房企三季报依旧向好,后续关注地方长效机制与五年期LPR变动【西南地产周观点1027】

市场行情

上周申万地产板块上涨1.58%(同期上证综指和沪深300分别上涨0.57%和0.71%),周成交额522亿,环比减少了18.4%,板块表现强于大市。板块中“鲁商发展、新城控股、滨江集团、大连友谊、市北高新”等表现强势,“皇庭国际、莱茵体育、合肥城建、粤泰股份”等跌幅居前。港股通地产股“新城发展、雅居乐、远洋、佳兆业”等表现强势。

行业跟踪

1)政策方面:

上周政策面总体较为平淡,前周出现了关于楼市购房资格政策宽松的传闻,包括南京六合、环京燕郊、三亚、天津等地,上周并未出现被叫停等情形。在北京民间举报的2019Q3宏观经济形势分析会中,有学者对房产税展开激烈争论,但对市场发展的长效机制形成了共识。10月24日中央政治局会议召开,主要强调了要坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化,提出了三个总体目标。根据政治局会议通稿表述,对“制度”这个关键词提的比较多,对经济、房地产等均无任何表述。我们对四季度的政策总体判断“10-11月是调控利空政策空窗期,12月可能会有地方出台地产长效机制(这个东西核心是中央检测市场热度、波动、风险指标,设定区间,调控政策及执行权限放到地方,地方调控出来问题要被追责,不出问题中央一般不干预),高价盘会逐步进入市场、城际调控协商机制可能也会出台,这是最值得关注的。至于房地产税,等到明年3月再看。

10月24日,深圳召开公共住房专题会议,表明2035年前的公共住房建设用地已经全部落实,2020年底将全面完成十三五建设筹集40万套公共住房目标。近期正在全市范围内开展公共住房建设行动,大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房,人才住房和安居型商品房最高售价不超过5万/㎡、最低售价2万/㎡左右。本月底至明年1月,深圳市总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套。有些人解读说是对商品住房的价格形成冲击,前面在深圳拿地王的企业都要凉,我们并不认同,深圳的公共住房里面安居型商品房和公租房比较多,安居型商品房对购房资格有严厉限制,想卖出套利几乎无可能(通过租金套利还是有些空间),对商品房市场和二手房价格体系的影响很小。

海南省新一轮户籍制度改革实施方案自2019年10月19日起试行,方案基本取消本省(除三沙外,下同)的落户限制。省内居民,可在有合法稳定住所(含租赁,下同)的城区、建制镇的社区落户。省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。同时海口市住建局通知,严禁商品房销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行为;严禁商品房销售过程捂盘惜售或者变相囤积房源等行为;严格落实商品房网签备案管理有关规定,商品房买卖合同签订之日起30日内进行网签备案。

2)市场方面:

2019年10月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%,本月1年期和5年期以上的LPR报价均与上月报价持平。我们维持后续会降的判断,重点关注5年期LPR下降时间。

10月21日统计局公布住房房价数据,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点(深圳、上海较强,北京和广州较弱);二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。同比方面,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅均回落。

根据我们跟踪的43重点城市来看,上周新房销量环比下滑18%(一线环比下滑27%、中心城市下滑11%、被辐射三四城市下滑23%、其他三四线下浮17%),年初累计新房销量同比增长22%(一线增长14%、中心城市增长42%、被辐射三四城市增长13%、其他三四线下滑4%)。

投资建议

24日政治局会议未提房地产调控等问题,“调控政策空窗期”叠加房企三季报,后期关注五年期LPR变动、地方长效机制、恒大回A、保利物业分拆上市等事件,我们维持板块“强于大市”投资评级。A股推荐“万科、金地、保利、华夏幸福、中南、华发、荣盛、蓝光、阳光城”等,港股通推荐“融创中国、碧桂园、佳兆业、旭辉、宝龙、融信、金茂、龙光等。

重点推荐

万科:业绩符合预期,土储补充积极

结算量稳步增长,盈利能力稳定。2019年前三季度公司结算规模稳步增长,其中地产开发业务结算金额2125.7亿元,同比增长26.9%,结算面积1455.0万方,同比增长13.6%。盈利能力维持稳定,前三季度公司综合毛利率、净利率分别为36.0%和12.8%,同比分别提升1.2和0.4个百分点,地产业务结算毛利率27.6%,同比维持稳定。另外,公司三项费用率同比均维持平稳,而由于部分城市地产市场调整,公司对个别项目进行存货跌价准备计提,前三季度,公司计提存货跌价准备11.4亿元,截至三季度末,公司存货跌价准备余额为30.6亿元。截至2019年9月末,公司已售未结算金额约为4474.3万方,对应合约金额6363.4亿元,公司未来可结算资源充沛,业绩具备保障。

销售稳步增长,合理补充土储。前三季度公司实现销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%,实现销售面积3061.6万方,同比增长5.5%,销售均价15535元/平方米,同比增长4.5%,累计新开工面积3243.4万方。拿地方面,第三季度公司新增62个项目,总建筑面积1479.0万方,权益建筑面积1155.3万方。前三季度,公司累计新增116个项目,总建筑面积2832.1万方,权益规划建面2042.0万方,按权益金额计算81%位于一、二线城市。总土储方面,公司在建总建面约10587.8万方,权益建面约6275.4万方,规划中总建面约5594.2万方,规划中权益建面约3629.4万方。

短期偿债能力强,长期负债规模稳定,净负债率可控。截至三季度末,公司总有息负债规模为2306.3亿元,比去年同期减少5%,其中长期有息负债1678.0亿元,占比约为74.0%,公司短期偿债能力强,截至三季报末,在手现金1072.4亿元,对短期有息负债628.3亿元的覆盖倍数为1.7X,同时,截至三季报末,公司净负债率为50%,同比2018年三季度末维持稳定。

盈利预测与投资建议。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本盘稳固提升,物业管理等子板块的潜在分项估值贡献,给予公司2019年9倍估值,对应目标价33.57元,维持“买入”评级。

金地集团:业绩大幅增长,持续深耕一二线

业绩实现大幅增长,盈利能力稳中有升。2019年上半年,公司结算收入实现可观增长,上半年结算收入200.3亿元(+54.0%)。盈利能力方面,上半年公司综合毛利率40.3%,同比提升1.7个百分点,净利率22.8%,同比提升2.9个百分点,管理费用率7.4%,同比下降1.8个百分点,全年管理费用率有待持续改善,同时,销售和财务费用率合计仅为2.9%,期间费用率控制能力持续增强,整体公司盈利能力稳定并在业内领先。

销售单价大幅增长,回款率超过80%。2019年上半年,公司实现销售金额855.9亿元,同比增长35.7%,销售回款较好,回款率超过80%。上半年实现销售面积428.0万平方米,同比增长14.0%,销售单价19992元/平方米,同比大幅增长20%。公司在一二线城市的销售占比约70%,其中华东区域销售占比27%,重点城市深耕销售业绩优异,南京、上海的销售额均超过60亿元,东南区域销售占比24%,杭州单城市销售接近70亿元。

持续深耕一二线城市,上半年投资力度略有增强。上半年,公司土地总投资额约554亿元,新增了约675万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年同期略有增强,拿地单方成本8207元/平方米,较上年同期的10161元/平方米下降了20%。公司继续深耕一线城市及核心二线城市,上半年在一线、二线及三四线城市的总投资额占比分别为14%、63%和23%。截止2019年上半年末,公司已布局到54个城市,总土地储备约为4760万方,权益土地储备约2,550万平方米,一二线占比80%。

融资成本依旧较低,短期偿债压力尚可。截止2019年上半年末,公司融资成本仅为4.87%,与18年末基本持平,在业内具备较强比较优势。总有息负债为838.7亿元,同比增长17%,导致中期净负债率为78.0%,较18年末提升了20.6个百分点。其中长期有息借款664.1亿元,占比约为80%,而截止上半年末公司在手现金395.3亿元,现金短债比2.3X,短期偿债压力较小。

保利地产:

结算规模稳步增长,盈利能力显著提升,物业板块向港交所提交上市申请。2019年上半年,公司竣工面积1167万方,同比增长53.3%,得益于结算规模的提升和结算单价的增长,公司盈利能力显著提升,上半年公司实现毛利率39.8%,同比提升4.4个百分点,地产板块结算毛利率高达41.0%。上半年公司净利率18.23%,同比提升2.6个百分点,并由于公司结算权益比提升,公司归母净利率同比提升3.1个百分点为14.0%,归母净利润同比增速高达53.3%。同时,公司期间费用率8.6%,与上年同期基本持平,投资收益中对联合营企业的投资收益7.4亿元,上年度为3.4亿元,显著增厚公司业绩。物业方面,截止2019年4月末,保利物业合约管理面积3.7亿方,在管面积2.0亿方,其中外拓面积0.9亿方,未来随着资本市场助力,公司在外拓物业和商业物业轻资产管理输出方面或将持续受益。

销售稳步增长,长三角和珠三角销售合计占比约5成,回款率高达86%。2019年上半年,公司新开工面积2894万方,同比增长22.7%,实现签约金额2526.2亿元,同比增长17.3%,实现销售回款2168亿元,回款率高达86%,同比提升8个百分点,为业内标杆。实现签约面积1636.5万方,同比增长12.6%。其中,一二线及核心城市群贡献超过75%的销售额,珠三角和长三角销售贡献分别为27%和22%,另外,上半年,广州单城签约销售额超过200亿元,佛山、北京、成都和杭州超过100亿元,武汉、南京等城市超过50亿元。

一二线为新拓土储主力,融资面持续优化。2019年上半年,公司新增计容建面826万方,总对价533亿元,一二线金额和面积占比分别为78%和60%,三四线的拿地主要集中在珠三角、长三角城市群。截至报告期末,公司用有待开发面积7618万方,其中一二线城市4614万方,占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%。截止2019年上半年末,公司有息负债总额2710亿元,加权融资成本仅为4.99%,净负债率76.6%,较上年末降低4个百分点,融资面持续优化。上半年公司完成5亿美元债和15亿元中期票据发行,另有150亿元公司债额度。

预计2019-2021年EPS分别为2.01元、2.49元、3.08元,公司毛利率水平可能触及高位,获地成本有一定压力估值短期较高,给予公司2019年8倍估值,对应目标价格16.10元,下调至“增持”评级。

中南建设:结算规模快速增长,盈利能力逐步提升

上半年结算规模大幅增加,盈利能力有待持续提升。上半年公司营业收入和归母净利润分别实现52.3%和41.6%的高增长,盈利能力维持稳定,截至上半年末预收账款为1283.3亿元,同比增长17%,公司未来可结算资源充沛,业绩具备保障。由于结算结构差异,上半年公司综合毛利率20.0%,同比下降2.3个百分点,上半年公司净利率为6.2%,同比下降0.5个百分点,考虑到公司未结算资源内含毛利率高于18年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。

高增长后销售维持稳健增长,回款情况良好。2019年1-6月公司实现合同销售金额812亿元,同比增长24%,销售面积约645万平方米,同比增长24%,全年销售规模有望突破1800亿元。平均销售价格12594元/平方米,与上年基本持平,其中在一、二线城市销售面积占比约41%,销售金额占比约46%。同时,上半年公司经营性现金流入580亿元,为一年内到期有息债务的3.5倍,现金回款情况良好,经营风险可控。

上半年适当增加一二线城市资源占比,下半年拿地力度或持续增强。2019年1-6月公司新增27个项目,新进入济南、厦门、揭阳等城市,新增计容建面420万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约6300元/平方米,比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。截止2019年6月末,公司总土储4523万方,其中在建计容建面3214万平方米,未开工计容建面1309万平方米,总土储中一、二线城市面积占比约39%,三四线城市面积占比约61%。

总有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。截至2019年6月末,公司总有息负债规模为685.5亿元,但在类似销售规模的房企中处于低位,上半年末公司短期有息负债167.6亿元,占总有息负债的24%,较18年末减少了7个百分点,在手现金充沛,上半年末公司在手现金249.5亿元,现金短债比1.5X,较18年末显著提升。

预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司土储货值充裕,盈利能力和净负债率持续改善,首次覆盖给予“买入”评级,并给予公司2019年10倍估值,目标价10.90元。

华发股份:毛利率提升明显,中期分红超预期

毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳,业绩增速明显低于营收的原因:1)高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿;2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速;3)去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿;4)少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认,预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外,公司拟首次进行中期派息,每10股派息2元(含税),表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。

销售逆势高速增长,明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿,同比增长72.2%,实现签约销售面积179.1万方,同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35,销售增速大幅超越同行及行业平均水平,实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线,主打中高端改善型产品,上半年销售均价24,345元每平米,在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年,预计全年实现销售额950亿(+63%)。截止上半年末公司在建面积1158.5万方,同比增长45.4%,公司目前土储转在建,在建转可售速度双双提升,这为明年的销售增长打下基础。

下半年拿地或提速,大湾区积极储备城市更新项目。报告期公司新开工338.9万方,相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。考虑到上半年土地市场过热,公司拿地相对谨慎,获取土地计容建面仅97.2万方,主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市,下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。此外,公司在大湾区的城市更新业务稳步推进,除珠海外,公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。

预计公司2019-2021年EPS分别为1.56元、2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、信用评级调升,给予公司2019年7倍估值,目标价10.93元不变,维持“买入”评级。

融创中国:业绩如期高增长,下半年货值充沛

业绩大幅增长,盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方,同比大幅增长51.4%,结算金额734.2亿元,同比大幅增长65.6%,带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%,较上年同期相比稳中有升。值得关注的是,报告期内联合营企业投资收益36.3亿元,同比增长226%,财务费用净额仅6.1亿元,同比减少77%。

销售规模位居行业TOP5,下半年货值充沛。2019年上半年,公司实现合同销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%,位居行业第五,权益销售比例为69%,上半年公司总共可售量约3700亿元,新推2000亿元去化率约70%左右。上半年累计合约销售均价14,550元/平方米,同比下降9%。展望下半年,公司可售货值充沛,预计总可售资源约5722亿元,其中存量货值约1665亿元,新推货值为4057亿元,其中一线、二线及强三线推盘量占比分别为6%、74%和20%。

土储充足质量高,下半年严控拿地。2019年上半年公司新增土储约4718万方,同比增长约60%,权益占比约61%,拿地成本较上年持平。公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地,严格控制拿地节奏。截至2019年8月,公司总土地储备2.13亿方,平均土地成本4307元/平方米,总货值约为2.82万亿,其中83%位于一、二线城市,土储规模充裕质量较高。

流动性充裕,短期偿债能力强,杠杆率有望持续下行。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元,而在手现金为1380亿元,覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末,公司有息负债总额3021亿元,相比去年末增长了32%,导致年中净负债率有所上升。未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计,年末净负债率有望明显改善。2019年上半年,穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司信用评级,并展望为稳定。

预计公司2019-2021年EPS分别为5.68、7.24和9.23元,考虑到公司盈利能力稳定,给予2019年7倍估值,对应目标价44.26港币,维持“买入”评级。

佳兆业:业绩超预期,净负债率明显回落

业绩增速超预期,毛利率小幅走高2019年上半年公司业绩表现超出市场预期,业绩增速明显高于营收的原因:1)销售毛利率有所提升,从去年同期的31.5%提升到33.4%;2)成本管控得力,各项营业开支增速明显低于收入增速;3)汇兑损益及资产减值同比大幅减少,从去年同期的8.1亿减少到2.0亿;4)报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿,而少数股东损益大幅减少5.9亿。

销售增速亮眼,大湾区货值充裕报告期公司实现权益销售金额347亿,同比增长37%(销售均价17,700元每平米,基本持平)。从贡献结构上看,旧改转化的项目占比33%,从贡献区域上看大湾区占58%,深圳占比30%。下半年公司预计推盘1200亿(权益口径),其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%,保守按45%的去化率估计,完成全年权益销售目标875亿难度不大。

旧改储备丰富,广深项目含金量高。作为城市更新领域的代表,公司在旧改方面优势明显。截止到2019年6月末,公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方(对应货值1890亿,土地成本仅2,692元每平米),在上海有21万方(对应货值85亿,土地成本13,067元每平米),潜在毛利率高。尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方,货值约2万亿,广州和深圳占比约60%。

净负债率明显回落,负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%,相比2018年底下降了45个百分点,持有现金300亿,相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化,迄今回购5.6亿美元优先票据,令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%,相比去年末小幅上行0.2个百分点。

预计2019-2021年EPS分别为0.56元、0.65元、0.72元。考虑公司在大湾区土储货值充裕,净负债率大幅改善,维持“买入”评级,目标价4.20港元不变。

旭辉控股集团:盈利能力稳中有增,拿地权益有所回升

核心净利润稳健增长,盈利能力保持强劲。2019年上半年,公司实现营业收入200.6亿元,同比增长8.9%。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%,同比增加6个百分点,维持在行业优良水平,销售净利率为22.0%,同比基本持平,核心净利率14.3%,同比增长1.0个百分点。2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿,同比增长17.3%。公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长,表现出强劲的盈利能力。地产开发下半年结算金额预计明显提升,全年业绩无忧。

上半年销售高速增长,下半年可售货值充裕。公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方,同比分别增长33.9%和17.5%,销售回款率比2018年末增长8个百分点至95%,在业内领先。由于销售结构改善及产品力的提升,上半年公司销售均价约为17400元每平米,同比增加13.7%。从结构上看,一二线城市销售贡献达70%,长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。截止2019年7月末,公司已完成合同销售1030亿,占全年目标1900亿元的54%,下半年可售货值为2300亿元,其中一二线及准二线占比89%,可售货值充沛,预计完成全年销售目标无虞。

多元化方式拿地,权益比明显提升。在拿地方面,公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式,1-7月公司新增建筑面积878万平方米,权益地价324亿元,拿地金额权益占比提升至74%,拿地成本仅4967元每平米。公司顺应首置首改主流需求调整布局结构,2019年新增项目首置首改占比提升至74%,上年同期为45%,二线城市拿地占比从上年的54%提升至81%。截止7月末,公司累计土地储备达6300万方,总货值9800亿,其中一二线及准二线占比高达89%。另外,公司在大湾区通过合作开发加旧改模式,在8个城市,合计锁定逾30个项目,预计总建面约600万平方米。

杠杆总体可控,融资成本保持低位。2019年上半年公司资本结构持续改善,截止上半年末公司净负债率约为69.5%,比去年同期降低2.5个百分点,一年内到期债务比约为18%,杠杆水平安全可控。公司不断拓宽融资渠道,境内外融资渠道畅通,境内外债务占比分别为60%、40%。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平,2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%,较2018年末略升0.1个百分点,融资成本在同规模房企中优势依然明显。预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元,考虑到公司销售增长持续,各项指标均衡向好,未来增长空间确定性强,维持“买入”评级,目标价 5.78 港元。

融信中国:净负债率改善超预期、下半年拿地保持弹性

业绩增长符合预期,下半年毛利率有望维持。公司前三年较高的销售增长逐步进入到业绩兑现阶段,上半年公司结算区域主要位于杭州、福州、阜阳、上海等地,结算金额大幅增长带动业绩增长。上半年公司的销售毛利率为23.9%,相比去年底略有提升,展望下半年预计毛利率依然能维持在24%左右的水平。

销售增速放缓,销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿(+4%)、销售面积282万方(+11%),销售单价为20100元每平米,在TOP50房企里面名列前茅,销售权益比约55%,销售去化率约70%,销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商,聚焦高效能城市,坚守中高端住宅市场,下半年预计新推1200亿(长三角占55%、海西占22%),假定去化率维持不变,全年有望实现1400亿销售目标。

净负债率改善超预期,安全性明显提升。今年上半年公司大力优化债务结构,短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%,平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%,货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿,增长27.6%。截止到2019年中,公司的净负债率为77%,相比2018年末下降了26.8个百分点,降幅超出市场预期。

总土储稳定增长,下半年拿地保持弹性。公司按“1(核心一二线)+N(周边辐射城市)”布局,目前进入43个城市,截止到2019年中,公司总土储2654万平米,权益比约53.3%,平均土地成本4465元每平米,相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方(平均溢价率仅12.6%),总土地对价177亿,公司权益地价84亿,拿地相对谨慎,下半年公司拿地保持一定弹性。

结合对标公司估值和公司的土储布局和杠杆显著改善,给公司予2019年6倍PE,对应目标价13.03港元,维持“买入”评级。

宝龙地产:销售逆市高增长,商业地产提估值

业绩增长符合预期,毛利率再度提升:受益于公司2016年以来住宅销售的发力,公司地产开发结算持续放量,为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%,而其中住宅贡献70.5%(2016年这一数字仅为27.2%)。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度,通过“商业+地产”模式拿地,严控土地成本,深耕长三角区域,目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升,达到38.8%的历史高位,带动净利率提升至19.7%,同比上升了0.8个百分点。

销售逆市高增长,受益于低基数和区域深耕:2019年上半年公司实现合约销售额292.0亿,同比增长78.7%,增速远超行业水平,在TOP50房企里位居前列。年中公司提升年度销售目标10%至550亿,下半年公司可售货值约631亿(长三角占78.1%),保守按45%的去化率,预计公司2019年销售额580亿,增速超过40%,未来三年合同销售增速预计能维持在30%左右。

拿地开创新模式,土储成本优势突出:公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式,类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目,均由公司控股操盘,可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方,总可售货值超过3000亿,土地平均成本仅2701元每平米,占2019H1销售均价的16.5%,土地成本优势十分突出。

携手腾讯开启商业数字化,融资成本稳健下降:公司与腾讯设立合资公司,打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富,覆盖面广,2019年计划新开业6家,预计年末开业商场达到45家,总可租赁面积(不含委托管理)为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿,平均融资成本仅6.24%,相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元,考虑到公司商业估值逐步呈现,给予2019年6倍估值,调升目标价至6.38港币,维持“买入”评级。

公司公告

【中海|季度业绩】2019年前9个月,中海的经营业务收入为港币1219.5亿元,同比上升9.9%,经营溢利为港币440.3亿元。目前已完成全年3500亿港币销售目标的82.92%。

【万科|季度业绩】2019年1-9月,公司累计实现营业收入2,239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%。其中,第三季度万科实现营业收入845.9亿元,同比增长20.8%;实现归母净利润64.0亿元,同比增长31.6%。

【绿地|季度销售】2019年7-9月,公司实现合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%;公司实现合同销售面积630.0万平方米,比去年同期减少42.1%。前三季度,绿地控股实现合同销售面积2117.1万平方米,比去年同期减少13.2%;实现合同销售金额2345.53亿元,比去年同期减少12.1%。

【蓝光发展|季度业绩】第三季度,公司营业收入278.81亿元,同比增长95.27%;归母净利润25.35亿元,同比增长107.83%。前三季度,蓝光发展房地产业务实现销售金额715.19亿元,同比增长6.61%,其中权益销售金额为513.15亿元。

【阳光城|季度业绩】今年前三季度,公司实现度营业收入320.26亿元,同比增长23.47%;归母净利润22.54亿元,同比增长42.56%。其中,在第三季度内实现营业收入95.15亿元,同比减少-11.34%;归母净利润8.05亿元,同比上升46.4%。

【保利|季度业绩】截至今年9月底,保利地产实现营业收入1117.94亿元,同比增加17.77%;净利润175.74亿元,同比增长30.51%;归母净利润为128.33亿元,同比增加34.08%。2019年第三季度,保利地产实现签约金额941.49亿元,签约面积657.31万平方米。

【中国铁建|经营数据】2019年前9月,中国铁建房地产开发累计新签合同额约609.787亿元,同比增长5.26%;累计签约销售面积约437.64万平方米,同比增长11.13%。

【当代置业|拿地】公司以底价5.46亿元竞得石家庄一宗宅地,该地块面积为7.69万平方米,容积率为1.0~2.4,楼面价3117元/平方米。

【华侨城|拿地】公司以总价66.4亿元竞得武汉青山区一地块,楼面地价12206元/平方米,溢价率21.88%。该地块是住宅、商服、娱乐、公园与绿地用地,净用地面积26.6万平方米,地上容积率1.86,地下容积率0.19,计容建面54.4万平方米。

【华侨城|拿地】公司以29.2亿竞得南京市秦淮区一宗宅地,折合楼面价28665.66元/㎡,溢价率24.79%。该地块出让面积约4.78万平方米,容积率为1~2.13。

【绿地|拿地】公司以底价5.36亿元竞得徐州新沂市两宗商住地,两地块总出让面积17.3万方,总建筑面积38.1万方。

【金茂|拿地】公司以17.73亿元竞得青岛市高新区5宗地块,其中,3宗为住宅用地,2宗工业用地,搭配出让。住宅用地面积约18.02万平方米,总建筑面积约44.89万平方米,工业用地面积约9.86万平方米。5宗地块均临近中欧国际城和东方伊甸园项目。

【中海|拿地】公司以底价50.96亿元竞得广州市海珠区一宗宅地,楼面价34628元/㎡。该地块可建设用地面积25791㎡,最大计容建筑面积为147165㎡。

【华润|拿地】华润联合体以底价9.69亿元摘得宁波海曙区一地块,楼面价18800元/㎡。该地块为二类居住与交通场站混合用地,容积率1.0-1.7,建筑面积51537平方米。

【中航善达|停牌】公司股票自2019年10月22日开市起停牌,因证监会需对公司发行股份购买资产暨关联交易事项进行审核。该事项为招商蛇口拟筹划支付现金协议受让中航国际控股中航善达22.35%股份,约为149,087,820股。同时,中航善达通过非公开发行股份认购招商蛇口持有的招商物业100%股权的交易事项。该事项总体方案已获国务院国资委原则同意。

【华润置地|配股】卖方华润集团(置地)有限公司及华润置地与配售代理(高盛(亚洲)有限责任公司)订立该协议,以先旧后新方式,按每股股份33.65港元的价格,向不少于六名独立承配人配售(或倘未能成功配售,则由其自行购买)卖方所拥有合共2亿股配售股份。公司表示,经扣除专业费用及实付费用后,认购所得款项净额估计约为67.2亿港元。其中,约60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地,约6.7亿港元用于本集团一般营运资金用途。

【越秀地产|出售】公司拟出售全资附属公司顶卓有限公司所持有的佛山市南海区越秀地产有限公司100%股权及南海越秀的有关债务。该出售事项的最低代价将为3.55亿元以收购南海越秀的100%股权及承接南海越秀100%的有关债务。截至2019年7月31日,有关债务额为9.97亿元。

【世茂|发行票据】公司将在全国银行间债券市场公开发行2019年度第一期中期票据,计划发行10亿元,期限3年,申购区间3.8%至4.5%。拟将发行票据所得资金用于偿还债务。其中,9亿元用于即将到期的“17沪世茂MTN001”本金;另外1亿元用于“17沪世茂MTN001”“18沪世茂MTN001”两只债务融资工具2019年度的利息。

【禹洲地产|发行票据】公司拟发行于2024年到期金额为5亿美元的8.375%优先票据。票据发行的估计所得款项净额(扣除包销佣金及其他估计开支后)将约为4.93亿美元,公司拟将所得款项净额用于其将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。

【雅居乐|发债】公司发行5亿美元优先永续资本证券,预计完成日为2019年10月31日。证券的发行价将为证券本金额的100%。就自发行日期(含)起至2024年7月31日(不含)期间,年利率为7.875%。公司有意将证券发行所得款项净额用於为若干现有债务再融资。

【融创|文创】公司已与济南市天桥区人民政府签约,将斥资300亿打造以青少年科普教育为主,黄河文化旅游休闲相结合的春蕾文化小镇。

【龙湖|业务发展】公司宣布于上海闵行区落地椿山万树系列第二家养老公寓,系龙湖首次进军一线城市养老市场,预计将于10月31日正式对外开放公寓的社区共享会客厅及居住样板间。

【越秀地产|旧改】公司介入的广州番禺区南村镇里仁洞村更新改造项目,该项目时间预计6年,投资额高达210亿元,是目前广州旧改项目投资额之最。改造后,里仁洞村将由特大城乡结合部升级为中心城区CBD,并将建设280米高的区域地标项目。

【奥园|旧改】公司取得珠海香洲区翠微旧村更新改造项目拟实施主体资格。该项目用地面积477.9亩,总投资约为121亿元,更新方向为住宅、商业、酒店、办公和新型产业功能。

【蓝光发展|担保】公司为19家控股子公司借款金额(或履约金额)63.29亿元提供担保,担保金额总数为55.64亿元。截至今年9月底,蓝光发展及控股子公司对外担保余额为502.58亿元,占公司2018年期末经审计归母净资产的318.91%;公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为481.08亿元,占公司2018年期末经审计归母净资产的305.27%,无逾期担保。

【大悦城|担保】公司控股子公司大悦城地产有限公司及其全资子公司Bapton Company Limited近日与多家银行组成的银团签署了相关融资协议。Bapton作为借款人申请了总计8亿美元银团贷款,大悦城地产为该笔银团贷款提供连带责任保证担保。截至本次担保事项完成,大悦城及控股子公司担保余额(不含合并报表范围内子公司之间的担保)为278.477亿元,占公司截至2019年6月30日经审计归母净资产的比重为165.40%,占净资产的比重为76.46%。

新房成交表现

公司估值表

往期回顾

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套牢割2019-10-27 18:48

新城不敢评?