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投资要点
多城推二手房参考价格机制，调控效果显著，助市场理性健康发展。继2021年2月深圳率先推出二手房成交参考价格机制以来，深圳上半年二手房整体成交套数同比降低35.4%，楼市明显降温。近期成都、上海、西安等城市陆续跟进推出二手房参考价格机制，预计未来二手房参考价格机制将全面普及，以推动房地产市场的理性健康发展。
房地产销售额增速继续放缓，投资获快速修复后回归平稳，高竣工表现符合预期，开工增速有所好转但仍处地位。纵观2021年上半年行业数据，住宅销售面积和金额增速从高位持续放缓，单月住宅销售额已回归疫情前水平。随着大规模棚改退场，住房信贷收紧，预计后续销售增速将继续平稳回落。全国房地产开发投资完成额为7.2万亿元，同比增长15.0%。上半年销售端的火热带动房企投资额的快速修复后，6月房企投资额增速持续趋缓，预计各地第二轮土拍的推出以及房企开工数据的转好将对地产投资起到支撑作用。商品房新开工面积累计达10.1亿平方米，同比增长3.8%，6月商品房新开工面积达2.7万平方米，较5月有明显改善，预计下半年开工增速将继续好转。商品房竣工面积累计达3.6亿平方米，同比增长25.7%。前两年的高开工数据带动了今年竣工数据的大幅增长，预计下半年高竣工表现仍将维持。
调控政策显成效，70个大中城市2021年6月房价涨幅整体收窄。新房价格方面，有55个城市环比上涨，3个城市持平，12个城市环比下降；二手房价格方面，有48个城市环比上涨，6个城市持平，16个城市环比下降。随着调控加码，信贷环境收紧，多城陆续推出二手房参考价格机制，预计后期房价整体涨幅将继续收窄，广州、上海等城市房地产过热势头将得到遏制。
上半年业绩预披露，物管赛道保持高速增长，医美文旅板块值得期待。近期，各公司陆续发布2021年上半年业绩预告，其中融创服务和越秀服务表现亮眼，上半年分别录得归母净利润同比增长约140%和120%，同为轻资产属性的代建赛道表现同样不俗，绿城管理上半年归母净利润同比增长约70%。而传统房企如保利地产则呈现增收不增利的特点，尽管上半年营收同比增长22.25%，归母净利润仅同比增长1.72%。此外，随着疫情复苏，涉及医美、文旅等业务的企业业绩明显好转，下半年增长空间值得期待。
投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团；2）商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团；3）文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺；4）物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务；5）医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。
风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
1.
每周点评
多城推二手房参考价格机制，调控效果显著，助市场理性健康发展。2021年2月8日深圳住建局首次出台了二手房成交参考价格机制，旨在促进二手房市场信息透明，理性交易。二手房成交参考价格机制发布后，深圳楼市明显降温，截至2021年6月，深圳市二手房交易量已连续3个月成交量低于5000套，上半年整体二手住宅共成交28442套，同比大跌35.4%，在价格方面，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1pp，实现了自2019年7月以来的首次下跌。此后，无锡、东莞、成都、西安等城市也陆续推出了相应的二手房成交参考价格机制并取得了显著的调控效果。二手房参考价格机制的有效性已经得到充分证明，未来可能有更多城市加入，共同推动房地产市场的理性健康发展。
2021年1-6月住宅销售面积和销售额增速继续放缓，已回归疫情前正常水平。根据国家统计局发布的房地产行业数据，2021年1-6月住宅销售面积和销售额累计值为7.91亿平和8.46万亿元，较2020年同期分别增长29.4%和41.9%，较2019年同期分别增长19.5%和38.0%。2021年6月住宅销售面积和销售额分别为1.9亿平方米和2.0万亿元，同比分别增长6.7%和9.1%。1-6月住宅销售面积和金额增速从高位继续放缓，单月住宅销售额已回归疫情前水平。随着大规模棚改退场，住房信贷收紧，多地房贷利率走高，预计后续销售增速将继续平稳回落。
2021年1-6月房地产投资快速修复，回归平稳。2021年1-6月全国房地产开发投资完成额为7.2万亿元，同比增长15.0%，比前值回落3.3pp。其中，1-6月住宅、办公楼、商业营业用房开发投资完成额累计同比增速分别为17.0%、6.7%及3.5%，比前值分别回落2.3pp，提升0.5pp，回落2.6pp。上半年在销售端的火热带动房企投资额的快速修复后，6月房企投资额增速持续趋缓，预计各地第二轮土拍的推出以及房企开工数据的转好将对地产投资起到支撑作用。
2021年1-6月竣工大幅增长符合预期，开工增速有所好转但仍处低位。2021年1-6月商品房新开工面积累计达10.1亿平方米，较2020年同期增长3.8%，较2019年同期降低4.0%。2021年6月商品房新开工面积达到2.7万平方米，较5月有明显改善，预计下半年开工增速将继续好转。2020年1-6月商品房竣工面积累计达3.6亿平方米，较2020年同期增长25.7%，较2019年同期增长12.5%。2018年至2019年的高开工数据带动了今年竣工数据的大幅增长，预计下半年高竣工表现仍将维持。
调控政策显成效，70个大中城市2021年6月房价涨幅整体收窄。新房价格方面，有55个城市环比上涨，3个城市持平，12个城市环比下降；二手房价格方面，有48个城市环比上涨，6个城市持平，16个城市环比下降。新房价格涨幅前三的城市为济南、长沙和无锡，分别较5月增长1.5pp、1.3pp和1.2pp，二手房价格涨幅前三的城市为北京、上海和金华，分别较5月增长1.3pp、1.0pp和1.0pp。随着信贷环境收紧，多城陆续推出二手房参考价格机制，预计后期房价整体涨幅将继续收窄，广州、上海等城市房地产过热势头将得到遏制。
上半年业绩预披露，物管赛道保持高速增长，医美文旅板块值得期待。近期，各公司陆续发布2021年上半年业绩预告，其中融创服务和越秀服务表现亮眼，上半年分别录得归母净利润同比增长约140%和120%，同为轻资产属性的代建赛道表现同样不俗，绿城管理上半年归母净利润同比增长约70%。而传统房企如保利地产则呈现增收不增利的特点，尽管上半年营收同比增长22.25%，归母净利润仅同比增长1.72%。此外，随着疫情复苏，涉及医美、文旅等业务的企业业绩明显好转，下半年增长空间值得期待。
2.
市场回顾
上周A股市场整体表现正常。上证指数上涨0.43%、沪深300指数上涨0.50%，创业板指上涨0.68%，万得全A上周交易额6.06万亿，环比增加11.32%。从板块表现来看，钢铁、有色金属、化工、电气设备表现靠前。
申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌1.65%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.53%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。上周申万地产板块交易额706.40亿，环比上涨6.89%。
从个股涨跌幅来看，上周中润资源、ST新光、世联行、浙江广厦等个股涨幅居前。财信发展、苏宁环球、华夏幸福、嘉凯城等个股跌幅居前。
从板块交易额来看，上周万科A、西藏城投、京汉股份、陆家嘴等排在行业前列，成交额均超40亿。其中，万科A和西藏城投交易额合计136.29亿，占板块交易额比重为17.92%，万科A、西藏城投交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，ST新光、京汉股份、西藏城投、苏宁环球等涨幅居前，上涨个股个数占比31.82%。年初以来，华夏幸福、美好置业、蓝光发展和绿景控股等个股跌幅居前。
从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有48只股票上涨，中海物业、禹洲地产和中国海外宏洋集团等涨幅居前，而易居企业控股、绿城服务和宝龙地产等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、合生创展集团、SOHO中国、珠光控股和碧桂园物业等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务、融创中国、中国恒大、华润置地均超过14亿（人民币）。
从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有14只股票上涨，分别是中海物业、华润万象生活、永升生活服务、世茂服务、佳兆业美好、滨江服务、雅生活服务、合景悠活、碧桂园服务、卓越商企服务、建业新生活、正荣服务、融创服务控股、新城悦服务，而恒大物业、招商积余、金科服务、绿城服务等位居跌幅前列。年初以来，滨江服务、世茂服务和中海物业等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务、恒大物业和雅生活服务均超过7亿（人民币）。
3.
行业及公司动态
3.1行业政策动态跟踪
7月15日，中共中央、国务院发布关于支持浦东新区高水平改革开放，打造社会主义现代化建设引领区的意见。意见指出，浦东新区的战略定位是构建国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略链接，是更高水平改革开放的开路先锋，是自主创新发展的时代标杆，要做全球资源配置的功能高地，扩大国内需求的典范引领，是现代城市治理的示范样板。（观点地产网）
7月15日，国家统计局发布2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。各线城市商品住宅销售价格环比涨幅保持稳定。据测算，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。（彭拜新闻网）
7月15日，国家统计局公布上半年经济数据。数据显示，上半年我国国内生产总值约53.22万亿元，可比增长12.7%，两年平均增长5.3%。其中，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.9%，两年平均增长5.5%，已经大致处于我国5.5%-6%的潜在增速。上半年我国经济数据不差，但央行却在上周五宣布全面降准，这引发市场热烈讨论，部分认为主要因为我国下半年经济面临下行压力。（21世纪经济报道）
7月15日，西安市发布2021年建设用地供应计划。2021年度西安市拟供应建设用地总规模3.98万亩，其中包含经营性用地规模2.3万亩。据悉，2021年度供应土地最多的为高新区，达5973亩。全年供应土地计划中，临潼区3965亩、长安区3431亩、灞桥区3402亩、经开区3159亩。（观点地产网）
7月16日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2020年年度报告》，全面披露了2020年全国住房公积金运行情况。据观点地产新媒体了解，2020年全国住房公积金缴存额26210.83亿元，共计6083.42万人提取住房公积金18551.18亿元，发放个人住房贷款302.77万笔、13360.04亿元。“十三五”期间，住房公积金缴存额累计106264.77亿元、提取额累计73930.14亿元，累计发放个人住房贷款57954.19亿元；“十三五”期末，个人住房贷款率85.31%。总体来看，2020年全国住房公积金各项业务运行较为平稳。（观点地产网）
7月16日，北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿），为北京市住建委首次就共有产权住房交付后的出租管理规定面向社会公开征求意见。意见稿明确购房人需统一通过市级代持机构建立的网络服务平台填报出租意向，经核验通过后方可对外发布出租房源。租金将采用资金托管，其中政府租金收益采取定额方式收取，实施动态调整。（观点地产网）
7月16日，国务院国有资产监督管理委员会秘书长、新闻发言人彭华岗在上半年央企经济运行情况新闻发布会上表示，上半年，中央企业经济运行稳中有进、稳中向好、快中提质，经济效益明显改善，发展韧劲持续显现，各项经营指标抢眼、亮眼。（观点地产网）
7月16日，据海南中原战略研究中心数据监测显示，2021年上半年海口土地成交共14宗地，成交土地总占地面积32.83万平方米，总建筑面积86万平方米，成交总价36.23亿元，楼面价4204元/平方米。其中，成交楼面价同比上涨59%，住宅用地楼面价创下新高。同比2020年，海口2021年上半年成交土地数量上涨56%，土地成交面积下降10%，成交总价涨幅43%。（观点地产网）
7月16日，香港地政总署公布今年4月至6月季度完成换地和契约修订的项目，涉及补地价金额共约138.14亿港元，按季增加39.1%，创10个季度新高。（21世纪经济报道）
3.2公司动态跟踪
保利地产：截至上半年，保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%；实现营业总收入901.1亿元，同比增长22.25%。归属于上市公司股东的净利润102.98亿元，同比增长1.72%；加权平均净资产收益率5.56%，同比下降0.67个百分点。期末，保利发展拥有总资产1.38万亿元，同比增长10.59%，归属于上市公司股东的所有者权益1901.55亿元，同比增长5.51%。
旭辉控股集团：旭辉控股集团有限公司作为借款方与作为贷款方的若干金融机构就若干定期贷款融资订立贷款协议，有关定期贷款融资的本金总额为27.98亿港元，为期42个月。
根据贷款协议，倘许可持有人不再共同实益拥有本公司已发行股本至少40%；于公告日期，许可持有人共同实益拥有旭辉控股集团有限公司已发行股本总额约54.43%的权益。
新城控股：7月16日，新城控股集团股份有限公司发布关于境外子公司发行境外美元债券的公告。2020年3月19日，新城控股集团股份有限公司召开公司2020年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司开展直接融资工作的议案》，授权公司（含控股子公司）在不超过人民币300亿元（含境外等值外币）的规模下在境内外开展直接融资工作，并根据《股票上市规则》、《公司章程》等的相关规定为子公司提供相应担保。
融创中国：7月16日，融创房地产集团有限公司发布“16融创07”公司债券2021年票面利率调整的提示性公告。本期债券在存续期内前5年（2016年8月16日至2021年8月15日）票面年利率为4.00%，在债券存续期内前5年固定不变；根据公司实际情况及当前市场环境，在本期债券存续期的第5年末，发行人选择上调票面利率280个基点，即本期债券票面利率调整为6.80%，并在存续期的第6年（2021年8月16日至2022年8月15日）固定不变。
大悦城控股：7月13日，大悦城控股成功发行18.01亿元的中信建设-沈阳大悦城资产支持专项计划（CMBS）。此单CMBS评级为AAA，期限为15年（3+3+3+3+3），最终发行利率为3.80%。从发行利率上看，该产品的利率比同期基准利率4.75%低95bps，位于近期行业同类产品的利率较低位。
奥园美谷：7月14日，奥园美谷科技股份有限公司公告称，将成功转让房地产相关业务。早前奥园美谷将其房地产相关业务，包括京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉健康管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权，在北京产权交易所公开挂牌，转让底价10.2亿元。根据公告，目前挂牌期满，交易共征集1名符合条件的意向受让方，为中国奥园集团旗下投资公司深圳市凯弦投资有限责任公司。
融创服务：7月14日，融创服务控股有限公司发布公告称，基于上半年营运数据，预期本期间公司拥有人应占溢利较去年同期增长超过140%，主要是由于管理规模增加带来收入增加，同时盈利能力提升。
4.
投资建议
板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注5条投资主线：
1） 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；
2） 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团等；
3） 文旅型企业：华侨城、复星旅游文化、宋城演艺等；
4） 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等；
5） 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。
5.
风险提示
行业项目交付低于预期、行业销售增长低于预期、行业调控政策超过预期等。
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西南证券地产研究
（SWSC Real Estate research）
池天惠 地产分析师&地产组组长
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