控REIT(SH508009)$
1、在8家高速公路REITs中，中金安徽交控 REIT在2023年里的经营表现无疑是最差的，交通量几乎没有增长，其他家交通量增速大体都有20%以上，实现了恢复性增长；
2、基金低估了2023年周边路段扩建的影响，募集说明书中几乎没有提及这几条公路的扩建事项，更没...

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$中金普洛斯REIT(SH508056)$ $嘉实京东仓储基础设施REIT(SH508098)$ $红土创新盐田港REIT(SZ180301)$
1、对于中金普洛斯REIT来说，低能级城市的资产本身没有问题，只要分派率合适，有合适的收益率就行，只是未来租金增长潜力受影响。重要的是，扩募未能带来规模效应，纯粹堆加低能级城市的物业...

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$国金中国铁建REIT(SH508008)$
国金中国铁建REIT主要的问题在于路段车流量分布不合理。
1、接近主城区的路段车流量大，已达到设计通行能力，一方面通行体验变差，增速受限，另一方面将不得不进行扩建，或者建平行线；
2、但是远离主城区部分车流量小，远还没到设计通行能力，本来就需...

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$张江ETF(SH517850)$ $博时蛇口产园REIT(SZ180101)$ $中金普洛斯REIT(SH508056)$
之前机构都把扩募作为标的的亮点，强调扩募潜力大，从2023年的实践来看，扩募越来越是鸡肋。
1、扩募资产定价高，原始权益人基于卖个好价，都给了未来较高的增长率预测，和较低的折现率假设，再考虑发行时的...

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回复@专家学者: 第二种情况还行，核心城市的核心地段，租金必然还是上涨的。//@专家学者:回复@子路夫:第二种情况已经是失败的情况，那第三种情况就更加失败了，一线城市的REIT也没投资价值了。其实，7折加7折的极端假设下，REIT价格折价50%是安全的，只要区域没有严重供应过剩，REIT价格跑赢通胀还...

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回复@francis的投资苦旅: 土地到期不仅对这些保租房、写字楼有影响，对城市的影响更大，现在楼房都那么高，容积率那么高，到期后全部推倒重建，已经没有经济性了。
所以大概率，是土地延期吧，楼房修修再用用，直到用不了为止，这样只能是原业主来做了，产权已不能转移（新老划断），同时也没...